【理財】汇众财富解疑：美国贷款购房如何获得最低的贷款利率？

固定利率贷款因为利率不变让人觉得非常安心，很多人会选择30年固定利率贷款，虽然时间长，但是每月贷款额度分摊下来的贷款月供低，在同样首付和收入的前提下，这种贷款方式可以获得银行更高的贷款审批额度，一般房产经纪人也会经常推荐这种贷款模式。

所谓ARM，就是Adjustable-RateMortgage。如7/1ARM，就是说如果还款时间为30年，则前7年利率不变，以后每年利率都在限制最大变动幅度的前提下，根据市场情况进行调整。

ARM前几年的利率通常比较低，在固定利率期结束后，ARM的利率会随着市场变化而变化，这就存在着一定的风险性，如果市场行情在走高，那么后期房贷利率就有可能会增加。

信用分数这一点就不老生常谈了，在美国无论贷款还是Lease车辆，好的应用分数是拿到地利率的关键，所以大家在美国一定要时刻关注自己的信用分数的情况！

市面上的免费信用分数查询网站，或者各大信用卡和银行提供的免费FICO分数，都不是房贷公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分数是750就放松警惕，因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。

举个例子，甲用户的信用分数为650分，贷款和房价的比率是80%，是出租房屋申请重新贷款，乙是新买房自住，信用分数730分，那么甲的贷款利率一定会比乙高。因为乙的信用分数更高，且房子自住，房主本人就一定会极力保住房屋，从而银行的风险就会小一些。所以，美国贷款利率归根到底就是取决于银行对贷款者的风险评估。

经济环境也是影响利率的主要因素。大多数买房者的初始贷款年限是30年限的，但多数购房者会选择在10年后重新贷款，因此财政部十年债券利率会成为影响利率变化的主要方面，这它往往会决定贷款利率是升是降。并且由于财政部十年债券利率是美国政府官方出品，所以它往往也是其他债券利率的一种参考标准。

因此，预测美国贷款利率比较好的方法就是看十年债券利率的走势，人们可以在报纸上或者金融网站上看到这个债券利率。美国房贷利率往往是跟着债券利率走，通常30年的固定房贷利率是要在十年房贷利率上加上1.70%，当然，这个幅度也会随时改变，但这仍然不失为观察贷款利率的主要方法之一。

房屋贷款利率也会跟着股票市场行情走。一般来说，坏的经济消息会让房屋贷款利率下降，好的经济消息会推高房屋贷款利率。因此，可以简单粗暴的认为股票价格的上升趋势与美国房屋贷款的利率成正比。

华尔街日报的主要利率是美国利率的指标，被七成以上的美国银行当作基准利率，一般被认为是主要利率的官方来源。许多美国贷款人把这个利率作为他们的指数和主要利率，消费者利率通常建筑在这个主要利率基础之上，当主要利率改变时，许多消费者也会看到信用卡利率、汽车贷款和其他消费贷款利率的改变。

还有其他指标，如联邦住房贷款银行利率也被一些商业银行当做利率的指标。

√ 条件允许的情况下，尽早地申请信用卡，这样可以获得更好的成长历史记录。如果属于刚来到美国，没有信用记录和历史的情况下，可以先申请押金信用卡，或者对信用及要求很低的卡。

√ 尽快申请到更多的信用卡。虽然每次申请信用卡时，信用卡公司会查询信用记录，从而增加信用查询次数，导致信用分数降低。但随着时间的变化，购房者账户总数越多，信用分时得分就会越高（一定上限内）。而一般，申请信用卡的记录查询只追溯两年，对信用得分的影响会减少，所以尽快申请到更多的信用卡会对后续的贷款购房有不小助力。

√ 最早申请的信用卡不要注销。信用记录逐步建立后，可以申请到额度高，条件好的卡。但取消最初申请的信用卡，会对信用记录产生影响，使可查询的信用历史记录时限变短。

√ 信用卡透支额度不要太高，尽量控制在1%-20%之间。如果不小心透支，可以提前还款，不要等到还款日期才自动还款，因为信用分数更新的周期和你的信用卡可能不一致。

√ 购买大宗商品时，分期付款、准时还款会使信用涨得很快。

√ 常见的有30年、15年及5年的贷款年限。通常年数越短，利率越好，因为贷款年数越长，贷款银行风险越高。

√ 通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。

√ 通常情况下，$424100以下的房贷是标准的贷款项目，通常可以拿到最好的利率，$625000以上的房贷称为巨额贷款。

√ 大额贷款利息更高。很多房贷公司，尤其规模较小的公司，并不愿意自己掏钱给所有的客人，而是转手打包卖给其他财团，Fannie Mae 和FreddieMac就是最大的两个买家，如果这两家公司不购买，则可选择的贷款项目就会少很多，利率也会更高。FHFA每年发布ConformingLoan的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和FreddieMac不能购买。

自住利率比商用房利率低。对于银行来讲，自住的房屋贷款会比其他用途的房屋贷款风险更低，所以利率也会好很多。

新买房利率比重新贷款利率低。

独立房屋房贷利率通常比Apartment或Condo这类公寓式住宅的利率低，而且在审批程序上独立屋也相对便捷一些。

首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房贷公司要求公寓首付不低于20%。Single House和Two House通常可以首付较低，通常为10%-20%，但意味着利率会高。对于Fannie Mac房贷来讲，首付最低为5%，巨额贷款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房贷要求的最低首付，再低就会很难申请到房贷。

举个例子，假设要贷款40万的投资房，根据规定，想要拿到自住房的利息，在贷款时就要先付两个点数，也就是400000*2%=8000元。