美國的次貸危機造成銀行業嚴重虧損，大批屋主因此面臨法拍的窘境。在房市下滑的形勢下，許多民眾紛紛向我諮詢”房貸合約條整”的問題。最近我甚感榮幸能與華裔房地產協會會長John Wu先生會晤，討論關於投資商業地產所應注意的相關議題，藉此機會將我與吳會長的會談的內容作依個初步的整理，並放在 這禮拜的法律專欄與你們分享，希望大家都能受益。

一連串金融風暴的衝擊後，近日股市與房地產市場似乎有漸漸回溫的現象，衝著前一段時間的房價下滑，伴隨著低利率的催化，許多人從觀望者變成競標者，再次讓部份區域住宅房地產漸漸回春，住宅房地產波動稍歇的同時，商業房地產已經成為許多投資人下一波的鎖定目標。

無論是住宅或商業房地產，其支撐力量不外乎是經濟活絡度及商業流動蓬勃與否。個人及公司財務陷入困境將導致更多商家面臨規模縮減甚至結束營業的窘境，然而許多業主在租賃小商家面臨斷炊之際，為保全雙方權益，不乏自行將租金減免共渡難關的房東，但嚴重的空屋率仍將逐漸成為許多業主不得不面對的問題，而投資人也感受到入場的時機逐漸靠近。

投資人必須具備嚴謹的眼光及理性的態度，個人的好惡主觀應盡量淡化，換言之身為投資人不必喜歡自己所購入的房地產，投資的項目可以不起眼，未必安靜卻地點便利，承租的人看起來不單純但準時繳租，建物看似老舊卻有極高的入租率。所有看來負面的因素可以代表投資上的風險，但重點是收入及投資所能回收的報酬率.這與許多以主觀的看法來物色自己的房屋有很大的不同。有幾個步驟可以幫助投資人瞭解商業房地產投資:

商業房地產的地點極其重要，以商業廣場(Shopping Center)而言，除了交通便利車水馬龍外，停車位是否符合流量需求及出入口的設計也需留意。商場內的各個單位規劃及使用設施，例如投幣式洗衣店或水店這類較單一性的單位，最好能了解這類生意運作上在未來的取代性或自己接手營運的可能性，這類單位的取代性與一般餐館舖位獲辦公室租賃有所不同，同時應對於將來政府法令上對於若干生意可能加諸的限制等風險列入考慮範圍之內.

如果投資項目是住宅公寓(Apartment/Multi-Unit Income property)，靠近大學城或生活機能良好的區域，對於物業未來升值空間及租金收入穩定性來說有著相當關鍵的影響。在沒有物業管理相關經驗的情況下，勿貿然草率決定自行管理，委託有信譽的管理公司代勞除了能減少許多不必要的困擾外，對於物業本身的維護及保養上也會因有較上軌道的管理機制，對於地產保值上以及將來出手時有更完整的收租紀錄資料都有正面的幫助。

本篇所提及的John Wu先生，是商業房地產Broker,檢定國際地產專家(CIPS)，現任華裔房地產協會會長，美富銀行榮譽董事。

以上內容是我與吳會長會面後整理出來的心得及相關的房地產投資資訊，希望大家都能有所收穫!