【理財】美国贷款利率创3年新低，巧用Refinance才能省钱！| 滙眾金融保險理財集團

在美购房，不管你是不是美国人，都可以申请贷款，但是在美国贷款后，如果贷款利率大幅降低，或者是信用分数显著提升的时候，为了减轻贷款压力，还可以重新贷款(Refinance)。随着美国住房抵押贷款利率创下新低，很多人都在考虑重新贷款享受一波利率下调的福利。那么是否有必要重新贷款？怎么样才比较划算？今天就带大家来了解下。

重新贷款(Refinance)简单说来就是再融资，意思就是拿新的贷款去偿还现有的贷款，继续偿还债务。债务总数不会改变，抵押贷款的本质也不会变，改变的是还款方式。重新贷款可以说是一剂后悔药，当有更好的贷款选择时重新申请贷款，可以修改贷款年限、使用新的贷款利率继续还贷，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。

最重要有两点因素：一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，另一个是总体贷款金额和利率。

如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那重贷衍生的花费金额可能就不划算。

在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。

必须在合适的时间、合适的条件下，Refinance才能发挥省钱的作用。遇到这些情况，就可以考虑Refinance了：

No.1信用分数提高了

如果你在信用低的时候申请贷款，相对的你的利率可能会比一般民众还要高，但经过一段时间，也许你的信用评分变高了，你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。

如果你的信用分数不好的话，马上提出 Refinance 未必是好事。能贷到多少利率利率是跟着个人信用分数走的，就算利率很低，信用分数不好的话也不一定能拿到。

有些个案可以在三个月内提升信用分数，方法有：

定时缴清信用卡债，查看你信用分数有没有出错，还有花费在信用额度范围内。

贷款利率在三个月内不会大幅调整，但是在三个月内调整你的信用额度一定可以让你在未来拿到好利率，进而影响你之后30年的贷款金额。

比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。

No.2更改贷款类型

很多人使用浮动利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)贷款，是因为这种贷款方式开始几年可以交比较少的固定利息。

但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利，就可以考虑重新贷款，更改为固定贷款利率（FRM,Fixed Rate Mortgage），省下一笔钱。

No.3需要大额开支

利用房屋增值空间重新贷款（Refinance），拿钱出来活用，一般来说，大多数房子价值都会上涨，增值空间就可以做很好的运用；这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。

房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out Refinance，直接拿到现金。

比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金，通过Cash-out Refinance，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。

省利息

这是很多人重新贷款的首要原因。在利率降低的时候申请，特别是对于那种30年的长期贷款，可以省下一大笔钱。

减少月供

申请了重新贷款，相当于重新开始计时，延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定重新贷款，那么可以重新算30年。另一方面，通常情况下，在重新贷款的时候，因为已经完成部分还款，负债额是低于最初贷款时的数额，加上贷款时间重新计算，月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。

缩短贷款期限

重新贷款既可以延长贷款期，也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。在资金充足的情况下，当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过重新贷款缩短贷款时间，往往可以得到更低的利率。

管理合并贷款

如果有多笔贷款，特别是在利率下降的情况下，通过重新贷款将它们合并为一笔。不仅可以省钱，还方便追踪管理债务偿还情况。

注意：重新贷款虽然有很多好处，但也有一些缺点，例如：

1. 交易成本高

在重新贷款时的过户结算费(ClosingCosts)一般在贷款金额的3%-6%。所以决定申请时，一定要计算好各项费用，以成本超过重新贷款能够节省的支出，得不偿失。

2. 失去原有优惠

重新贷款后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。

3. 实际上付更多利息

延长贷款期限后，虽然每月还贷压力小了，但是长期来看，由于有时延长了还款期限，有可能在总数上会支付更多利息。

4. 房屋要重新估值  

购买房子时的估值与重新贷款时的估值很可能不一样。如果房屋估值下降，意味着资产净值减少，银行提供的重新贷款产品的价值可能会比预期要低。

总之，利率下降是重新贷款的主要动机。但是如果只看利率，而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等，可能会丢了西瓜捡芝麻，一定要进行全面的评估。