【法律】商業不動產租賃契約的13要素 商業租賃必讀 | 正興聯合律師事務所─程正興律師

Jack Cheng, Esq. 程正兴律师房地产法律讲座《地产法》

商业地产租赁合同的13要素

商业租赁必读

我想与您分享一些关于商业地产交易的重要信息，无论您计划开设公司、餐厅、仓库、从事贸易、租赁门面等，都需要认真考虑的事项。商业地产交易通常涉及复杂的法律和商业因素，因此在进行这些交易之前，聘请专业的商业地产律师进行详细审阅非常关键。以下是一些您可能需要考虑的方面：

《商业地产法》

无论您是初次涉足商业地产领域还是经验丰富的投资者，在进行租赁之前请务必谨慎了解以下内容。 

商业地产如办公室， 门面， 店铺， 仓库或地皮的租赁是商业活动的第一步， 而因租赁纠纷而上庭或仲裁比比皆是。 比如，因生意扩展需更大的空间， 口头与房东通知后就搬走， 而房东在您搬走后起诉您几十万的赔偿， 最糟糕的是您或您的家人做了个人名义的担保， 这样个人的财产收到威胁。  商业租赁的政府管理和法律保障要低于住宅租赁， 政府不会要求商业地产有”适居性“， 而个人住宅则必须是”inhabitable“，所以重要的是明确了解租赁条款，并酌情与业主谈判修改。

1.空间大小。检查租赁中包含的空间很重要。讨论走廊和厕所使用以及允许的入口，电梯和其他公共区域。同样重要的是讨论房东是否以租金平方英尺或可用的平方英尺报价您的租金成本。可用的平方英尺总是小于可租用的平方英尺，因为它不包括像浴室，走廊，大厅和电梯这样的常见区域。对构成租金的空间有一个清晰的了解将帮助您确定报价的租金价格是否公平，并使您能够酌情进行谈判。它还可以准确地确定将允许什么用途的清晰的理解。

2.租赁期限租赁的“期限”是指其租期。它规定了租赁何时开始，何时结束，以及是否有任何具体的更新选择。作为一般规则，业主通常在谈判租赁期限更为灵活，租赁期较长，特别是租金方面。然而，重要的是要注意公司的需求 - 更长的租赁意味着随着业务的发展，更少的灵活性适应变化。另外，如果市场租金率下降，同意长期的租赁期限可能意味着公司可能被困在租赁房屋的市价以上。有时候，更有可能谈判一些具有多种续订选择的期限，而不是同意一个延长的期限 - 例如，一个为期三年的续期期限为四年的租赁，而不是直接的十年期租赁期。比较常见的租期是5+5, 即5年的租赁期加5年的选择延期权。 

3.出租用途。如果您不确定您是否可以拿到您的商业所必须的执照或许可， 您必须在合同中有一个重要的License Contingency. 比如， 您要开一间酒吧， 但是不确定该城市是否会通过您的酒牌申请。 

4.转让可能。 是指业主或租客将租赁条款转让给第三方的能力。例如，XYZ公司从大房东租了五年的空间。如果两年后，XYZ公司希望允许ABC公司在其余三年的租赁期间租赁其空间，那么将空间的转移以及所有租赁条款称为转让。类似于作业，如果XYZ公司只想让ABC公司租用租赁第三年的空间，这称为转租。商业租赁是否可以分配或分配给另一租户是租赁期限，任何潜在承租人应特别注意，因为禁止转让或转租的条款可以限制承租人对未来市场状况的灵活性。如果房主有任何转让租约的通知，房东通常会更容易转让或转租，他们有机会批准租赁，原始承租人仍然对第三方的财产未付租金或损坏负责。因此合同的”assignment or Sublease” 条款也十分重要。 

5.争议解决方式。注意租约在争议解决方面的内容。诉讼费用可能会迅速失控，特别是对于资源有限的年轻公司而言。调解和仲裁提出了传统法庭诉讼的替代方法，并要求他们的条款在商业合同和租赁中看到的是相对普遍的。调停涉及一个中立的第三方，作为双方之间的协调人讨论分歧，但他不作为决策者。同样，仲裁涉及使用中立的第三方仲裁官。 

6.项目包括在租金计算。很像住宅租赁，商业租赁通常可以包括租金以外的成本。检查租金是否包括维护费用，保险费，财产税等。请务必明确说明您将负责的费用。如果租赁条款不明确，请业主填写有关谁将支付哪些费用以及如何计算的细节。比较复杂的是所谓Triple Net 租约条件， 房客出基本的房租外需支付业主的Operating Expenses and Taxes. 

7.ADA 等法律的遵守。在美国，商业场所必须遵守大量联邦，州和地方的法律法规。通常情况下，业主将负责确保整体房地投诉法律; 然而，了解具体租赁空间的期望是很重要的。如果租约声明谁负责确保空间投诉适用法律，请业主澄清条款。例如，“美国残疾人法”（ADA）要求所有对公众开放的企业或雇用超过15人的企业拥有残疾人可以进入的场所。确保您和您的房东对于谁将支付任何必要的修改（例如添加坡道或扩大门口以容纳轮椅）达成一致。

8.改进，修改和装置。这是一个容易忽视的问题，但在租赁期限届满时可能对您造成潜在的巨大影响。承租人通常需要对租赁空间进行修改或改进，以满足其需求（新地毯，增加座位，橱柜，接待区等）。这些改进和修改是否需要房东的同意在租约中列明。此外，租赁结束时，租赁对谁拥有修改是很清楚的。通常情况下，业主将在租赁终止后自行对该空间进行改进。然而，租户可能有权移除固定装置（这些物品成为房产的一部分，但可以相对轻松地拆除，对建筑物本身的影响有限）。密切关注租赁关于固定装置的内容。无可置疑的承租人有可能在物业投入大量资金，只能在租赁期结束时失去删除诸如昂贵的照明升级或电器等物品的权利。

9.维修，磨损和管理。注意租赁条款，要求房屋在租赁终止时归还原始状态。相反，请考虑与房东谈判，以便正常磨损房屋，不会造成您的损失或超出您的控制，以及业主以前批准的任何变更。另外，要密切关注谁负责维护和维修水暖，暖气和空调系统。将义务放在不知情的租户谁是错误地承担房东将承担这些维修的费用是很普遍的租赁。

10.终止。任何商业租客应在提前终止租赁的过程中明确了解租约的规定，以及在任何自动更新生效之前终止租赁的要求。如果租赁对于终止的权利是无声的，请尝试谈判提前终止的权利，同时向业主支付一系列违约赔偿金，以便让自己离开。如果您的业务最终没有如预期的那样成功，那么该业务被出售，或市场条件只需要更改，则不希望被依靠法院来确定对房东的损害赔偿。在租赁期结束时密切注意通知要求，并密切关注。例如，租赁可以说，在租赁期结束前六十天，租户必须向业主发出书面通知，意图不再续租。如果提前六十天未通知通知，租约可能要求该期限自动更新。请务必密切注意具体要求，以避免卡住在不良情况。

11.保证金。确保清楚什么可以和不能从保证金中扣除。即使有法律明确禁止与安全存款有关的行为，您应该确保租赁具体说明其退货的期望和条件。

12.标牌。花时间确保任何关于标牌，包括尺寸，位置，照明和一般外观的禁令的明确规定。您还应该检查建筑物的外观，以及所需标牌的类型是否与建筑物的结构一致。例如，房东可能不愿意允许承租人钻入大理石门面以附加标志。

13.签名和担保。 很多商业合同需要有着良好信用的人对公司的租约做个人担保， 这标志这签字人的所有个人财产将会该合同负责。 因此， 签字时应非常明确知道自己的责任； 而在搬走或解约时更应该谨慎， 按照法律程序完成合同。 

最后建议， 由于商业租赁合同可以变得非常复杂， 因此为了您的生意长远的发张， 您应该聘请一位专业的律师进行分析和审理， 尽量避免法律纠纷。