疫情期间出现了很多人失业，也出现了很多房客不按时付房租的状况，而法庭不开门，政策不允许驱赶房客等，让很多房东苦不堪言，有些房东碰到以疫情为借口不付房租的房客，后悔当初在让房客搬进来之前没做好房客的背景调查，让恶房客钻了空子。今天我们来谈一谈关于背景调查的话题。

01. 为什么刑事检查对投资者和房东很重要？

一个120单元的房主协会(HOA)筛选租户，他们对希望来住在这个社区里的所有申请人做背景调查， 他们根据适当的HOA规则来决定人们是否会住在社区房子里。在其他业主的帮助下，他们制定的政策使他们所在的城市环境从犯罪率最高的多户住宅小区变成了犯罪率较低的小区之一，不仅打给警察的电话减少了90%，而且打给警察电话的严重程度也下降了，包括医疗紧急情况，收到噪音投诉或要求紧急医疗电话没关系，但是不要袭击或抢劫的紧急电话。

02. 为什么要关心租户的犯罪记录？

因为如果一个人有犯罪背景，你认为他们会在意记录上的驱逐吗？房东应该希望人们非常害怕被驱逐，希望他们能遵守规则，就像好的租约里规定的那样。我们完全赞成再给人们一次机会，但是房客共用一面墙，他们可能不希望社区的管理人这样做，他们知道，当他们在度假时，大楼里的其他租户也知道。多户住宅的房东必须考虑其他租户的感受，而不仅仅是这一家，在一个公寓里，所有的邻居都可以搬出去，只要你能拿到租客的房租，就不会影响到你。

罪犯不一定是坏人，他们只是被抓住了，玛莎·斯图尔特是个多重罪犯，包括伯尼·麦道夫，许多职业运动员和演员都有犯罪背景，有些房东本身就是重罪犯，只是他们没有被抓住。如果你在18岁时有一个更年轻的女朋友，你可能就是性侵犯者，如果你完成了一项交易，其中一些事情没有被披露，你可能是一个罪犯，如果你漏掉了一点税收，你可能就是个罪犯，如果你曾经未经允许借过车，你可能会成为罪犯。但这篇文章并不是关于分析某件事是否应该合法，它是关于发现犯罪活动，并为你的生意做决定的文章。

03. 进行犯罪背景调查时的常见错误：

大多数房东根本不知道如何进行犯罪背景调查，许多物业经理也在亏损，除非他们使用筛选服务，许多房东想给人们一个机会，结果他们被炒了鱿鱼。曾经有一位物业经理对从内华达州搬来的房客进行加州的刑事调查，租客从来没有踏进过加州，当然他的履历是干净的。房东们犯的第一个错误就是进行国家犯罪背景调查，它检查所有50个州，加上华盛顿特区，你会发现所有关于你租户的不好记录。如果你的房客没有犯罪记录，这是一个不错的犯罪检查方法，你只是浪费了一点钱，事实上，国家刑事检查系统的准确性取决于它收到的数据。

一些州在发送信息方面落后了两年，一些州不提供轻罪侵犯，一些州会将违规行为搁置一段时间，如果没有其他违规行为，就将其撤销，所有这些都是需要你知道的重要事情。国家刑事检查的好处是你可以在申请人从未居住过的州找到信息，也许他们是在缉毒途中因某事被拦下，也许他们在州外抗议时做了什么被逮捕了，也许他们在春假时参加了一个下班后的聚会，结果事情失控了，很有可能，这些可能会在国家数据库中，但它可能需要一年左右的时间才能进入系统。

04. 如何开始犯罪背景调查

当我收到申请时，我知道租客至少应该说他们不是罪犯，没有犯罪记录，通常情况下，租客说的都是实话，当你没有犯罪记录，而且很少有人有犯罪记录的时候，诚实是很容易做到的。通常情况下，房东或管理公司花费40美元进行租客背景调查之前，他们要做的第一件事就是核对这个人的名字，将搜索与“逮捕”或“面部特写”相结合，如果他们是坏人，一些信息就会出现，房东可以记下对方的电话号码，或者在任何搜索中查看图像。

他们会和帮派人物有联系吗？他们会发布自己在出租房前加速摩托车的视频吗？管理人应该尽量寻找可能会损害租金的离谱的事件，也许租客申请表上面有上一个房客的电话号码和以前的地址，也许他们曾经养过大狗或蛇，但申请表上却没有列出详细宠物。如果你的搜索更有创意，你可以找到你租户的爱好和活动，您正在寻找一种方法，将您已经知道的关于租户的有限信息与您能够找到的信息联系起来。如果他们说他们写了教会公报，而你发现他们在网上写了一份教会公报，这就证明了你的房客的真实性。

好的管理公司只要花15分钟时间在租客身上，有时就会发现很有趣的事情，一旦发现了任何容易找到的信息，你就可以进行国家刑事检查。大多数州都有一个刑事逮捕局，负责提供有关逮捕和定罪的信息，它是重大犯罪事件的可靠来源，也是大多数犯罪背景调查结束的地方。

05. 在法院网站进行信息搜索

如果你住在像加州这样的州，会有一个法庭网站，你可以搜索所有的小项目，包括罚款或去过法院。还有可以查到超速罚单、酒后驾车、谋杀等任何通过法院系统的事情都会出现，它有民事和刑事项目，这是一个丰富的信息。在加州，你可以到实际的法院去查看他们的公共终端，将会得到更好的信息，您将获得街道地址信息、公开的案件信息、驳回的案件信息、非公开的案件信息，以及每个案件的更多细节和法庭文件。我知道大多数其他州都有一个公共法院网站，你可以只对你的州和法院案件进行搜索。如果你找到了网站，可以多练习，你可以搜索你自己、你的朋友、你的同事、你的承包商、你的父母、男朋友、女朋友等等，你可能会找到一些信息，这些信息也会帮你避免很多挫折。

如果你的勤杂工被判犯有盗窃罪，你想让他在你房客的公寓里做维护吗？如果你的男朋友多次被判犯有家庭暴力罪，你不应该知道吗？一旦你确定向背景调查公司提交申请是值得的，那就去做，不要等待，这可能要花掉你半个与甚至一个月的房租，如果你花了一周的时间来完成检查，然后你拒绝了租户，你就落后了一周。你会希望背景调查公司对申请人过去7年居住过的所有县进行一次县级刑事调查，信用报告中有证据证明这一点。有些州只保留信息7年，因此进一步追溯可能没有成本效益，坏人不能长时间伪装，所以，如果这个人不是很好，他们将会继续产生问题。

如果我非常确定租户将通过检查，应该马上把申请提交给背景检查公司，至少要一个信用评分。如果房东看到租户有一辆不错的车，他们会说他们有一份好工作，并毫无问题地开出一张1000美元的持有费支票，这些迹象表明你可能有一个很好的租户，但仍然需要验证，而不是马上被表面现象所蒙骗。

06. 如何读懂调查报告

很多背景调查，这里有一些数据的概括：

• 当一个租户的信用评分很低，大约619或更低，他们通常会比信用评分在675+的租户有更多的犯罪问题。
• 信用评分超过700分的人很少有犯罪问题。
• 从事正常职业的人很少有犯罪问题。
• 当一个租客有DUI或DWI，他们将有几个其他的驾驶执照违规项目，包括没有保险、驾驶后撤销或暂停、其他DWI等等。
• 不管信用评分如何，男人比女人有更多的犯罪事件。
• 没有信用评分和一些收款帐户的人，通常在他们的历史上有几个犯罪事件。
• 拥有多个DWIs的人在某种程度上可能会成为问题租户。
• 收入较低的人通常有更多的犯罪事件。
• 被驱逐的人通常有更多的犯罪事件。

一旦你了解了这个人的背景，就该做决定了，你应该有客观的标准来筛选每个人，比如像这样的标准：在过去的五年里，这个租户只有一两件轻罪，最近也没有不好的记录。假设租户有一个可靠的信用评分，房东希望租户的整个背景是干净的。记住，当一个人18岁时，大多数的未成年时的记录都会消失，所以21岁以下的人不会有多于3年的犯罪历史。

<法保网> 提醒：找一个好的房客可以一劳永逸的有被动收入，而万一找到一个恶房客就是噩梦的开始，不但收不到房租，还能被要求修这修那，更严重的可能会被打倒一耙吃上官司。与其得病之后找医生还不如提前预防和锻炼。在让房客搬进去之前不要只在网上查信用分数，还要找专业的调查公司核实房客身份的真假，查刑事犯罪记录，被驱赶记录等。值得注意的是不要只查其中一个房客的记录，要住进去的每一个成年人都要查，因为已前发生过太太记录很好，可是夫妻搬进去后离婚，太太搬走。而留下来的先生却劣迹斑斑，最后拖欠房租一年又申请破产的事情。法保网可为客户做背景调查，具体请咨询法保网客服专员。

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