這是我們上次沒有討論過的關於破產的一些誤解：

1.我會失去我的房子嗎？

通常情況下，債務人只要在房屋中的淨值不超過適用的宅基地豁免，就可以保留住房。如果房屋的淨值在宅基地豁免範圍之內，房屋不會成為受債權人管理的破產財產的一部分，為債權人的利益。換句話說，在第七章的情況下，沒有把這個房子丟給受託人的風險。房地產價值在2007年至2009年期間由於華爾街垮台的抵押貸款危機與其按揭貸款貪婪之後失去了一半的價值。如果你記得，在抵押貸款危機之前幾年買房是很容易的。你可以零頭款不查收入買一個房子。買一個房子你所要做的一件事就是要有一個名字和社會保障號碼。你甚至還要活著。即使你埋在地下六英尺，只要你有一個社會保障號碼，你的夢想的房子等著你搬進去。事實上，很多有假的社會保障號碼的狗也能買房。我不跟你開玩笑。

當時我有很多客戶，最低工資就可以買到一百萬美元的豪宅。這個想法是讓房子保持幾個月，然後出售它來獲利。由於房價不斷上漲，您以零頭款購買的一百萬美元豪宅將在3個月內達到120萬美元。扣除3萬元的持有成本後，在3個月內將獲得170,000美元的利潤。實際上，每個人和他們的母親都成為迷你川普。有些會購買十個出租物業，其目的是在兩個月內出售，每個利潤為五萬元。有10個租金，您可以在6個月內賺取$ 500K。一年做兩次，一年就可以成為現金百萬富翁。我在德克薩斯州，亞利桑那州，佛羅裡達州有租賃客戶，當然在加利福尼亞。他們都成了房東。然後，泡沫爆炸，房地產在高峰期失去了一半以上的價值。

那麼房地產價值觀現在回到泡沫破滅之前甚至超過了頂峰。所以債務人現在要注意現在的房屋價值。很容易得到您房子當前價值的評估。您可以在不到兩分鐘的時間內上線完成電子評估。

加利福尼亞州的宅基地豁免是單身人士75K，有與一位住在家中的有資格親屬的人為10萬美元，而至少65歲以上的老年人則為17.5萬美元，或55歲歲夫婦收入少於35K。例如，你的房子現在價值$ 500K，你的第一筆抵押貸款的餘額是$ 325K。你剛剛轉過65歲。那麼，你的房子是免稅的，因為你是65歲的，因此整個175K的淨值都被覆蓋了。

如果你的房屋的淨值超過了宅基地的豁免，那麼謹慎的部分要求你提交第13章，而不是第7章。第13章受託人沒有權力出售債務人的房子，而第7章受託人有這個權力。

（待续）
（所有翻譯以英文為準）

楊清泉律師畢業於喬治城大學法學碩士，並已經開業三十多年。楊清泉律師專精破產法，商業和民事的訴訟，在加州已成功的處理了超過數千個案件，其中包括海外公司。楊清泉律師通英語，國語及福建話，並期待著與您討論您的個人情況。請致電安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，預約電話（626）284-1142，

阿市地址：1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 

或核桃市地址： 20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.