【法律】李红律师谈加州房客保护法CA3088和商业租赁无关 |美国李红律师看世界
10/30/2020 李紅律師事務所─專精地產‧商業‧移民‧車禍等2020. 10. 29 美国洛杉矶
The Act prohibits residential tenants from being evicted for failure to pay rent due to a COVID-19-related hardship occurring between March 4 and Aug. 31, 2020, so long as the tenant provides the landlord with a written declaration of hardship. Residential tenants experiencing a new COVID-19-related hardship between Sept. 1, 2020 and Jan. 31, 2021 are also protected from eviction provided they pay at least 25 percent of the rent due during this period.
李红律师在美国西来大学商业管理硕士班关于房地产诉讼讲座
由星云大师创办的美国西来大学所开的MBA商业管理硕士课程很受青睐，李红律师受邀针对美国房地产诉讼和如何避免房地产诉讼举行了一个小时三十分钟的讲座，反响热烈。
李红律师从房地产的产权形式到具体案例分析，让大家在短短的时间了解了最主要的房地产诉讼类型，以及诉讼发生的原因和如何避免。其中房东和房客纠纷话题，李红律师分别谈了民用和商业房地产租约的具体区别，加州的房客保护法CA3088 说的是民用地产的房东在目前阶段不可以驱赶房客，但是此“房客保护法”允许房东采用小额法庭拿到房客拖欠房租的裁决。
在使用小额法庭之前， 房东需要给房客（1）15天的通知，以及通知房客关于房客保护法的权益，同时房东也要提供给房客关于无法付房租是和新冠疫情相关的（2）书面文件要房客签字即可，完成了全部的程序后，才可以上小额法庭起诉房客。
房东拿到小额法庭的判决书有什么用？
等到2021年1月31日之后马上就能开始驱赶程序； 判决书对不付房租的房客起到震慑作用，法院的裁决会在信用报告或背景调查当中体现出来，对房客以后的租房和贷款买房产生连带影响。 房客一定要注意，延迟付房租或者最少付房租的25%，并不是不付，房客所拖欠的所有房租最终都要付。
目前阶段除了上小额法庭外，房东可以维权的还有哪些？
如果新冠疫情导致房客无法付房租或者只付25%的房租，房东确实在一定时间之内不能驱赶房客，但是和新冠疫情无关的违约行为，房东可以采取主动。 假如房客破坏房屋，或者制造噪音扰民了，房东能够马上开始驱赶房客程序。 还有的房客非法居住，从来没有和房东签过合约，对方是从其他房客那里承租的，原始的合约明确说过不能转租，房东可以用非法侵占民宅的理由驱赶不付房租的所谓房客。
商业房地产的房东不受CA 3088 限制
CA 3088 对商业房地产没有限制。房东的律师需查阅所处的城市或者郡政府对商业房东和房客有无暂时条例，从而对驱赶程序加以限制。假如没有任何地方法规的限制，商业房东
可以针对商业租户违约行为，马上开始驱赶程序。
商业地产房东的驱赶程序
首先，房东必须向房客送达一个 a “3-day notice.” 在这个通知里面，需要列出违反租约的租户名字，所欠的租金总数，以及明确指出如果房客不付租金，所签署的商业租约视为作废。
其次，商业房东必须要把这个“三天通知”按照程序法规的要求送达到租户的手上，如何送？送达哪里？法律都有明确的规定。 然后，房东就是耐心等待。 而三天的时间具体指的哪三天最好也在通知当中列出。周六、周日和节假日不算。
再有起诉，如果房东在3日通知之后没有收到房客的应答或者修正动作，房东就可以an “unlawful detainer” 非法占有的名义开始递交诉状，这也是驱赶程序的正式开启。
房客收到传票后，法律要求房东必须给租户五天的时间搬走。 如果五天之后，房客还在，那么房东必须要求法院的介入，要求法院来审判裁决。 有的时候，房客人走了但是留下了办公用品在房间里面，那么法律要求房客有18天的时间把东西搬走，过了18天以后，房东就可以自行处置了。
商业地产的房东不能做什么？
商业房东在尚未开启驱赶程序和送达诉状的时候不可以换锁，更不能以暴力强制手段阻止房客进入办公室，属于非法行为。 现实生活中，新移民来到美国租用了商业用途的办公室，此办公室哪怕是共享形式、会员形式的，只要房客出钱租用了一个小小的空间，此行为便是商业租房约定。房东没有经过驱赶程序便把锁换掉了，房客对此可以据理力争、讨回公道！
商业租户如何保障权益？
商业租约和任何合约一样，房东和租户双方必须严格遵守。租户不付房租或者从事非法商务，商业房东可根据法律走程序赶走房客（见上文）。
房客可以争取的一般有以下这些可能：
- 房东给出的“三天”通知是否合理，送达的方式是否按照法律所要求的？或者送达的方式是否按照合约做到了？
- 再有假如商业租户曾经抱怨过房东的作为，并向政府有关部门举报过房东，房东因此便驱赶房客，那么租户可以用“房东报复”反对驱赶程序。
- 如果商业房东有违约的行为，比如租约承诺的没有兑现，租户也以此据理力争，不接受驱赶程序。
- 房东是否有歧视行为？美国联邦法律“Fair Housing Act” 公平住房法案明确规定，任何房东不可以种族、肤色、性别、肢体缺陷、宗教信仰等对别人加以歧视。如果有证据显示房东有歧视行为，商业租户也可据理力争。
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