【遺產法】加州居民通過19號提案，父母把房産轉讓給子女，或子女轉讓給父母的房產地稅將發生重大變化 | 方見堯律師事務所

提案19取代了提案58。根據提案58, 當父母將其房產轉讓給子女或是子女將其房產轉讓給父母時，他們仍可保留房產的評估值，所以地稅不會上升。其實一個房屋是有兩個價值的：一個是公平市值另一個是評估值。什麼是公平市價？公平市價是比如你將房屋放上市場如有人願意用此價來購買此房屋,  這便是公平市價。什麼是評估值？評估值是政府估價部門用來評估你需付多少的房產稅。通常公平市價與評估價相差很遠。通常評估值遠低於公平市值。這是因為加州還有另一項法律稱為《13號提案》。這《13號提案》將評估值的每年升幅限制不超過百分之二。在過去的幾十年來加州的房產漲了很多。而每年的升幅不止百分之二。但因為由於13號提案將升幅限制於百分之二, 所以日積月累, 長年下來導致公平市值與評估值有很大差距。根據加州法律，如果有業權的轉讓,  此房屋便會重新估值,  新業主所付的房產稅基於公平市值而非評估值。   

根據58號提案，當父母將房產轉讓給子女時，子女可保留房屋的評估值，所以房產稅不會上升。但是最新通過的19號提案改變了。根據19號提案，當父母將其財產轉讓給子女時，無論是賣給他們或是贈送給他們，子女都無法保留房屋的評估值。因此，房產稅會上升，而上升多少則視乎很多因素，具體取決於房屋在何時購買和過去升值多少。但是這個19號提案有一個例外情況，如果父母將房屋轉移給子女，而子女居住在該房屋中。這情況子女可保留房屋的評估值，那麼房產稅不會上升。但是，即使子女住在這房屋中，仍有額外限制。如果房屋的公平市值不超過100萬美元，那麼房產稅不會上升。但是，如果房屋公平市值超過100萬美元的話，即使子女住在房屋中，房產稅仍會上升。 

這項新法律將於2月16日實施。這意味著，如果您在2021年2月16日或之後將房屋轉讓給子女的話，房產稅便會上升。有些人問：“如果我在2021年2月16日之後成立生前信託，並將房屋轉到生前信託中，房產稅是否會上升呢？” 答案是不會。根據加州法律，如果您將房屋轉到信託中，則不視為業權轉讓。因此，它不會導致到19號提案。坊間有許多謠言說，即使您將房屋轉到生前信託中，房產稅仍會上升。這是錯的,  房產稅是不會上升的。方見堯已向政府估價部門詢問過。他們回覆說，房產稅是不會上升的。 

有些人問方律師這個問題，他們是否應該於2月16日之前將房屋轉讓給子女來避免將來的房產稅上升呢？因為不這樣做的話,  到將來他們去世後子女繼承房產時,  房產稅還是會上升。我的建議是，當您看這個問題時，不能只看房產稅。您還必須看其他問題。您需要考慮的一個問題是增值稅。當您將房產轉讓給您的子女時，同時你亦將房屋的稅基轉讓了給您的子女，房屋的稅基就是你當初的買價,  當你的子女出售這房產時,  這稅基就會衡量這房產升值了多少。

另外一個大家需要注意的問題就是控制權。當您將財產轉讓給其他人時，您便完全失去對財產的控制權，因為該財產已不再是屬於您的。新業主可以在未經您同意的情況下出售您的財產。而且新業主出售房產後，他不需要將賣價給您，因為房子是屬於他的，而不是您的。同時，新業主有權要求你搬離房屋即使你仍住在房屋中。