作者：Roy Cao 律师

近期，很多的房东朋友们来咨询涨租事宜。自己和租客之间达成的租金较低，房东想知道在疫情结束后，是否能够将房租涨到合理的市场平均水平。确实，无论是疫情期间的租客保护法案对房租增长的限制，还是目前CPI指数的快速增长，都在某种程度上给房东带来了经济上的压力。到底如何才能合法合理的涨房租，作为一个加州的房东，有必要了解一些法律和政策的规定。

上图来源: Real Property Management Phoenix Valley

固定期限未到期的租约能涨房租吗？

法律规定，固定期限未到期的租约，房东单方面不能再涨房租，除非租客和房东达成一致，同意对原租约的租金进行修改。

非固定期限的租约能涨房租吗？

对于非固定期限的租约，房东可以依法合理的涨房租。加州的Tenant Protection Act（TPA）规定，房租每年的涨幅不能超过本来租金的5%加CPI的涨幅，或者是本来租金10%的涨幅，取决于两种计算方式哪个得出的数值更低，采用更低的数值（Civil Code 1947.12）。CPI的涨幅取决于前一年4月1号至今年4月1号之间12个月的物价涨幅（AB 1482）。比如说，房东想今年涨房租，U.S. Bureau of Labor Statistics公布的您房子所在地区的CPI指数从去年4月到今年4月增长了7.9%， 5%加上7.9%明显超过了10%，所以房东只能选择房租增加10%。

能否不受TPA的规定涨房租？

对于一部分房东来说，即使采取了10%的房租增长也远远达不到当地市场的平均水平，那么是否有办法能够一次性将房租涨到合理的市场价位呢？答案是相对的。如果您的房子符合TPA法案的豁免管辖范围，那么是有机会一次性大幅增长房租的，最常见的一种情形，就是您的房子是在15年内新建的，此类房子不受TPA法案的管辖，房东需要提前至少30天给租客发涨租通知，新的租金须在30天后生效。法案同时也规定了一些其他的豁免情形，因受限于本文章篇幅的限制，此处不再赘述。

如果当地有法案禁止涨房租该怎么办？

如果当地的法案或政策对租赁市场的保护更加的严格，而州法又不禁止当地的法案或政策的适用性时，房东应当遵循当地的法案来涨房租。比如在洛杉矶县LA County的房东朋友，因为LA County 有Rent Stabilization and Tenant Protections (租金和租户保护法案 )和 Covid-19 Tenant Protections Resolution（Covid-19 租户保护决议），当您的房子不享有LA County的法案或政策的豁免权利时，应当受到上述的法案约束，而不是一味的遵循州法的规定，此种情况下，涨房租要考虑到的前提会更加的复杂。

最后，笔者想强调的是，小小一件涨房租的事，看似简单，实际产生的问题会很大。房东和租客往往会就租金的涨幅事宜达不成一致，最终走向对立，或者诉诸法庭者不乏其人。因为每个个案都各不相同，此文章仅仅是在普通层面上讨论涨租的可能性及增幅的多少，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询自己的出租房是否能够涨房租，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

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