兩個客戶均為業主，因為他們都擁有出租物業，上週來見我，有不同的問題。

為什麼人們買出租物業，傳統的觀點有兩點。首先，出租物業將提供房東每月收入源源不斷。其次，物業的價值最終會上升，從而使得房東有豐富的淨值，像唐納德·川普。問題是，在現實中很多事情使買出租物業可能錯了。例如，租金可能不能支付每月費用，有相當多的維修和保養費用。如果發生這種情況，業主沒有每月收入源源不斷的收入，而是面臨著月度虧損。面對持續的每月損失，房東將不得不自己掏腰包支付每月的損失，或借錢來資助損失。 $ 1,500每月虧損轉化為$ 18，000年度虧損。房東被擠到一個進退兩難的境地。他應該繼續成為業主，並在未來5年內失去另一個$ 100K？而另一個問題是，如果房價都在上漲，可以增加淨值抵消每年的損失？比方說，5年吃的年度虧損$ 18,000後，房東是虧$ 90K，但在第5個年頭，房子了$ 200K，那麼業主將在第5年賺了$ 100K。

在紙面上，這似乎是看它一個合理的方式。但在現實生活中，它不是那麼容易維持年度虧損。這就是發生在我的第一個房東的客戶。

第13章放棄出租物業

她的情況是，大約8年前她賣掉了自己的住所，剛剛在房地產泡沫破滅之前。她買了她的住房淨值$300K。然後，她放$100K頭款買一個新的住所，$100K頭款買出租用4個單位，而最後$100K買另一租住有4個單位。當時所有房地產價格的高漲。所以，儘管她得了$30萬出售她的故居，因為價格比天高，她還買了她的新住處，兩個出租物業也比天價高。現在7年後，新的住所沒問題，其中有$400K的淨值，因為她的新居所是一個高需求區，外國人支付100％現金而房屋數量有限。

 
出租物業的第一個問題是每個月虧，因為有很多出租費用：物業管理，不斷的維修，園藝，維修，稅收和房貸是沉重的，8個單位每個月將近虧$2K的。第二個問題是，7年後，這兩個物業有沒有淨值。因此，7年後，她共支付了$168K的$2K的每月虧損，而她也失去了她的$200K首期，總計7年虧損了$368K！現在，她想退休，擺脫的出租物業，因為她說：“我已經失去了我所有的$120K的積蓄，而$200K首期，我必須繼續借錢支付的損失，我只是想現在退休了沒有這個問題。” “我想擺脫這兩個出租物業，但我想保持我的住處，這就是我想做的事情。”

深入分析她的情況後，我提出申請第13章在正確的時間放棄兩個租金。一個出租物業不得不先被封死，或“契約代替止贖”來代替，看那個速度更快;否則，她的擔保債務水平將超過第13章的限額，然後她便可以在她的第13章的計劃放棄另一個出租物業。她無法提交第7章，因為她自住屋淨值為$400K。在任何情況下，在第13章將實現她的願望，擺脫了出租物業，由於沒有任何金錢上他們。因為她有大量的淨值在她的住所是超過$175K，她將不得不計劃支付約$500K每月利息支付她無擔保的$30K的債務超過60個月。經過60幾個月，她將是無債一身輕，但她會立即釋放兩個出租物業無進一步的責任。這正是她想要的，沒有財務問題地退休。

 第13章要停止法拍並保留出租

另一個客戶，五年前賣掉她的房子用她的$100K所得款項淨額買了4個單位的公寓。她出租3個單元，自住在一個單元。她每月打平。問題是她有一個很艱難的時期支付第一抵押貸款，因為丈夫去年退休。銀行修改了她的抵押貸款後，，但修改後的金額仍然是她的負擔因為她的丈夫退休。現在，她希望做最後一次努力，以進一步修改按揭付款。現在的問題是，銀行已經設置了10天內法拍物業。她沒有支付抵押貸款12個月，目前已擁有$10萬的巨額拖欠。不過，她想停止法拍，因為她相信，她不久將能夠得到一個合理的修改。當然，停止法拍的唯一方法是申請第13章。

 “過了六天，耶穌帶著彼得、雅各和雅各的弟弟約翰，領他們悄悄地上了高山。 2 耶穌在他們面前改變了形像，臉好像太陽一樣照耀，衣服變得潔白如光。”- 馬太福音17：1-2

 （所有翻譯以英文為准）

楊清泉律師畢業於喬治城大學法學碩士，並已經開業三十多年。楊清泉律師專精破產法，商業和民事的訴訟，在加州已成功的處理了超過六千個破產案件，其中包括海外公司。楊清泉律師通英語，國語及福建話，並期待著與您討論您的個人情況。請致電安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，預約電話（626）284-1142，地址1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 或核桃市地址 20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.