外国买家撤离美国楼市 | 電算會計師事務所─Michelle Wu, CPA
07/24/2019 電算會計師事務所─MICHELLE吳會計師
受全球经济增速放缓、美元走强等因素影响，近年来外国买家在美国购房的兴趣越来越弱。与此同时，美国楼市也在持续降温。如今，在美联储即将降息之际，美国楼市能否一改颓态？
中国买家在美购房规模骤降56%
全美房地产经纪人协会（NAR）近日发布的报告显示，在截至3月底的一年中，外国买家共购入18.31万宗美国住宅，较之前一年的26.68万宗减少36%；总价值为779亿美元，较之前一年的1210亿美元减少36%。
2011年以来外国买家在美购房规模变化，来源：NAR
按国别看，中国购房者仍是美国房地产市场的主要买家，但买房规模已经大幅下降。数据显示，在去年4月至今年3月期间，中国买家购入19.9万宗美国商业地产和住宅，总价值为134亿美元，较之前的一年下降56%，是购买美国房屋规模降幅最大的国家。
五大外国买家在美购房规模，来源：NAR
其次是加拿大买家，购买了价值80亿美元的美国房屋，同比下降24%。剩下的五大外国买家依次为：印度（69亿美元，同比下降4%）、英国（38亿美元，同比下降48%）及墨西哥（23亿美元，同比下降45%）。
对于外国买家加速撤离美国楼市的现象，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，外国买家在美国楼市的投资减少是很多因素综合的结果，比如全球经济增长放缓、部分国家资本管制、美元持续走强以及待售房屋库存量低等。“然而，下降的幅度十分惊人，这意味着全球投资者对持有美国房产的信心在降低。
美国楼市依旧持续降温
虽然目前美国抵押贷款利率进一步下降，失业率也维持在低位，但一系列数据仍显示，美国房地产市场正在降温。
房价方面，标普CoreLogic凯斯席勒全美房价指数在4月上涨3.5%，增幅小于3月的3.7%和2月的3.9%；衡量美国20座最大型城市的房价指数年化增幅2.5%，也弱于3月的2.6%。
新屋开工及营建许可方面，美国商务部7月17日公布的数据显示，经季节性因素调整后的6月新屋开工量为125.3万套，较5月的126.5万套下降0.9%，单户住宅的上涨被多户建筑的大幅下降所抵消。与此同时，营建许可获批量下跌6.1%至122万份，跌至两年以来的最低水平。
此外，根据德银日前发布的一份报告，美国居民住宅投资相对于实际GDP的贡献依然在萎缩、消费者购买新居的兴趣在减淡。
美国消费者购买新居的兴趣变化，来源：德银
美联储降息成美国楼市“救命稻草”？
随着美联储即将按下降息按钮，美国房地产市场或许能从中获得提振。对于美国楼市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本。
据芝商所的最新“美联储观察”工具显示，美联储在7月降息25个基点的可能性为75.5%。目前市场普遍预计美联储将在今年降息2-3次。
国金证券近期在一份研报中表示，预计美国房地产市场不会进一步大幅走弱，原因包括以下几点：第一，市场预计美联储降息概率加大；第二，美国住房按揭贷款利率转向下行，抵押贷款申请的稳定 对房地产市场形成支撑；第三，成屋销售的领先指标开始企稳回升；第四，另一个前瞻性指标——住宅建筑商信心有所改善，攀升至七个月高位。
报告进一步指出，随着美联储降息概率增加，货币政策将趋于宽松，住房按揭贷款利率转向下行，抵押贷款申请数将增加，这些指标和趋势预示着美国房地产并不是驱动美国经济增速加速下滑的主要动力。
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Michelle Wu, CPA
加州注册会计师，美国电算会计师事务所的主理合伙人
*南加华人专业人士协会会长2008-2009。
*中美会计师协会会员。
*美国南加州湖南同乡会理事。
任职十余年电算会计师事务所CEO, 主理合伙人,注册会计师。
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