【律師】李红律师谈新冠疫情下的房东和房客纠纷 | 洛杉矶李红律师事务所─专精地产‧商业‧移民‧车祸等
07/17/2020 李紅律師事務所─專精地產‧商業‧移民‧車禍等新冠疫情肆虐导致世界范围内生活秩序大乱，全美各州推出了房客保护措施，严格禁止房东驱赶房客，特别因为疫情导致工作场所关闭或者工时减少，或者因为学校停课致使孩童看护的费用增加，或者因为政府的居家令导致收入减少，因此没有足够的钱交付房租，那么房东在限定的时间内不能驱赶房客。 加州州政府在今年三月份出台的紧急法案时曾经预估疫情在今年的四、五月份得到缓解，允许地方政府以当地疫情状况为准调整出台一些措施，比如有的城市允许房东在5月31日以后恢复收取房租，同时也开始追讨三月、四月、五月房客所欠下的房租。
李红律师指出最近一段时间以来，不少房客特别是商业地产的房客陆续收到来自了房东追讨房租的律师函， 信函中不仅要求房客根据租约来交房租，还要求房客把所拖欠的房租制定六个月或者十二个月的分期还款计划。 在这儿必须给个别房客澄清一个误解，即使政府出台了新冠疫情房客保护政策，但并不是说房客和房东所签订的租约一笔购销了，房客交房租的义务不会因此不存在了，房东肯定有权来催缴房租。
遇到这样的诉求，李红律师通常会要求房客提供租约，看看租约当中有没有提前解约的条款。同时查阅房产所属城市的新冠疫情紧急条例，比如洛杉矶市政府的房客防护措施中，明确要求房东不可以收取房客因为新冠疫情拖欠租金的滞纳金以及所欠房租的利息。 每逢个别房东的律师函中强调房东将会收取滞纳金或者利息，租户的律师不仅要吃透州法更要了解当地城市的紧急新冠疫情租房条例。 当然每一个房东或者房客的情形不同，诉求不同，处理的角度和力度都不尽相同。
事实上，商业房地产租客面对一个更大的挑战：生意是否继续呢？ 有的商业房产租客下决心很果断，首先和房东沟通，看房东是否同意短时间内或者在经济重启之前把房租降低一定的比例，如果双方无法取得共识，房客就会把钥匙交回房东搬走，余下的事情则是交给时间。 当然并不是所有的租客可以如此潇洒的，有的则是租约问题或者其他的原因，不忍心结束生意，从而处于两难境地。
洛杉矶市政府保护租户的具体做法
前面我们提到房东和房客的责任和义务不会因为新冠疫情变得不存在了，以洛杉矶市政府出台的COVID-19租户保护条例来说明，首先，民用租户在一定时间内不可以被驱赶； 其次， 冻结房租上涨，具体细节参照洛杉矶市政府Rent Stabilization Ordinance （RSO-租金平稳条例）洛杉矶市的房东如果想要查询自己的房子是否受RSO制约，可以发简讯 “RSO” 给这个电话号码 (855)880-7368， 便会了解清楚。
以洛杉矶市为例，大多数加州的城市也都采取类似做法，比如根据当地城市新冠疫情紧急状况的结束时间，一般的房客会有6-12 个月的时间分期偿还拖欠的租金， 洛杉矶市允许房客最多12个月的时间来分期偿还因为新冠疫情拖欠下的租金。有的内陆帝国的一些城市则只给6个月还款时间。
根据洛杉矶市住房和社区投资部门的建议（HCIDLA), 租户拖欠的租金分期偿还的方式由房东、房客双方自行商议，有的可能分摊成12个月，有的则是分摊为26个星期，有的分摊为52 个星期来偿还。洛杉矶市的租户可以致电 866-557-7368 or 866-557-RENT 寻求协助。或者 by filing a complaint online at: hcidla.lacity.org/File-a-Complaint 进行投诉。
新冠疫情确实影响了很多的行业，比如餐饮、课后辅导、旅游业，政府提供了若干的纾困计划，不论是房东还是房客都有收到若干经济上的补助，李红律师建议：房东和房客最好能够理性沟通，公平合理解决租约问题以及所拖欠的租金，做到共度时艰。
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