加州驱赶禁令延期至6月底！SB-91法案全新解读 | 李荻律师事务所

加州州长Gavin Newsom 1月29日签署通过了加州驱赶禁令延期法案SB 91（COVID-19 relief: tenancy: federal rental assistance），该法案将于2021年2月1日生效。该法案不仅将AB 3088法案里关于驱赶禁令的截止日期推迟到6月30日，还增加了许多新的限制。同时，该法案还提供26亿美元的联邦租金补助，用于扶持从去年4月1日开始欠租的租户。SB-91规定符合条件的租客可以向政府申请救济金，救济金将由政府直接支付给房东，政府支付80%的租金以偿还租客的欠租，条件是房东放弃对剩下20%欠租的追偿。新法案的通过势必对驱赶房客带来了更多的挑战与困难，但这并不代表房东拿无赖租客完全没办法。笔者将通过本文对SB-91法案进行重点解读，希望本文能解决大部分房东对新政策的困惑。

新法案生效日期，截止日期以及重要时间节点？

SB-91法案于2021年2月1日生效，驱赶房客相关的禁令持续到2021年6月30日失效。该法案有以下重要的时间节点：

• 2020年3月1日前：不受法案保护期间

• 2020年3月1日-2020年8月31日：法案保护期

• 2020年9月1日-2020年1月31日：法案过渡期

• 2021年2月28日前：如果租客在2021年2月1日前有欠租，房东给租客必须发一份权利义务告知书。（我们律所可以协助）

• 2021年2月1日-2021年6月30日：禁令延长期

• 2021年2月1日-2021年8月1日：禁止通过小额法庭向租客主张欠租

哪些租客受到新法案的保护？

由于收入受到疫情影响而不交或者少交房租的租客，具体而言要取决于租客在什么时候欠租。

• 如果租客在法案保护期欠租，租客只需要在规定时间内给与房东财产不足声明（Declaration of COVID-19 related financial distress）即可收到保护，关于什么是财产不足声明，请见关于AB-3088法案的解读；

• 如果租客在法案过渡期以及禁令延长期欠租，租客需要在规定时间内给与房东财产不足声明的，并且在2021年6月30日之前付清法案过渡期以及禁令延长期的25%的欠租，才可收到新法案保护。

哪些租客不受法案的保护？

• 在2020年3月1日前欠租的租客；

• 本应受到新法案保护的租客未按照新法案规定的，例如未给与房东财产不足声明或者未交满25%房租；

• 基于for cause而非基于拖欠房租为理由驱赶的。

新法案带来了哪些改变？ 

• 加州范围的驱赶禁令延期至2021年6月30日。

• 房东只能从2021年8月1日起向小额法庭提起诉讼收回租金。

• 2020年3月1日到2021年6月60日的欠租不可以以任何形式转让或者售卖。

• 房东需要在2021年2月28日前给欠租的租客发一份权利义务告知书，如果不发告知书可能会严重影响以后的驱赶和讨回欠租的程序。

• 房东不能向主张late fee。

• 房东不能擅自将押金用于抵消疫情期间的欠租。

• 房东不能擅自将新交的租金用于抵消疫情期间的欠租。

• 房东可以参与州政府启动的租金补助计划，符合条件者可以拿到80%的欠租，但条件是放弃剩下20%租金。

租金补助计划到底是什么？影响驱赶租客吗?

租金补助计划是加州政府根据联邦提供的26亿美金救济金而启动的临时补助项目，该计划按照先到先得，并且遵循一定的筛选规则和顺序，给符合条件租户提供租金补助。补助金是欠租的80%，将直接由政府直接发给房东。但是需要知道以下几点：

• 补助计划里提到的80%仅覆盖从2020年4月1日至2021年3月31日的欠租。

• 2021年4月1日起的欠租补助金最多只付25%的租金。

• 租金补助计划目前截止于2021年7月1日。

• 房东如果同意参与该计划，需要与政府签署协议明确表示放弃对剩下20%租金的追偿权利，同时放弃部分驱赶的权利。

• 房东如果不同意参加该计划，租客仍然可以参与并拿到25%的租金，但这笔钱不会直接打给房东。

• 符合条件的租户需要同时满足下面三个条件：

1. 租户里有一人或多人满足失业福利资格或者书面作证由于疫情导致收入减少；

2. 租户里的一人或多人有被驱赶的风险：包括有欠租事实，收到欠租通知或者驱赶通知，不健康或者不安全的生活环境或者其他合理的被驱赶风险；

3. 租户全家的收入低于或者等于所在市（县）工资的中位数的80%。

由此可见，该计划旨在提供欠租补助，和驱赶关系不大。如果租客属于前文提及的收到法案保护的租客，房东不可以以没有参与租金补助计划为理由驱赶租客。

新法案下房东是否该参与租金补助计划？

虽然SB-91法案将驱赶禁令延期至6月底，同时也设置很多驱赶障碍，但是好在是否参加租金补助计划的主动权在房东手里，这也是该法案颇受争议的一点。因为主动权代表有选择权，房东可以决定是否要“放过”租客一马从而接受政府的80%的欠租补助金。如果房东不接受政府的钱，房东可以在8月1号以后通过小额法庭向租客讨回欠租。如果站在租客的角度，他们迫切希望房东们能参加计划，因为可以免去他们之前的债务，所以这或许是可以和租客谈判的砝码。目前关于计划的实施细则还没有出来，所以具体如何申请还不清楚，不过笔者认为近期各个市或者县应该就会颁布相应公告。我们会持续关注，如果有新的消息会第一时间告诉大家。

本文仅讨论新法案SB-91的适用情况，不涉及任何其他联邦，州，县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间驱赶非常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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参考资料：

https://www.gov.ca.gov/2021/01/29/governor-newsom-signs-legislation-to-extend-eviction-moratorium-and-assist-tenants-and-small-property-owners-impacted-by-covid-19/https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202120220SB91

图片来源：

https://www.pasadenanow.com/main/pasadena-eviction-moratorium-still-in-effect/

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