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【最新】禁令解除后,加州驱赶房客难度或将升级 | 李荻律師事務所

09/30/2021     李荻律師事務所

自疫情以来,加州政府,以及部分县、市政府纷纷出台了一系列保护租客的法律,这些法律在不同程度上,导致驱赶房客变得更加困难。在经历了AB 3088法案(“California’s COVID-19 Tenant Relief Act”) 和AB 832法案“COVID-19 Rental Housing Recovery Act”)后(详情请见律所文章【最新】加州驱赶禁令再次延期至9月底!AB-832法案全新解读),终于,加州政府宣布针对住宅租户(residential tenants)的全州范围的驱赶禁令将在2021年9月30日截止,不再延期。但是,针对部分房东来说,解除禁令后(2021年10月1日后)的新法律并没有让驱赶本身变得更容易,反而增加了不必要的阻碍。笔者将对禁令解除后的驱赶情况进行解读,希望能解决大部分房东对新政策的困惑。


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图片来源:https://www.wikihow.com/Evict-a-Commercial-Tenant-in-California


令解除后,对驱赶的主要影响?

 

  1. 之前的15天欠租通知,现在又重新回到3天通知。

  2. 基于欠租驱赶可能会有一些新的限制,具体请看文章后文。

  3. 基于提前解除租约驱赶,取消部分“just cause”驱赶的规定,但是Tenant Protection Act of 2019的规定仍然生效。

  4. 房东可在2021年11月1日起向小额法庭提起诉讼收回租金。

  5. 房东可以参与州政府启动的租金补助计划,符合条件者可以拿到100%的欠租。

 

禁令解除后,如何才能驱赶?

 

2021年10月1日起,我们将驱赶分为以下几大类:

 

  1. 基于欠租驱赶。如果租约的开始时间早于2021年10月1日,且在2020年3月1日-2022年3月31日存在欠租,房东必须先尝试申请加州政府补助,才能驱赶。

  2. 基于提前解除租约驱赶。法律规定,要有“just cause”才能提前解除租约,需要结合各county的法律以及房屋的情况进行分析。

  3. 基于租客违约、违法行为驱赶。如果租客的行为严重违反租约,对租客或邻居造成妨害或在房子上有违法犯罪行为,也可以尝试驱赶。

 

基于欠租驱赶:房东应当如何申请政府补助?

 

从目前的情况来看,政府还是非常鼓励房东和租客先申请政府补助,尤其是针对欠租想要驱赶的房东,必须先去申请补助,如果房客不配合或20天内都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息,就可以尝试做驱赶。

 

加州各地区的规定有所不同,但绝大部分地区都可以通过这个链接申请:https://housing.ca.gov/covid_rr/program_overview.html#landlords。该申请可以由房东发起,当房东填写完申请材料后,房东申请部分就算完成了。系统会发一份电子邮件给租客,租客需要填写剩下的申请部分。

 

在申请之前,房东除了需要知道房客的基本信息,如姓名、电话、电子邮箱以外,还需要提前准备好两大类文件:

 

  1. 所有权证明文件比如房产证(property deed), 房产税表(property tax form), 屋主保险(homeowner insurance)。

  2. 欠租证明比如写有租客名字的租房合同,欠租账簿(rent roll)。

 

关于加州补助的详细分析,请见关于加州补助政策的解读【最新】加州租金补助计划现已开放申请!

 

基于欠租驱赶:如果房东递交补助申请以后,什么时候可以开始驱赶?

 

新法案对此有详细规定,以下几种情况可以不用等到补助结果出来,直接驱赶:

 

  1. 房东已经提交完整的申请,但申请被拒绝;

  2. 房东已经提交完整的申请,并且在提交申请或送达欠租通知给租客(以时间最晚者为准)起的20天内,都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息。

 

基于欠租驱赶:如果立案以后,补助申请被批准,还能继续驱赶吗?

 

不能。如果在20天内,都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息,房东向法院提起立案申请后,补助申请被批准,就不能再继续驱赶了。


新型驱赶方式:LA County的在线纠纷解决机制(ODR)


洛杉矶县法院首席法官Eric C. Taylor于2021年9月27日宣布,LA法院将其在线纠纷解决机制(ODR)计划扩展到驱赶房客案件,以使各方能够在没有法院参与的情况下免费在线解决驱逐问题。该项目将计划于下个月启动,让诉讼当事人可以选择方便、高效的方式解决驱赶案件。随着这一新的在线纠纷解决机制的推出,法院将开放这个选项,当事人可以选择无需进入法院即可解决问题。关于该机制的详细运作信息,法院会出台更详细的规定,我们律所也会密切关注。 

如果我的租约是2021年10月1日后刚刚开始的,会受新法案影响吗?


不会。上面的限制只针对2021年10月1日前开始的租约,对于2021年10月1日后的租约,不受新法案的影响,如果有欠租情况,可以直接发3天通知,立案驱赶。


如果我的租户是商业租户,可以驱赶吗?


看情况。上面的限制只针对住宅租户,如果是商业租户,并且您的房子在LA County,驱赶仍然会受到LA禁令的限制,该禁令将会延期到2022年1月31日。

 

本文仅讨论目前驱赶房客的情况,不涉及任何其他联邦、州、县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间驱赶非常复杂,如果对自己情况尚不清楚的,欢迎联系李荻律师事务所,或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”,填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。




李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验,案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地,成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息,请立刻联络李荻律师事务所。


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参考资料

https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202120220AB832

封面图片来源:

https://www.jonesday.com/en/insights/2020/07/proposed-california-legislation-covid19-business-interruption-coverage


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