如何購買銀行屋？

   對於銀行屋，有人認為法拍賣不掉銀行才收回，所以房屋位置大都很差，其實這是一個誤解。

   很多銀行屋不是沒有法拍成功，而是如果價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，其實這是銀行的一種止損方式，並非是沒人買。

   其實，通過法律程序被拍賣的房子中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。而這80%銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。

銀行屋類型

   銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是現狀帶住客銷售（ASIS），另一種就是交空銷售。

   現狀帶住客銷售： 房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裡面，買這個房子還要自己去驅逐房客。 另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的周邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%至35%以上。

   交空銷售：空房賣得很快，深受大多數人喜愛，空置房是可以進去看房的，這樣的好處是能夠看得見風險。假如你不懂裝修，可以找一個裝修師傅去幫你看房，這樣就能夠估算出買這個房子是否划算。

購買有差別

   購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，轉讓稅是50萬以下的交1.425%，50萬以上的房子要交1.8%。這個錢是必須要交的，普通買賣的房子則是賣家交。購買銀行屋的時候，通常銀行都已經把這個房子的一些拖欠的貸款、地稅、水費付清。但有一筆欠款銀行是不負責的，那就是房屋局的罰款，這個費用99%的銀行是不會付的，需要屋主自己承擔。

銀行屋貸款

   銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，銀行的估價師是可以進去估價的，之後才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

   不過，如果信用特別好且工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

   大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

美國中文電視「安家紐約」專欄

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