【伍雄傑律師】購買生意法律須知

在美國,不少華人喜歡置業做生意.而購買現成的生意行號則是最常見的開店做老板之途經.很多人會犯這樣的錯誤:看中了一個店鋪就急急忙忙簽訂買賣合約下定金(甚至有些連書面合約也沒簽),以為早日接手早日掙錢發逵.誰知道草率行事的結果是可能買下一堆煩惱及債務,甚至惹上莫須有的官司.因此,在付出真金白銀購買一個生意前,一定要先詳細了解相關法律常識及規定,以免無顧之憂.

1. 需要哪些專業人員協助
   1. 經紀: 通常賣主會雇用經紀(Listing Agent)幫忙出售生意,有時買主看到出售廣告就与Listing agent聯系,結果讓Listing Agent也變成買主經紀(Buyer’s Agent),這就變成雙面經紀代理(Dual Agency).Dual Agency有著嚴重的利益沖突問題:雙面經紀有義務替其客戶(買賣雙方)爭取最高權益,而買賣雙方的利益又是沖突對立的.所謂 “手掌手背都是肉”,雙面經紀不可能同時為買方和賣方謀利.如果非要偏袒一方,通常會是賣方,原因是賣方聘用他/她在先,更重要的是賣方付他/她經紀費(通常是售价的10%左右).所以盡可能聘用買方經紀,反正所有經紀費由賣方支付.請注意,生意賣買經紀也是房地產經紀.
   2. 估价師:如果你自己無法碓定該生意的巿值,你需要生意估价師(Business Appraiser)給你一份詳細的估价報告.
   3. 會計師:如果你對生意帳目有疑問,你需要會計師替你研究分柝到底有無假帳或 “水分”,以确定該生意的盈虧,現金周轉,債權債務,及各种資產財務狀況.
   4. 律師:簡單的小宗生意買賣,為節省開銷可以考慮用經紀行提供的或在文貝店出售的買賣合約.复雜大宗的買賣,務必請有經驗的商業律師准備适合自己的買賣合約.不論使用何种合約,筆者建議起碼資詢律師審閱合約,最好是買賣各方聘用各自的律師,不要共用一個律師,以免發生利益沖突.
   5. 公証行:簽訂買賣合約之后,千万不能直接將錢付給賣主,一定堅持用交易公証行(Escrow)來作處理生意交割手續.Escrow是獨立作業的 “中間人”,不代表任何單方而只按買賣雙方的指示(instruction)行事:買方將錢付至Escrow的信托帳戶,同時賣方將生意產權交給Escrow.在交易完成日,Escrow將產權轉給買方,同時將錢支付給賣主.
2. 需要哪些法律文件:
   1. 買賣合約(Sales Agreement) 或售賣書(Bill of Sale)

前者較詳細复雜,通常由律師准備.后者較簡單,可自己或由經紀幫忙准備.兩者都是把生意的所有權從賣方轉給買方,都要列出每一項財產的型式及編號,對重要財產更要詳細說明清楚并付上保證書.對於不能一一列清的小工具零件可以用字句 “一切現時正被本生意使用而未在本合約他處到入之全部工具零件及其他物件”概括在內.

2. 抵押合約(Security Agreement)

如果交易完成后買主尚有部份款項未付清給賣主,通常賣主會要求買主簽訂一份抵押合約,同意將買主擁有的私人資產如房產,定期存款等.作為付款給賣主的保証.一旦他日買主逾期不付款,賣主有權變賣抵押品來償債.買主不能將抵押品押給銀行來貸款.買主應該設法儘量減少抵押品及抵押數目,這樣万一有需要貸款時仍有財產可以抵押,或者万一將來生意不好被賣主追債時,不會喪失該抵押品.盡量不要讓賣方加入諸如買方同意賣方以其他一切設備,存貨及買方在本協議有效期間所獲得的一切可收帳款,作為清還尚欠買款之類的條款.這种條款將使得買主將來想向銀行或供應商貸款買新的設備變成非常困難.因為万一將來發生問題以致要收回貸款所購設備時,賣主事實上並未貸款給買主來買設備,但因為有优先取得這樣設備來償債的權利,而真正為這些設備提供貸款的銀行或供應商反而落居他的后面.此外,買主也應堅持隨著賣主貸款的本金減少,作為擔保的抵押品也應逐次分期減少.不然,你會發現你把欠債還到剩$20,000元時,卻有價值$80,000元的資產做擔保.這將使你的價值$60,000元資產被壓在那裡不能轉作其他貸款之抵押.它並使得你無法出售你的資產,因為在你還清全部債款之前,它們依然是抵押品,你必須先付清或在出賣生意的同時付清這些貸款才能關閉ESCROW.

3.)借据(Promissory Note)

是用來規定買主必須於何時,何地,如何償還其購買一個生意所欠賣主的買款.所提出要求及條件必需絕對清楚明白,特別是利息之計算以及還款時本金之扣減,更要貝体而明碓.可打印一個還款時間表作為借据的一部分,並在將來據以作成還款之記錄.請注意 “高利貸管制法”加州法律規定,如果賣主不是貸款/地產Broker,他/她最高可以收取年利率10%的利息,高出的部份屬不合法而不能收取.利率之高低是隨著售價,頭款,預期的通貨膨漲率以及貸款的數額等因素而有所不同.在談判時,各种因素相互影響,例如,你若覺得你所出的購價太高,當然你會設法要求降低貸款利率或減少頭款的數額.請你的會計師算出每一种貸款方式(購價,利率,頭款等數額大小的不同組合)的淨值,這樣你就可以作一個直接的比較.一定要訂明提前還債不需罰金,同時可以在每期多付款的減少本金,縮短追款期.

4.)(UCC-1)生意抵押聲明

UCC代表統一商業法規,根據這种法規製訂了一种叫做UCC-1的標準表格.賣主把這种表格向州務卿(SECRETARY OF STATE)登記后,就等於知會一般大眾,買主己經把生意的全部或一部份財產,如存貨,銀行存款,應收款項,辨公器材,工具,文件,客戶名單,商標專利等用作抵押來擔保清還所借的貸款.這樣做的目的,就是在防止買主一物兩押,另外設法貸款.

5.)整批售出聲明(BULK SALES AFFIDAVIT)

這是用來防止賣主把存貨賣掉而不付清貸款.賣主一次把存貨的大部份賣給買主時,應先簽好一份整批售出聲明.聲明中必須列出這些存貨所欠債務的債主以及數額.買方的律師或公証行根據這個明細單以掛號信一一通知債主,債主們有十天的時間提出付款要求及依据,在完成交易時,所有應付給賣方的款項都會先用來還債,剩余部分才給賣主.很多華人因不懂法律貪方便或者想省一千几百的公証交割手續費而不使用公証行及履行Bulk sales,就急急忙忙將所有購店錢給了賣主.結果這邊剛接手經營,那邊店子原有的債主就一窩蜂的來上門討債.再去找賣主時,不是人走樓空,就是說他已經將錢花光,你自己去搞定.因此,買主一定要堅持做Bulk Sale,如果賣主拒絕,宁愿不要買該店,也不要買下一個欠下巨債的 “爛攤子”.

6.)假名証明(Fictitious Name Certificate)

通常生意的業主會向郡政府(County Recorder)提出申請,用某個名稱來做生意以防止他人使用同樣的名稱,即所謂的 “假名”.如果雙方談妥讓買主繼續使用該假名,則賣主必須向郡政府申報他已停止使用此一名稱,使新的買主可以有權自由使用該假名.

7.)商號名稱證明(DBA Certificate)

有了假名,如XYZ公司,ＸＹＺ公司屬下可以有多個ＤＢＡ(全稱Doing Business As),不同ＤＢＡ作不同种行業生意.例如XYZ公司屬下可以有ＡＢＣ餐館,CDE貿易公司,FGH波霞奶茶店…想使你的生意所用的名稱在法律上有效,必須向郡政府登紀.要想使用你買下的生意原來的DBA,則賣主必須先將 “假名”送交郡政府登記,然后新的ＤＢＡ證書才會批准.你也可以要求把与你生意要用的名稱類似的名稱都保留作為你的商號名稱,以免在將來有人魚目混珠,作不公平的競爭,一個名稱只需交$10元就可有五年效期.ＤＢＡ雖經登記,也只在該郡有效.如您在LA COUNTY 登記,只能防止他人在LA COUNTY 用同樣的DBA而不能阻止他人在ORANGE COUNTY用此名作生意,除非您也在ORANGE COUNTY 作了登記.如果另外一個公司在州或聯邦已經把那個名稱登為它的商標,則雖然你已經在郡政府登記而領有有效的證明,他們仍可阻止你使用這個名稱.因此,在你出錢買這個生意的商號名稱之前,一定要先請律師查明它是否輿一個登記在案的商標衝突.如果你覺得生意的名稱或任何它的產品或服務很重要,則應該申請把它們登記為你的商標.

8.)租約之轉讓(ASSIGNMENT OF LEASE)

大多數的不動產租約都准許租客在獲得房東的事先許可的條件下,將租約轉讓給買主承租.你如果有意接下賣主的租約,則應要賣主儘快取得房東的書面同意.房東可能想利用此一机會另訂新租約,以便取得高的租金或較長的租期.你當然希望儘早知道這一類的問題是否存在以便早日設法解決.不然由於接續租約而引起的爭執可能會延誤整個交易.在完成交易前,應設法輿你未來的房東會見,以碓認各項有關協議,並將你有意作出的業務上的改變告訴房東.最坏的情形是你簽了買賣合約,付了錢給賣主而房東拒絕將租約轉給你,你就無法入主經營.想退出買賣,又可能違反買賣合約,真是進退兩難.因此,你必須爭取賣主同意將 “房東同意轉租”作為交易的條件 (CONTINGENCY),也就是說,如果房東不同意轉租,買賣合約就無效.

9.)不競爭的約定 (NON-COMPETE COVENANT)

此种約定意在防止賣主新開一個生意與他賣給你的生意作直接或不公平的競爭.但法律不阻止賣主糊口的生計.因此,此一約定的文字必須措辭小心才能達到預期目的.假設買下一個洗衣店.但后來你發現他离你的店只有一英哩的地區內也開了一間洗衣店.這是否違反了不競爭的約定呢?如果賣主不承認你們之間有口頭協定,而你又拿不出書面証据,恐怕了你要讓他繼續与你 “搶生意”.請注意書面協議也只能限制在 “合理”的地域及時間,一般５哩及３年限制法庭會認為合理.

10.) 保密的約定(CONFIDENTIALITY COVENANT)

你也可以在買賣合約或單獨書面合約中訂明賣主售給你該生意后,不得向第三者透露該生意之秘密,如配方,价格,貨源,客源,宣傳策略等對生意有重大影響的資訊數据等.

11.)公司決議(CORPORATE RESOLUTION)

股份公司和其所屬的生意在法律上是兩個分立的主体.股份公司是由董事會所管制.由於出售生意是股份公司的一件大事,所以必須由董事會開會決議同意此一交易,並指派代理人來處理此一交易.這些手續一定要完成,即使股份公司是歸一個人所有並經營.(一人公司的董事會可以由該人單獨組成)因此,在談判購買一個股份公司所屬的生意時,一定要取得一項股份公司決議副本,說明股份公司指定業主為公司授權之代理人,代表股份公司從事此一交易之談判及完成此一交易.

12.)設備及用具租賃

不少生意為了節省資金及在資產分配上保持彈性,而租用相當多的設備及用具.買主應把一切租約仔細檢查,確認其是否仍合你的需要,以及其是否可以轉租.這些問題,在談判的早期及簽訂買賣合約前都應解決清楚.

13.)保險

一切現在有效的保險(財產,醫療,意外險,工傷險)都應仔細查閱其涵蓋范圍,限制,及保費.由於他們都隨著業主如何經營這個生意而有所變動,因此,你應該確定你找到一個可以涵蓋你的全部需要而又付得起保費的保險.盡快取消不必要保險.

14.)資產分配說明書

稅法規定必需將購買一個生意的價款依照下述分類作一分配,以供其在完成交易時課稅:

第一類:現金及銀行帳戶

第二類:各種股票,證券等

第三類:所有其他資產,設備,用具等

第四類:客源,約定及其他無形資產

資產分配的規定是因為買主和賣主,各自根據其自身的情況為了達成少繳稅目的而向國稅局(IRS)申報資財分配額.雙方所報常有不同,但其目的都是為了省稅,因此,要求賣主向你提供其資產分配說明書,可以避免日后你報稅時跟以前不一致而引發稅局查稅.

15.)各种稅項說明書

多數州都有法律規定生意賣主必須在生意成交前向買主提供其過去繳付營業,使用,及失業稅等各种稅款的情況.此項規定目的在於防止業主不付清稅款就把生意賣掉.為了防止既有生意欠稅在成交后變成你的責任,你應仔細查閱所有稅項,確認他們都已按規定繳清.通常,累積的稅款都在售價中扣除,如果數額大或已逾期,公證行會在完成交易時直接撥付給稅局.

16.)員工累積假期或病假的分攤說明書

如果員工被允許把他們沒有使用的帶薪休假及病假累積起來,則累積總數折合成現金之總額應該在售價中扣除.設法使賣主在完成交易前把所有該付給被其解雇的員工的各種款項都妥善付清,並使那些員工不再期望從他那裡獲得任何款項.此外,也應確定員工們是否仍有該休而未休之假期,以免他們向你提出帶薪休假或改發耽金的情況.在成交前都應把這些問題妥善解決.

17.)日常業務協議

每一個生意都簽有与其日常業務有關之各種協議輿合同,包括維修,清潔,會計,廣告,收取欠款,垃圾,招聘員工,分銷,銷售等等.你應該逐一審閱這些安排,決定哪些項目在你接手之后仍予保留.並在完成交易手續之前,要賣主終止你不想保留的各種協議合同,以免你自己負起提前終止合約的責任.當然,如果有必需增加或新訂一些協議合同,就務必請教經驗律師.

本文由伍雄傑律師事務所撰寫