【喬靖凱‧吳慈音律師事務所】手機信號塔的租賃是房產業主的金礦

手機信號塔的租賃可說是房產業主的金礦。如果古代的達官顯貴穿梭時空來到今日，他們必須會趨之若騖傾其財力的成為信號塔台租賃契約的業主。

近年來由於iPhone和各式各樣的智能手機和平板電腦大受歡迎，使全國各地無線數據服務的需求暴漲，特別是在高流量地區。這意味著熱鬧的購物中心，繁忙的寫字樓及混合型物業的業主們，將有更多的機會將屋頂空間租給手機信號發射塔和天線來使用。這類型的租約中，有時是依據無線通信流量的大小來決定租金的多少，這對業主來說，可說是無需任何額外投資就能得到新收入來源的大好機會。然而，業主雖可利用屋頂賺到新的財源，但在交易前，業主必須先詳細考慮並了解因屋頂租賃所衍生的各項新問題。我身為專精房地產和電信商業法的律師，多年來代表許多業主經理全國各地的租賃事務，我經常發現不少業主將他們寶貴的金礦拱手送人，實在可惜。

以下是幾點給地產業主的建議，希望幫助他們在手機信號塔租賃的新商機上開採黃金。

究竟為什麼手機信號塔租賃是一座待採的金礦呢？

一般來說電訊公司尋求新地點架設新手機信號塔來取代舊塔台所需的成本超過25萬美元。且即便成本合理，新信號塔的地點也是不易尋求。這主要是因為新的替代塔台必須與原本的塔台地點非常接近，以免讓電訊公司的通訊網絡中產生「缺口」。

由於電訊公司願意付大筆租金在現有信號塔鄰近處架設第二，第三或第四座天線，來避免新建塔台的成本和難度。這項財源可為業主帶來比原本租金增加一倍或兩倍的收入。

結果呢？雖然一般租約上多半有電訊公司可以在任何時間取消的相關敘述，但實際上卻是不可行的。相反的，電訊公司常常是牢牢的被鎖定而不會離開的。

因此，現有的手機信號塔租約是極其寶貴的。一只契約往往可以被賣到幾十萬美元，或繼續持有，也可幫業主賺進更多的財源。

若想在這項商機中撈金發財，以下有幾點該做和不該做的建議：

首先，不要快速的延長租期。一般來說物業業主可以利用租約續期時爭取更高的租金，讓信號塔和天線保留在原地。而延長的租期則會失去這項潛力。

業主在簽約時最好不要接受租約上任何可能會損害業主出售合約或物業權利的條款。許多業主會被要求修改信號塔的租賃契約，這項要求往往來自電訊公司所聘請的加州或麻州代理公司。此時業主不應簽署這項修正契約，因為這分合約經常包含有禁止業主出售租約或出售信號塔所在區域的規定, 而致使整個物業價值降低。

此外，許多電訊公司會試圖限制業主出售物業及將租約轉讓給新業主的權力，電訊公司甚至可能會要求否決權。這樣的要求對於將玉米田的一小塊出租給信號塔使用的業主來說，並不是什麼大問題，但對於將大型商業屋頂設施出租給信號塔的業主來說，就是一個嚴重的問題。物業業主應該權衡利弊，或是在必需出售或信貸融資時小心處理。

業主可以在租約上同意允許天線和信號塔的變更，但僅限於修正條約中工程附圖有明確詳細規定的變更。為減低手機信號塔網絡的壓力，電訊公司部署了多項技術，包括行動電話服務和WiFi設施來處理電話業務和數據服務。業主應明確了解在租約上所列的是何種設施，任何特定種類的設施都必須在合約上闡明。此外，業主應考慮是否允許承租人將物業轉租給其它電訊業者，且是否因此能帶給業主額外的收入。業主可要求大幅增加租金（約30％到100％或更多），增加幅度通常與天線數量或使用空間的大小成正比。業主應拒絕任何會損害價值的租約條款，並可要求承租人償付法律費用。

特別注意的是不要讓主要承租人將電信塔轉租給其他電訊業者。因為業主可以利用轉租來要求主要承租人增加一倍或兩倍的租金。這項額外收入是業主所應得的權利。

總體而言，業主不應同意租約條款上有關允許電訊公司修改，擴展或升級安裝器材的內容，即使電訊公司聲稱這是為了符合“911”的緊急需求。這些信號塔百分之九十九的時間是用於商業用途，而不是用於911的急救用途。由於信號塔經常需要升級，業主可利用這些合約修訂的機會調漲租金。

此外，業主需要確認這些架設在屋頂的設備有安裝正確，且沒有損壞到屋頂本身或建築的機械設備或和鄰近房產。業主也應該檢察現有的租約，以確保該設備不會與任何其他租戶的屋頂權利相衝突。若業主授予租戶未經同意就可修改或升級信號塔安裝的權利，就會取消上述業主本身可有的權利。

業主不應同意租賃條款上有關電訊業者以「信號塔過多」為由而可減少租金或者要求其他改變的內容，因為這可能會造成租約的解除。事實上在未來幾年，大多數的電訊業者都需要增加信號發射塔的數量至少一倍以上，而且信號發射塔一經架設後是不會移動的。

業主應在簽訂合約之前先經由律師或專業顧問審閱信號塔租約中建議修訂的條款內容。這不但有利於租金和租期的改善，而且相關的法律費用也是由電訊公司來償還，同時還可幫助業主拒絕接受損害權益的條款。

業主可能會面對到許多收購公司願意提供巨款買下租約的機會，這時應感到懷疑。一般業主若經由自售應可獲利更多，因為收購公司多半抽取 20％到40％ 的費用。

如果您決定出售租約，最好經由有專業拍賣的方式，因為很容易就會有10到20個潛在投標人競標。相關的銷售文件應由律師審閱，因為由買方提供的文件往往是不詳細的。同時注意拍賣條款中應列出賣方的法律費用應由買方償付。

業主所應注意的最低底線是在處理現有的信號塔租約時，一定要謹慎小心，因為他們真的是金礦，有許多利益團体會利用租約修訂而將這座金礦從業主手中奪走。

*喬靖凱律師是喬靖凱與吳慈音律師事務所的管理合夥人，他是亞凱迪亞市的規劃委員，也是亞凱迪亞市的修改委員會主席。喬律師專精於房地產，地產開發和建設的各項事宜，包括商業房地產交易，開發，收購，融資和租賃等業務。喬律師也擅長於訴訟與處理房地產各項事務和商業糾紛。