出售空權 注意事項

問：我在紐約市有棟三層高的樓及佔地比率低的商業房，最近有很多地產經紀鼓動我，出售房子的空權(Purchase and Sale of Air Rights)，所出價格很吸引人，但我擔心賣掉後，自己的享受度與將來的發展可能會受限，以及房子的購入價與賣出價懸殊，導致稅賦嚴重等，特來請教。謝謝。

答：閣下談到的出售空權，包括：扣除房屋自地庫到房頂，連同現存建築物或常見電訊收發設施外，餘下的可發展之任何空間、未用的建築地積、整棟房依政府計劃及發展局所訂最高建築面積卻只用了部分而餘下的面積、房邊視空及頂上高空，都算作被買之物。

◎出售空權

購買這類權利的人，一般是大發展商或專做這類買賣的房地產經紀，好使目標發展可建面積超過政府劃區及發展所限面積，因加入鄰居上空權後可建面積增加，能建築高大建築物，如豪華大樓、酒店或高回報率建築物。最明顯的例子，是候任總統川普，在紐約市上城，購買了足夠的上空權後，建造了高聳的川普大廈。

有很多房產發展商利用這一法律，從小業主買入權利，又在同一或鄰近地段買入大量可發展空權，發展高樓大廈或從事買賣牟利。買賣空權合約，將詳細列出雙方的資格、期望、條件；彼此聲明及承諾、責任義務；交易條件細節（如價格、訂金）、成交細節；成交前雙方要求及成交前提；也要求賣方同時簽訂劃區發展及互動協議。

雖然有些業主希望賣去空權後，仍有權在原有物業向旁擴建或房頂加蓋（如陰蓬等），但買主願出的價錢是儘量購買到一切可以使用的權益，所以在買賣協約中，很難有擴建加建的法律權利。

因為所有餘下權利都賣掉，日後與發展商及其轉售後，有不少涉及兩棟建設物及其居住者互動的行為，理應達成共識或協約。簡單舉例：發展商在興建中，為確保取得最後所建物官方入住證(CO: Certificate of Occupancy)，互相都不能或允許任何違規行為及記錄存在，否則必須盡快清除，不能躭誤。除非建築如期竣工，取得所需的CO。

因購入空權時，一度將地段合併歸入發展商物業地段，在地稅賬號、分配、政府通知上都可能混淆不清，如何劃分、清除違規等，會有不少要互相理解幫助；當發展項目完成後，應儘早就自己地段申請獨立地段編號分配，以達到各有獨特地段資料，彼此責任分明。

在自己物業的管理及維修上，尤其是屋頂保養，可能涉及已售出空權，因此需有效及公道週詳的互動協議。很多細節條款，一般會列在協議內規劃(Zoning Lot Development and Easement Agreement)，簡稱ZLDA。

出售空權，比出售房地產繁複得多，應聘請專業律師處理。

◎售後利得稅

出售空權後，繳付昂貴的利得稅，可援用國稅法1031同類物業交換方式，將賣價扣除有關合法開支（如：經紀公司傭金、律師費）等項目後，餘數撥往新購的交換物業，以享受延遲利得稅的繳付。只是運作選擇物業時間及訂金、成交尾數等要小心。詳情請上網看本報2016年1月「1031 延稅售樓之後˙如何掌握換購期限?」一文或用手機掃描右邊二維碼。

來源：角聲號角月刊