HomeLoan123 貸款答客問
購屋‧重新貸款
問：我對美國的貸款毫無概念，我的貸款經紀應該給我那些資料，讓我對可能產生的花費及利率有一個大概的了解？又，APR是什麼？
答：美國政府為了保障一般大眾，對於貨款機構有些法令規定。當收到客戶申請表格三天之內，貸款機構應該至少給客戶二種文件(1)GOOD FAITH ESTIMATE, (2)TRUTH-IN-LENDING。GOOD FAITH ESTIMATE上列出貨款金額，當天日期，當時利率，有多少點費(POINT)，以及在此貸款作業中所可能產生的相關費用。另外，當你的貸款百分比超過80%時，一般LENDER會要求客戶另外付一個信託帳戶(IMPOUND ACCOUNT)。其中大致包含了二個月的忙屋保險應付額，二個月的貸款保險(MORTGAGE INSURANCE)應付額，以及二到八個月的房地產稅應付額。此帳戶內的錢還是你的，只不過當你不付PAYMENT時，LENDER會使用這些錢去幫你付即將到期的保險費及房地產稅。同時，你每月的PAYMENT也將加上按月攤付的保險費及房地產稅。
TRUTH-IN-LENDING(REGULATION-Z)上會列出APR(ANNUAL PERCENTAGE RATE)，LENDER實際上借你的金額(應該是貸款額減去你繳出後會回到LENDER荷包的金額)，以及此貸款若從頭付到尾你所需付的總金額。同時，它也列出以後每個月你可能要付的金額(例如：浮動利率，按照目前指數，以後每個月的付款金額)。
在TRUTH-IN-LENDING上也會列出貸款是否提早付清的處罰，以及假如它是BALLON PAYMENT(最後一個月需付比正常多得多的金額)，到期應付的金哦。
一般來說，客戶很難理解APR的意義，而因它所造成貸款經紀與客戶之糾紛也時有所聞。這裡，我舉一個例子，可能你比較容易瞭解APR的意義。
在廿、卅年前，美國政府一般LENDER的管制沒有現在這麼嚴謹的時候，一個客戶到街上去找一個貸款(我用一年到期的來做為例子，比較容易了解)。他問到了三個LENDER，以下是他們提供的貨款：第一家利率8%，但所有費用加起來是6%(6個POINTS)。第二家利率9%，4個POINTS。第三家10%，只收二個POINTS。假如你像很多客戶一樣只注意利率，那你很可能選擇第一家。但事實上第三家才是最好選擇。雖然它的利率10%是最高的，但真正包含一切費用都計算進去的真實有效年利率(APR)12%是最低的。而第一家的APR是14%。APR是把所有貸款費用都考慮進去計算而得的真實有效利率。會影響APR的項目包括：點費(POINT)，PROCESSING FEE，UNDERWRITING FEE，WIRE TRANSFER FEE，TAX SERVICE FEE，預付不足月利息(PREPAID INTEREST一般在15～30天左右)，前面所提的信託帳戶備金，以及其他一切貸款公司產生出來的雜七雜八的其他費用。
但APR有時提供給你的訊息也可能會誤導。一般來說，你選擇貸款可以挑利率高一點而點數低一點的(BY UP，買高利率)，也可以挑利率低一些而點數高一點的(BUY DOWN，買低利率)。目前LENDER一般的安排是你BUY DOWN所多花出的點費大概可以在六年左右賺回。因此，對一個30年或15年期的固定貸款，你BUY DOWN的利率愈多，則你的APR就會愈低(因為計算時把所有費用以30或15年分攤)。一般反應快的客戶可能馬上就想到，可能應該花很多的錢去BUY DOWN利率。但事實上，在加州一個貸款的平均壽命在近十年來說，可能已不到六年。也就是說，你所花的錢可能在你還來不及賺回來的時候，已經因為你售屋或重新貸款而來不及了。我對各位的建議是，就像很多事情一樣，過與不及可能都不如中庸一些來得好。
一般的做法是，當你預測利率在往後幾年會上昇，那你不妨多花一、二個POINTS去買低利率。若你預測利率會下跌，則你花的POINTS愈少愈好，最好選擇零POINT或LENDER有REBATE的負點數。當然對於後者，你的利率會稍微高一些，但不到一、二年，你可能又可以重新貸款換成低利率了。
更多投資貸款訊息，請參考: www.homeloan123.com，或撥打免費專線: 877-388-3863
答：美國政府為了保障一般大眾，對於貨款機構有些法令規定。當收到客戶申請表格三天之內，貸款機構應該至少給客戶二種文件(1)GOOD FAITH ESTIMATE, (2)TRUTH-IN-LENDING。GOOD FAITH ESTIMATE上列出貨款金額，當天日期，當時利率，有多少點費(POINT)，以及在此貸款作業中所可能產生的相關費用。另外，當你的貸款百分比超過80%時，一般LENDER會要求客戶另外付一個信託帳戶(IMPOUND ACCOUNT)。其中大致包含了二個月的忙屋保險應付額，二個月的貸款保險(MORTGAGE INSURANCE)應付額，以及二到八個月的房地產稅應付額。此帳戶內的錢還是你的，只不過當你不付PAYMENT時，LENDER會使用這些錢去幫你付即將到期的保險費及房地產稅。同時，你每月的PAYMENT也將加上按月攤付的保險費及房地產稅。
TRUTH-IN-LENDING(REGULATION-Z)上會列出APR(ANNUAL PERCENTAGE RATE)，LENDER實際上借你的金額(應該是貸款額減去你繳出後會回到LENDER荷包的金額)，以及此貸款若從頭付到尾你所需付的總金額。同時，它也列出以後每個月你可能要付的金額(例如：浮動利率，按照目前指數，以後每個月的付款金額)。
在TRUTH-IN-LENDING上也會列出貸款是否提早付清的處罰，以及假如它是BALLON PAYMENT(最後一個月需付比正常多得多的金額)，到期應付的金哦。
一般來說，客戶很難理解APR的意義，而因它所造成貸款經紀與客戶之糾紛也時有所聞。這裡，我舉一個例子，可能你比較容易瞭解APR的意義。
在廿、卅年前，美國政府一般LENDER的管制沒有現在這麼嚴謹的時候，一個客戶到街上去找一個貸款(我用一年到期的來做為例子，比較容易了解)。他問到了三個LENDER，以下是他們提供的貨款：第一家利率8%，但所有費用加起來是6%(6個POINTS)。第二家利率9%，4個POINTS。第三家10%，只收二個POINTS。假如你像很多客戶一樣只注意利率，那你很可能選擇第一家。但事實上第三家才是最好選擇。雖然它的利率10%是最高的，但真正包含一切費用都計算進去的真實有效年利率(APR)12%是最低的。而第一家的APR是14%。APR是把所有貸款費用都考慮進去計算而得的真實有效利率。會影響APR的項目包括：點費(POINT)，PROCESSING FEE，UNDERWRITING FEE，WIRE TRANSFER FEE，TAX SERVICE FEE，預付不足月利息(PREPAID INTEREST一般在15～30天左右)，前面所提的信託帳戶備金，以及其他一切貸款公司產生出來的雜七雜八的其他費用。
但APR有時提供給你的訊息也可能會誤導。一般來說，你選擇貸款可以挑利率高一點而點數低一點的(BY UP，買高利率)，也可以挑利率低一些而點數高一點的(BUY DOWN，買低利率)。目前LENDER一般的安排是你BUY DOWN所多花出的點費大概可以在六年左右賺回。因此，對一個30年或15年期的固定貸款，你BUY DOWN的利率愈多，則你的APR就會愈低(因為計算時把所有費用以30或15年分攤)。一般反應快的客戶可能馬上就想到，可能應該花很多的錢去BUY DOWN利率。但事實上，在加州一個貸款的平均壽命在近十年來說，可能已不到六年。也就是說，你所花的錢可能在你還來不及賺回來的時候，已經因為你售屋或重新貸款而來不及了。我對各位的建議是，就像很多事情一樣，過與不及可能都不如中庸一些來得好。
一般的做法是，當你預測利率在往後幾年會上昇，那你不妨多花一、二個POINTS去買低利率。若你預測利率會下跌，則你花的POINTS愈少愈好，最好選擇零POINT或LENDER有REBATE的負點數。當然對於後者，你的利率會稍微高一些，但不到一、二年，你可能又可以重新貸款換成低利率了。
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