有的时候，新房东往往会低估了房屋的维护成本。

除了最最基本的贷款、保险、地税以外，房子总有这样那样的维修，大到屋顶漏水，小到堵马桶、电器故障，每次维修工出勤都是大几十、小几百，所以一般建议现金流别卡太紧，至少每个月要存个 250 – 300的维修基金。

如果是有一定年份的二手房，建议针对每套房预留15000左右的紧急维修资金池（不一定是现金，银行授信额度或信用卡也可以，但得随时拿的出来！！注意** 信用卡的利息往往超过15%哦）。 

如果遇到糟糕的租户，不仅租金收不回来，而且往往还会引来一堆无谓的官司（滑倒、房屋发霉、房东歧视等等）。

如果最后闹到要赶租客，正常情况下，房东大概率会胜诉，但赶一次租客往往需要四个月 + 小一万美金的法律费用，官司打赢了，拿到的是一纸判决而非现金，但律师费和房贷则是清清白白的付出去了。

对，作为房东，您可以去执行对方的资产，但一般情况下，能闹到这种状况的，也不会是资产状况特别好的租客。

如何筛掉不良租客？

（1） 要求租客提供他最近三个月的工资单，证明他/她有稳定收入；

（2） 要求租客提供他最近三任房东的联系方式，并且您要真的打电话过去问，因为如果租客真的有问题，大多数前房东会给您暗示；

（3） 去查租客的信用报告，确保他的身份是真实的，且此前没有犯罪、欠债等问题；

基于联邦法律，房东不能基于承租人的种族、宗教信仰、性别、性取向、婚姻状况进行歧视。

此外，在加州，如果有的房客有特定的宠物被认定为是对其精神状态有疗愈作用（Emotional Support Animal）房东也不能因为房客要带Emotional Support Animal入住，就不租。

因此，在对房客进行面试的时候，房东往往会有一些曲线问题：

（1） 您一般都几点下班？

（2） 这么忙，您的伴侣会有意见吗？

（3） 下班要接小孩或者照顾宠物什么的吗？

（4） 会有伴侣、男女朋友经常在这边留宿吗？有没有什么特别的爱好？ 

保险方面要注意什么？

简单粗暴的拆的话，房屋保险可分为房东保险（Landlord Policy）和自住房（Owner Policy）保险。

如果您的房子原来是自住，现在出租了，那要记得把保单改成房东保险，否则如果有租客在屋子里受伤了，是可以起诉房东和在房产上放Lien的，而这种时候，自住房保险会完全不予理赔。

当然，如果只是一个朋友临时借住几天，没有正式租约，则自住房保险还是会Cover。

我们一般建议房东至少有三层保险：

（1）在租约里面明确要求租客购买Renter Policy（这样租客自己有保险，是第一层保障，保单一般在20 – 50万之间）

（2）房东自己再买一个房东保险（Landlord Policy）这样万一租客的保单不够，房东保险至少还有一个50 – 100万的保额。

（3）最后，再购买一层囊括房东个人和房产的雨伞保险（Umbrella）这样如果前两个保险都被击穿，这里还有至少100万的保额。

（1）对于愿意付现金而且没有什么投诉的房客，要小心！！！因为很有可能是种大麻或者从事非法交易的；租金是收的开心，但他们往往会对您的房子造成不可逆的伤害，修复起来得 10 – 20万；

（2）对于商业租赁（仓库、办公室）押金多寡没有限制，但对于住宅，不带家具的房子，押金最多收两个月，带家具的，则最多收三个月，但可以“预收”租金！！

（3）租客退租后要及时清点押金和获得租客的联系方式，因为依据加州法律，对于住宅，房东需要在租客退租的21天内清退押金，押金可以用来扣维修和欠租，但也需要提供明细，如果房东没有在21天内清退押金或者提供明细，房客如果提告，可以要求房东赔偿两倍的押金。

（4）跟邻居处好关系，毕竟您不能时时刻刻在，但好的邻居如果发现情况不对，可以提醒您，您就能及早采取行动。

（5）跟您所在的城市、HOA 确认是否可以进行短租？最短能接受多长的租期？是否需要注册？因为有的City如果您出租而未注册，会有不低的罚金。  

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