大部分的驅趕房客(unlawful detainer)案件都會以房東拿到驅趕令、房客搬離房屋劃上句號。對於大部分的房東來說，只要案子順利走完程序，並且在沒有消耗太多時間的情況下把房子收回來就已是萬幸，至於能否把房客拖欠的房租收回反而並不是最迫切的訴求了。但也有不少房東想要通過律師的幫助，不僅要把房子收回來，錢也得要回來。這就涉及到要向法院申請經濟賠償的判決(monetary judgment)並執行判決等相關法律程序。今天就來跟大家好好聊一聊執行判決(Judgment Enforcement)這個話題。如果作為房東的您現在還在苦惱如何把房客趕走並希望了解驅趕房客的法律程序，請閱讀上一篇文章：“驅趕房客案件實例分析”。

如果房東想要房客支付拖欠房租、法院費用、律師費等等經濟賠償，需要向法院申請並拿到經濟賠償的判決執行令，也就是所謂的Writ of Execution (monetary judgment)。但在申請經濟賠償的判決及執行令之前，李荻律師建議房東首先考慮房客是否有支付判決的能力。換言之，房客是否有資產（如房產、車子、銀行賬戶等等）？是否有工作？房東是否掌握房客的工作或者個人資產的相關信息？如果上述信息房東一概都沒有，還需要再想辦法對房客的個人資產情況進行調查，這還會造成額外的費用產生。所以如果勝訴金額比較小的話，申請判決執行令就變的不那麼必要。再者，如果房客什麼資產都沒有，也沒有工作的話，那就等於沒有支付判決的能力，即便拿到判決執行令也於事無補。

所以，對於原告來說，獲得判決執行令也只是跨過了第一個障礙，更大的障礙在於 順利地從房客處取得法院判決的金額。一個驅趕案件結束後，房客往往一走了之，不會主動把欠房東的租金補上，所以如何執行判決就變成了一個令人頭疼的問題。這個問題在小額法庭案件中也同樣存在。判決執行的方式有好多種，對於驅趕房客案件來說，最常見的方式是扣除工資 “Wage Garnishment”，也叫“Earning Withholding Order”，以及銀行賬戶扣款 “Bank Levy”這兩種。

以之前我們代理的一個驅趕房客案子為例，通過庭審，我們幫助房東順利取得了勝訴判決，判決書及執行令如下圖所示。最終法官判被告（房客）需賠償原告（房東）總數為$13,210.66的經濟賠償，這其中包括$5200美元的未付租金(past due rent)，$5460.21美元的滯留費(holdover damages)，$1700美元的律師費(attorney's fees)，以及$850.45美元的法院手續費(costs)。判決總金額也會累計利息。

案件結束後，房東跟房客失去了聯繫，也不知道房客新的住址。所幸的是，房東掌握了房客的銀行賬戶信息以及房客雇主的信息。通過這兩個重要信息，我們最後順利幫助房東向法院申請下達的扣除工資(Wage Garnishment)以及銀行賬戶扣款(Bank Levy)的法令court order，並通過警察局將這兩個法令送達給了房客的雇主及賬戶所在銀行，並請求他們配合。

但沒想到的是，大概兩週後我們收到了警察局的來信，告知我們房客的銀行賬戶已關閉，無法執行銀行賬戶扣款。房東唯一的希望就只剩下扣除房客的工資。幾週後，我們又收到了警察局的來信，告知我們房客的雇主收到了扣工資的執行請求，但由於房客是一位地產經紀人，沒有固定工資，只能夠在房客完成下一單房子的交易後把佣金扣除來償還判決。時至今日，此案的房東只收到了從房客 “工資”扣款得來的$2436.50美元的賠償。

由此案可見，雖然房東可以通過法律手段獲得公正的判決，執行判決可謂困難重重。李荻律師希望通過本文告訴各位房東，如果房客出現拖欠租金的情況，一定要盡快通過法律途徑解決，提早保護自己的權益。否則不僅驅趕程序需要花費額外時間和金錢，甚至都很難把已經損失掉的租金和律師費收回。

李荻律師擁有豐富的代理驅趕房客案件的經驗，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功為多位房東解決燃眉之急。如果您需要驅趕房客或是想了解更多有關驅趕房客的信息，或是您想通過法院申請經濟賠償，請立即聯絡李荻律師事務所。電話：626-723-4849，郵箱：di@dililaw.com，微信號：dililaw。

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