自疫情以来，随着一系列保护租客的法律和政策的出台，使得许多租客在疫情期间累计了大量的欠租，不过租客的好日子终于快到头了。根据AB 832法案（“COVID-19 Rental Housing Recovery Act”）的规定, 如果租客在2020年3月1日到2021年9月30日期间有欠租，自2021年11月1日起，房东可以去小额法庭向房客提起诉讼追讨租金，且起诉金额没有限制（可以超过1万美金）。最近很多房东朋友找到我们，想咨询如何追讨欠租，那笔者在这里就针对一些常见问题进行解答，希望能帮助到房东朋友们。

首先，什么是小额法庭？

小额法庭是美国特有的一种法庭形式，在每个州或地区的基层法院都有设置小额法庭。其诉讼费用低廉且诉讼流程相对简单，因此，对于涉案金额不高的经济纠纷案件，原告一般更倾向通过小额法庭来得到解决。另外，小额法庭的案件一般不允许律师直接代理，但在庭审前，还是建议当事人先咨询律师做指导建议或做庭审培训，确保证据材料准备充足，庭审策略恰当，增加胜诉几率。

小额法庭起诉欠租是否会有金额上限限制？

不会。新法案对此有所规定，以往小额法庭对个人诉讼的上限是$10,000美金（原告为公司的话金额则不得超过$5,000美元）。但是由于疫情的原因，很多房客欠的租金远远高于这个数字，所以为了方便房东们追讨欠租，11月1日后去小额法庭起诉欠租将不会受到诉讼金额的限制。

去小额法庭起诉欠租，需要满足什么条件？

1. 租客在2020年3月1日到2021年9月30日期间有欠租（作者注：2021年10月1日及之后的欠租追讨则需要遵循一般小额法庭诉讼上限的规定。鉴于2021年10月1日之后的欠租金额追讨上限不得高于一万美元，房东最好也考虑其他止损方式，比如尽快开展驱赶，越早行动越有利)；

2. 在立案前，房东须事先查明政府补助政策是否还开放，是否适用于租客，或曾经是否申请过政府补助被拒，或租客是否不配合申请政府补助。需要注意的是，如果没有按照要求做事先查明，法官可能会减少房东可以拿回的欠租。

小额法庭可以驱赶租客吗？小额法庭和驱赶可以同时进行吗？

小额法庭本身不能达成驱赶的目的，如果希望驱赶租客，则必须要另外提起一个诉讼叫做unlawful detainer。关于如何驱赶租客，我们律所有出过很多文章，详情请见这篇关于最新法案的解读【最新】禁令解除后，加州驱赶房客难度或将升级。至于小额法庭和驱赶是否可以同时进行，或者应当怎么安排顺序，不能一概而论，每个案子都有所不同，建议房客在立案前咨询律师以全面了解的诉讼策略。

房客已经被赶走，是否还能追讨欠租？

可以。不过房东在立案前，最好掌握房客的新住址，以便完成诉状的送达。

小额法庭的追讨流程？

1. 立案前：首先要确定受理法院以及诉讼时效，并确认之前有向租客书面追讨过欠租；

2. 立案：填写SC-100等相关表格，立案时并不需要向法院提供证据材料，等后续出庭时需要带着。记得支付立案费用。一般法院会在递交立案材料后的20-70天内安排开庭时间。

3. 送达立案材料给被告：送达不能由房东自己送达，需要请与案件无关的人完成，亦可以请法警或送达公司完成送达。送达完成后，需要将送达证明(proof of service)递交法院。如果送达完成不了或完成不当，法院不会很可能会延迟开庭。

4. 庭前准备：庭审时间非常有限，一般法官针对一个案件只会安排大概10-30分钟的时间，因此做好充足的庭前准备至关重要。建议原告提前和律师约个时间，梳理案件过程和法律关系，整理出证据清单。证据的种类很多，借据、欠条、支票、汇款记录以及双方的书信来往、微信、邮件记录都可以作为证据。同时也要提前准备好逻辑清晰、强有力的说辞。

5. 庭审：当案件开庭审判时，原告与被告双方需提供证据说明。小额法庭通常当庭判决，赢得诉讼拿到判决书后就可以执行判决书了。

拿到法院的判决后，如何执行判决？

拿到小额法庭的判决之后，需要原告主动申请执行，法院并不会帮您执行判决。执行的方式有多种，可以通过克扣工资（wage garnishment）, 银行账户扣款（bank levy）, 房产留置权（property lien）等方式。根据房客的财产状况不一，可以采取不同的方式。如果对房客财产状况不明的，可以要求房客出席债务人资产问询听证会(debtor’s examination hearing)提供其财产信息。房东也可以通过调查公司去调查房客的资产状况。虽然在执行的过程中，也可能面临房客申请破产依然不付欠款，但房东至少在法律上获得裁决，让房客有败诉的案底，可能讨回欠款的可能性比没有判决会高些，而且给其他拖欠租金的房客具有震慑影响。另外判决10年有效，之后亦可以申请延期。

本文仅讨论通过小额法庭追讨欠租的情况，不涉及通过普通民事诉讼追讨欠租，以及驱赶法案或者政策。疫情期间追讨欠租并不容易，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，亦可打我们律所电话626-723-4849或发邮件到ud@dililaw.com，索要一份“小额诉讼信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须收到信息表并充分了解案情后才能给出判断。咨询可能涉及收费。

李荻律师事务所Di Li Law, P.C.拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布南加Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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