在處理驅趕房客案件的過程中，筆者常常會碰到很多房客惡意拖延案件的情況，讓房主十分頭痛。最近筆者剛處理完一起驅趕房客的案件，該案件中的房客十分惡劣，不惜請律師借助法律手段拖延案件的進展，最終案件從立案到庭審結案總共花了兩個多月的時間。筆者希望通過本文讓大家更多的了解房客可能會使用的拖延手段，為案件做好更加充分的準備。

由於本文將涉及到很多相關訴訟的專用詞語，且中文裡沒有最精準的翻譯，為了防止讀者產生誤解，這些專用詞語都會用英文來表述。

I. Demurrer

提交Demurrer是最常見也是房客最有可能用來拖延時間的手段。依照加州民事訴訟法(California Code of Civil Procedure)第430.10條，若房客認為房東的訴狀(Complaint)或者三天通知(Three Day Notice to Pay Rent or Quit)存在不足或錯誤，他可以向法院提交Demurrer來作為對訴狀的回复。Demurrer不同於Answer（訴狀回复及答辯），它不對訴狀中的事實提出異議，也不提出任何抗辯，只是純粹指出訴狀的漏洞，或指出案件不成立。一旦房客提交了Demurrer，法院會開庭審理Demurrer。房客或其律師很可能會要求Demurrer的庭審拖延至一個月後進行，所以提交Demurer的當下就為自己爭取到了一個月的時間。

比較常見的提交Demurrer的原因包括：

1. 三天通知中房東向房客索要的金額超出實際房客虧欠的金額；
2. 房東未能按照法律規定送達三天通知；
3. 三天通知中房東向房客索要的租金包含滯納金；
4. 三天通知中沒有說明房客要如何向房東支付拖欠的租金；
5. 訴狀中要求的賠償金額與三天通知中的索要金額不符。

以上五點並不是所有可以提交Demurrer的原因，但可以看出很多時候是因為房東給了房客不符合法律規定的三天通知而使得房客有理由提交Demurrer。為了避免房客提交有效的Demurrer，筆者希望房東一定要防止三天通知的內容出現錯誤。以上五點常見錯誤一定要注意。

如果沒有律師代理，很多房東在收到了房客的Demurrer之後會不知該如何是好。其實，即便房客提交了Demurrer並要求一個月後庭審，房東也並不只能束手無措，也無需被動地等待長達一個月的時間。收到了房客的Demurrer之後，房東可以依法要求法院加速Demurrer的審理，並要求法院否決Demurrer。房東需要向法院提交包括Opposition to Demurrer以及Ex-Parte Application for Order Shortening Time to Hear Demurrer等在內的請求，法院最快可在一周之內開庭審理Demurrer。大部分情況下，房客提交Demurrer的真實意圖就是拖延時間，所以Demurrer裡面的主張實際上沒有事實依據，完​​全經不起推敲，所以庭審時法院很可能會否決Demurrer並要求房客在5天內對訴狀進行答辯(file answer to the Complaint)。如果Demurrer成立，房東需在規定時間內修改訴狀。由於驅趕房客的案件是訴訟案件，走對每一步程序至關重要。縮短Demurrer的庭審以及請求法院否決Demurrer都屬於訴訟程序，而且都需要當庭向法官陳述論點，如果房東不及時作出正確有效的應對，很可能會使得案件無法繼續進行或是輸掉官司。筆者由衷的建議各位房東朋友，如果收到了房客的Demurrer，最好馬上聘請熟悉訴訟程序並且經驗豐富的律師來處理，以免因小失大。

II. Motion to Quash

另外一個比較常見的房客拖延時間的手段就是提交Motion to Quash。被告可在Motion to Quash 中提出原告未能正確的按照法律規定向其送達傳票(Summons)與訴狀(Complaint)，或是案件受理的法院並無管轄權等，具體規定請見加州民事訴訟法(California Code of Civil Procedure)第418.10條。如果房客的Motion to Quash成立，法院會判案件被駁回(case dismissed)，這意味著房東不戰而敗。若法院認為Motion to Quash不成立，會否決該請求並要求房客在5天內對訴狀進行答辯(file answer to the Complaint)。通常情況下Motion to Quash可以為房客額外爭取至少一周的時間。

III. Bankruptcy 破產申請

比起上述兩種房客慣用的伎倆，若是房客申請了破產，對房東來說，這將是一個更大的困擾。即便房東走完了整個驅趕房客的訴訟程序，拿到了法院下達的驅逐令，並請警察來完成驅趕，但在最後驅趕的時刻，若房客告知警察他已申請了破產，警察必須馬上停止驅趕。原因是一旦債務人申請破產， “自動中止程序”(automatic stay)便開始生效實施，此程序可以暫時阻止債權人向債務人追索債務。若房東想要繼續完成驅趕，必須先向債務人所在的破產法院申請“Motion for Relief from the Automatic Stay”,即“解除自動中止程序”的申請。通常情況下，由於房客並不擁有房屋的產權，破產法院在庭審後會批准房東的申請並下達Order for Relief，即同意房東解除自動中止程序的法令。拿到此法令後，房東才可以再次請求警察完成驅趕。

李荻律師擁有豐富的代理驅趕房客案件的經驗，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino等地，成功為多位房東解決燃眉之急。如果您需要驅趕房客或是想了解更多有關驅趕房客的信息，請立即聯絡李荻律師事務所。電話：626-636-5806，郵箱：di@dililaw.com，微信號：dililaw。

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