美国利率上涨，房价涨幅放缓，美国房产还有投资的价值吗？

有人质疑说：不对啊，次贷危机美国房价回落可不止10%啊！美国房价历史上，次贷危机的确是一个比较特殊的时期，是近50年来美国房价最大幅度的下跌。

2008年房价回落曾达到18%，但在2009年之后房价便逐渐开始恢复健康涨势。

从上图也可以看出，除次贷危机以外，近50年的历次房价回落，幅度都不大，在10%以内。

次贷危机之后，为了避免再次陷入危机，美国加强了金融监管，《金融监管改革法案》生效，特别是银行房贷信用条件要求极为严格，使得过去几年内按揭贷款的门槛条件远高于金融危机之前。

相应地，房地产市场止赎违约和断供现象大幅下降，丧失住房赎回权数量也低于危机的水平。

在这种情况下，次贷危机发生的条件并不存在。

首先我们有必要回顾一下近几次美国经济衰退的起因。

80年代末90年代初的经济衰退，主要原因来自美国人口结构的变化。占美国人口四分之一的“婴儿潮一代”成为整个美国核心消费力量，带来了对住房的巨大需求，政府出台政策鼓励购房，房价不断攀升，最终导致房产泡沫。

2001-2002年美国出现了互联网的泡沫，主要是金融监管体系放松，催生了大量没有实际价值的互联网公司，最终导致泡沫发生。

2008年的次贷危机，主要原因是过去的一二十年里，美国金融放宽了贷款的限制，监管不力，出现了大量无力偿还的购房贷款，最终导致了次贷危机的爆发。

从过往的原因来比较当前的市场环境，不只是没有次贷危机发生的条件，其他曾经导致经济低迷的原因也不存在。

退一步说，如若真的发生经济危机，身为华人投资者，应如何进行资产配置？

华人投资美国房产，不外乎两个目的：资产配置和子女教育，但最终都希望实现的一个目的是相同的：资产增值与保值。

目前，因为人民币不断贬值，人民币资产也就不断贬值。

截止2018年10月31日，人民币兑美元一度跌破6.97关口，最低至6.96元。

人民币持续贬值，多家机构已经调整了对人民币汇率的预期：大华银行预估2019年人民币将贬值到7.1，而德意志银行则直接预估为7.4。

面对这样的现状，早在几年甚至十几年前就开始进行海外资产配置的华人来说，手中持有大量美元和美元资产，人民币的贬值，对他们而言损失较小，有的甚至可以赚上一笔。

这个时候就显示出了美元资产配置的优势。

如果未来几年内，经济危机不可避免地会发生，股票市场一定会大幅下跌，其他投资产业也不会景气。相比较而言，房产反而是抗跌最好的投资产品，而且在经济回暖之后，回弹的能力非常强。

由此可以看到，选择投资美国房产，有明显的两大好处：

1. 汇率对冲，防止财产缩水。因为当前的世界货币体系是以美元为核心的，而美国房产本质上是一种美元资产，可以和国内资产做对冲。

2. 增值的可能性更高。美国本身是全球发展最好的经济体，尤其特朗普上台后，出台的政策都在刺激经济向好，就业增长。而好的经济环境，才是房产市场向好的保障，所以美国房产的增值可能性更高。

如果房产选择得好，选在抗跌能力强的区域，对于华人投资者来说，反而是抵御风险的一种很好的选择。

美国哪些城市抗跌能力强？

纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿、芝加哥、华盛顿特区等城市，都是美国的经济、文化中心，抗跌能力很强的区域，是大部分海外投资者的首选。

回顾美国近些年的房价，抗跌能力强的城市，大致具备如下的特点：

• 知名度高。在相对熟悉的城市投资，安全感比较高，在融资时也会更便捷。

• 经济多元有活力。这些城市有着多元化的经济，不像小城市经济单一。在2008-2012年金融危机期间，纽约、旧金山、波士顿的房价下滑幅度最小，且恢复快，充分显示了多元经济的韧性。

• 历史房价涨幅快且平稳。从历史数据上看，城市的房价上升速度平稳，且幅度处于领先水平。

大部分华人投资者都是从这样的城市开始投资美国房产之路。

近几年，由于这些城市常年处于卖方市场，竞争压力过大，溢价过高，给投资者的决策时间也压缩到非常短，有些投资者开始向一些经济发展很好的新城市进军，如圣地亚哥、波特兰等。

房产是一个周期较长的投资产品，尤其是美国房产，从过去50年的规律看，虽然有短期震动，总体上一直呈现稳定上涨的趋势，这也是重视美国房产的华人投资者所看重的。

把投资的眼光放长远，美国房产依然是很好的投资。