楊清泉律師: 長者希望第13章停止第二按揭的法拍

客戶72歲，看來是個寡婦。 她以前經營一個生意，於2006年關閉。她在2004年從她的朋友那裡借了5萬美元，通過她的住所的第二按揭抵押。 不幸的是，2006年的生意失敗，停止運營。 客戶沒有支付每月500元的每月付款加上5萬美元的利息。 朋友數月沒有收到分期付款。 本月，客戶收到違約通知書，如果在未來90天內沒有全額支付5萬美元，就會取消其居留權。 違約通知書（NOD）是法拍房屋的第一步。 在可以設置止贖銷售日期之前，可以讓房主在90天內支付違約。 止贖銷售日期設定不得早於NOD登記之日起90天以內的21天。

客戶給我看NOD，我確認有登記日期。 登記日期是指本通知已經記錄在房契上，因此，90天的止贖已經開始。 沒有這個登記日期，止贖權就沒有開始。 所以你收到的任何其他文件說你是按揭違約，並給你計算你欠的不是開始止贖過程所需的正式記錄文件。 例如，您的抵押貸款拖欠3個月。 您收到一份名為違約的信件。 該信沒有登記日期。 從您收到該信的日期起四個月，銀行可否抵銷您的房屋？ 不，因為官方記錄的NOD不存在。 

客戶說，她不希望第二信托契約持有人（她的朋友不再是她的朋友）將她的房屋法拍。 或者，讓我們說，她的朋友想要她的房子，因為她沒有支付她的$ 5萬。 問題是她的房子價值60萬美元。 看起來不公平 此外，客戶說，她的房子還有一個6萬美元的判決留置權。 我問她，首先是5萬美元，還有6萬美元的判決留置權。 據她說，判決留置權稍後出現。 因此，判決留置權是她房子的第三留置權。 她希望阻止第二信托契約來法拍，她也想要擺脫60萬美元的判決留置權並使其無效。 她能做到嗎？

我的第一印像是，在付清5萬美元的同時要避免6萬美元的判決留置權是不可能的，因為今天的房屋天價。 但是，看看，在確定房屋目前公平的市場價值，以及客戶第一抵押的欠款後，即使是貸款修證抵押，其中20萬元被推遲但仍然欠款，再加上第二抵押貸款5萬， 剩下的零余額淨值來支持判決留置權，這意味著在第13章中，通過第13章計劃避開第三置留權6萬，償還50K美元的第二留置權的動議，將會獲得成功。 因為她的計劃是對無擔保債權人的零百分比計劃，所以她不必支付60K萬美元的判決留置權的任何部分。 在提出動議以避免判決留置權後，6萬美元成為無擔保，因此無需支付分文。

唯一的問題是，客戶的社會保障每月只有1千元。 不過，她說她的兒子是醫生，他將幫助她支付第一筆抵押貸款和計劃。 因此，由於兒子可以作為家庭捐助者參與，因此照顧資金短缺，使計劃可行。 她的兒子照顧她。 那很好。​

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“所以，你們要自卑，服在神大能的手下，到了時候他必叫你們升高”。彼得前書5：6

（所有翻譯以英文為準）

楊清泉律師畢業於喬治城大學法學碩士，並已經開業三十多年。楊清泉律師專精破產法，商業和民事的訴訟，在加州已成功的處理了超過數千個案件，其中包括海外公司。楊清泉律師通英語，國語及福建話，並期待著與您討論您的個人情況。請致電安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，預約電話（626）284-1142，

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