房客與房東之間的權利義務淺談

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房東與房客之間的糾紛，經常是個難解的議題。以下這篇文章，我們要探討的就是房客與房東之間常見的問題。

問：鄭律師您好，我在Rosemead有一棟公寓出租給大約二十個房客。最近，有一位房客不願意繳交 全部房租，只因為我延遲了五個禮拜沒有幫他修理窗戶，他請人幫他修理窗戶，並且從房租裡面扣除修繕費用！請問這樣合法嗎？謝謝。Samuel – Rosemead 

答：Samuel,以您的情況來說，房客的行為是合法的。在某些情況之下，房客可以不必經過房東的同意修繕房屋，並且將修繕費用從下個月的房租裡扣除。這個法令我們叫做「修理和扣除法則」。

有幾件事您必須注意。第一，法條明文規定，房客必須告知房東房屋的損壞，並給予合理的修繕期限。關於「合理的修繕期限」，有時候很難界定，到底多久算是合裡的修繕期限呢？舉例來說，如果房客在通知房東三十天後自行修繕房屋，並將修繕費用從下個月的房租裡扣除，那麼我們則界定房客的行為在 『合理的期限』之後。

另外，損壞必須具有某程度的嚴重性，並且可能直接危害到房客的健康與安全。像是壞掉的門、暖氣、馬桶、窗戶鎖，以及先前我們提到的窗戶，都包含在這個範圍裡。

不管房客是不是故意的，只要損壞不是房客造成的，房東都有修繕的義務。換句話說，房客不能因為自己打破窗戶而要求房東替他更換。房客保留的修繕費用金額必須少於一個月的房租，而且請求自下個月扣除修繕費用的方式一年只能使用兩次 。因此，以您的情況來說，除非房客自己打破窗戶，房客是有權力要求從下個月的房租裡扣除修繕費用的。

提醒：假如您對房屋損壞的議題有任何問題，請您致電給我們，或至辦公室索取表格。

問：鄭律師您好，最近我到法院申請驅逐房客的請求，我雇用了律師，並支付一千五百美金的訴訟費用。法官仍裁定我的聲請無效。我非常的震驚，因為我有遵照法律的規定，在三天前通知我的房客。我們約定以“逐月”的方式為租賃房屋，他已經住在那裡一年了。希望您能回答我的問題，謝謝。George – Santa Ana 

答：您被法院拒絕的原因很簡單，您違反了90天通知的規定。房東按規定必須給房客時間尋找新的住處。即使有租約的存在，房東也必須給予適當的通知讓房客解決他們所違反的合約項目（例如：未繳租金）。沒有適當的通知，法院有權力拒絕您的申請。 原因是房東不能任意驅逐房客。只有少數的法令規定在提起訴訟前需要先通知對方，房東與房客之間的法規即是其中一項。另外，加州法令規定，房東不能擅自驅逐房客 （例如：換鎖）。在驅逐房客前您必須得到法院的允許，否則您就有被告及敗訴的可能。

以下是關於終止租賃契約的簡易指導。逐月租賃，租期少於一年的房客在沒有提高租金限制的城市裏，房東只需要給30天的通知。居留超過一年的房客，需給90天的通知 。您就是屬於此種情況。三天前的通知只適用於違反契約規定或是遲交房租的房客。

提醒：我們的辦公室提供請求房客搬遷的申請表，請電洽我們索取免費表格