和解（settlement），顾名思义，也就是与租客达成一致，让租客在规定时间前搬走，但相对会多给租客一些时间。通常来讲，在驱赶案件中会经常遇到和解谈判，法官大多时候也会偏向于案子走向和解。这是因为在加州，和解是政策引导的结果。所有的驱赶案件，在法官审判前，都会强制双方尝试庭前和解（settlement discussion），尤其是在陪审团审判前，法院更是会下达命令要求双方针对和解进行会晤（meet and confer）。可见，和解实际上也是诉讼里不可或缺的一环。
为什么要和解，可以不和解吗？
和解设立的目的主要是为了节省诉讼成本，避免诉讼风险，并且可以达到双方共同期望的一个结果。房东朋友们可以选择和解或者不和解，选择权一定是在房东手里的，法院或者律师都没有权利代替房东做这个决定。
和解的好处
和解可以节省诉讼成本。诉讼成本取决于案件的难易程度、案件所花的时间、以及租客如何应诉，是否积极应诉等。越早和解，对房东造成的诉讼成本越低。举个例子：如果案子在早期就能达成和解，律师费和法院费用可能只有$1000美金左右。
和解可以避免诉讼的风险和不确定性。切记，所有诉讼都是有风险的。驱赶也是诉讼案件的一种，虽然相对一般的民事诉讼更简易快速，属于所谓的summary proceeding，但实际上程序方面的陷阱更多。尤其是近两年内由于疫情所出台的各种政策，比如AB 1482, AB 3088, SB 91, AB 2713， 给驱赶造成了非常大的阻碍。和解可以跳过审判阶段，从而避免诉讼风险。
和解可能会达到房东所期望的结果。和解的目的是让案件走向双方一致的方向，通过技巧性地和租客谈判，能尽可能为房东争取到更多的利益。
和解的弊端
和解有可能会让房东放弃部分权益。比如房东需要给租客一定的搬家费，或者让租客多待一段时间。
和解律师费自付。一般和解不会涉及到律师费，所以律师费都是自己承担的。但是律师费是一个很复杂的话题，很多案件实际上即便走到审判那一步也无法真正拿到律师费。以后有机会，笔者会再专门讲讲律师费的问题。
和解以后租客如果不搬走怎么办？
很多房东会担心，如果和解达成以后，租客到期不搬走该怎么办？房东们可以放心，如果租客不搬走，可以向法院申请强制执行和解协议。如何申请强制执行，取决于如何和解，是否有判决，以及每个法院的要求和程序也有所不同，涉及到个案分析。
如果我要和租客谈和解，有什么谈判技巧和注意事项吗？
首先重新审视双方的诉状，了解自身案件的强弱，以确定自己谈判的底线和砝码。
谈和解的时候不要表现的太主动或者太被动，否则租客会认为房东害怕打庭审或者诚意不够。正确的态度应当是就事论事，潜移默化地为租客灌输和解其实对他们有利的想法。这也是为什么由律师代理去谈判和解会起到更好的效果，因为律师可以不被情绪或其他因素所影响，完全以事实和法律去跟对方进行沟通。
其次，和解的时候一定要租客给一个准确的搬走时间，不能看情况。如果有超过一位的租客，需确保所有租客都同意这个搬家时间，避免出现租客意见不一致的情况。
谈判的时候，不建议做任何口头承诺，也不要口头放弃任何权利。告诉租客所有内容以书面，最终的和解协议为主。
确保所有租客都签署书面的和解协议。
如果房东要给租客搬家费，尽量在租客搬走的时候给，避免之后继续拉扯。
和解是一个非常有技巧性和专业性的谈判过程，不仅涉及到法律相关的知识，也涉及到心理学，话术学等各个层次。如果有这方面需求的房东，还是建议能聘请专业的律师为您去沟通。优秀的和解谈判不仅能尽快赶走租客，还能为房东争取到最大的利益。
最后笔者想再次强调的是，和解固然好，并且能确保租客最终被赶走，但是一定要谨慎面对您的和解条件，一旦同意了和解条件，是不能反悔的。并且一定要牢记，律师和法院无权强迫您接受任何和解条件，最终的决定权都在您的手里。如果您对和解有任何疑问，或者您想驱赶您的租客，可以通过下方的email或者电话联系我们。
本文仅在普通层面上讨论 “和解”概念和技巧，不涉及您具体的案件，不构成任何法律意见。疫情影响下驱赶租客并不容易，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者打我们律所电话626-723-4849，索要一份“驱赶房客信息表”，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所（Di Li Law, P.C.）的驱赶团队拥有丰富的驱赶房客案件代理经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等南加州地区，特别是在疫情期间，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，欢迎联络李荻律师事务所。
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