2018年影響加州租房行業的新法律

從今年1月1日開始，加州共有近九百多條新法規生效。內容涉及移民，交通，教育，槍支管理等方方面面。那麼對於很多擁有物業的華人業主在租房方面，又有哪些新規定需要注意呢？以下是南加州知名審判出庭律師鄭博仁(PaulP. Cheng, Esq)為租賃業主與管理人員們總結的相較重要的幾點新法律。

根據加州公寓協會（CAA）的規定，從2018年1月1日起，有五個方面的新法生效：

•移民身份
•洪水淹沒區
•大麻
•勞工法
•住房危機
•臭蟲法（Begbug: 2017年1月生效）

移民身份

新的移民法旨在針對有關房客的歧視。根據加州法律AB 291的規定(被稱作“移民租客保護法”)，房東將不被允許因為房客的移民身份而不將房屋租予房客,否則可能將面臨民事處罰。此外，AB 291還為先前已獲得批准的租戶提供關於非法佔住(UnlawfulDetainer)訴訟的自動防禦。

洪水淹沒區

根據AA 646的規定，若房東“實際知悉(actualknowledge)”其物業處於洪水危險區域，必須要向潛在租戶披露此信息。而“實際知悉(actualknowledge)”的法律定義為，有收到過政府特別通知或被保險公司要求持有洪水相關保險的業主。根據該法律，業主必須在2018年7月1日開始的租賃協議中向潛在租客做出披露。

大麻

儘管加州通過合法出售娛樂用途大麻的新法律，但房東仍然可以禁止房客在屋內吸食大麻或抽煙。事實上，法律仍然允許業主在其私有物業內禁止任何關於大麻的行為。

勞工法

加州已經頒布新的勞工法，如果您僱用了一位物業管理經理或其他任何員工，那麼您需要注意的是，加州的雇主不允許在面試的過程中詢問應徵者的犯罪及薪資記錄，並且超過20人以上的企業必須提供員工育嬰假。

住房危機

在過去一年，解決加州住房危機仍然是州長佈朗和立法者們的首要任務。由於加州無家可歸的人數持續上升，因此，今年通過了多項新的法律，以改善這種情況。雖然這些法律不會直接影響房東，但可能會影響房地產市場，因為這將推動更多的經濟住宅開發。

•要求地方政府負責：

AB678以及SB 167兩項新法律將為加州的“住房責任法案”增添亟需的力量。新法將可以對任意否認住房項目的地方政府進行財政處罰。“住房責任法”要求地方政府在拒絕符合總體規劃和分區規則的住房項目之前，要遵守一定的法定要求。根據這些法案罰款產生的款項，將被安置在住房信託基金中，用於建造經濟適用住房。

•微型公寓：

除了住房問責法案之外，州長佈朗還簽署了由CAA發起的立法，旨在增加加州微型公寓的數量。AB 352將有助於防止地方政府為“效率居住房屋(efficiencydwelling units)”設置路障，這些單位面積一般在220平方英尺以下。這些房屋被一些城市用來為大學生提供住房，並為無家可歸的人提供住所和服務。

臭蟲（Begbug）

自2017年7月起，加州房東必須遵循新的臭蟲法規。在新法律規定房東：

•房東必須提供有關除臭蟲的須知。
•房東不得出租有臭蟲侵害的房間。
•房東不得以報復方式趕走舉報有臭蟲的房客。
•如果沒有發現有臭蟲或者沒有收到房客投訴的情況下，房東則不需要進行臭蟲檢查。如果進行檢查，房東則需要在兩天內通知租戶。
•房客要配合房東檢查和除蟲。

這項新的立法是因為以下幾個因素：

•洛杉磯和舊金山是臭蟲最多的城市，分別在排名第四和第十位。
•近年來在加州因臭蟲所引致的訴訟持續增加。
•臭蟲是一種難以清除的有害生物，其甚至可以在房屋之間傳染。越早發現，或對於臭蟲有更多的認識，可以確保盡快控制住臭蟲。
出現臭蟲的徵兆：
•臭蟲叮咬會導致發癢的紅色咬痕，可能被誤認為是蚊子或跳蚤叮咬。
•如果有臭蟲侵害，租戶可能會注意到他們的床墊，彈簧，床頭板，床頭櫃，牆壁或地毯邊緣上的小紅色或褐色斑點，蛻皮，白色粘蛋，或空蛋殼。

關於居家的相關法律：

加州的租約對可居住性擁有相當的保證，這就意味著業主必須保持適合租戶居住的條件。房東需要自費修復房屋的損害，其中唯一的例外是如果房東能證明損害是租戶的過失。

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