伍雄傑律師談政府《房屋可負擔計畫》之細節條款

「房屋可負擔計劃」將會協助七到九百萬的屋主，將他們的房貸月供調到他們可負擔的程度，藉此以避免因收屋法拍而給家庭、社區、乃至整個國家經濟帶來破壞性的影響。該新計劃由兩部份組成：

(一)「可負擔得起的房屋重貸計畫」：這個計劃是提供給那些房屋貸款由「房利美」和「房地美」發放和擔保且一直保持良好供款記錄的屋主。他們因為房屋價值下跌而無法重新貸款。至於他們貸款的總額已超過房屋價值的80%，但低於房價的125%，不過透過這個新的重貸計劃，很多屋主將會符合資格將他們的房貸利率降低至目前的市場水平或是將他們的浮動利率調整到一個30或40年期的固定利率。因為屋主的很多信息已經被保存在各個貸款機構的檔案裡，所以這一次再申請新計劃的重貸時，貸方對文件上的需求不會成為屋主的負累，某些申請甚至連估價報告都不需要。這種靈活性不僅可減少借方和貸方的成本，也加速了辦理重貸的過程。該新計劃的申請截止日期為2010年6月。

(二)「可負擔得起的貸款調整計畫」：是通過減少每月供款額來幫助大約3、4百萬高危屋主避免遭遇法拍。任何銀行、貸款機構像FHA、VA、YSDA、FHFA等都可加入該計劃，根據財政部公佈的該新計劃細節條款顯示，新計劃有望成為該領域的一個標準範例，用以加速推廣「可負擔得起的房貸調整」，該計劃將會與另一個「屋主的希望」計劃同時進行，根據已獲得的資訊，凡是可以提供房貸調整服務的機構可以馬上開始受理符合條件的高危屋主的申請，以便他們早日獲得一個新的可負擔的月供計劃。

「可負擔得起的貸款調整計畫」申請條件細節：
(1)必須是在2009年1月以前發放的貸款。
(2)僅限房屋自住或最多不超過4單位且屋主自住其中一個單位的物業，未付本金不超過$729,750。
(3)借方必須提供報稅文件、最近的工資單、還有一份陳述自己遭遇財務困境的說明。
(4)屋主自住證明將通過信用報告和其它文件查證、投資物業、空置物業等非屋主自住物業的貸款將排除在外。
(5)政府鼓勵所有貸款機構幫助那些已迫在眉睫將要失去供款能力，卻仍在堅持供款的高危屋主們。
(6)房貸修改計劃將從現在開始至2012年12月截止，該新計劃只允許每個屋主申請一次房貸調整。不管辦理房屋重貸計劃還是貸款調整計劃。

你需要收集所有重貸所需資料，這些包括：
1) 所有借方的月收入資料，如最近收到的薪酬支票或其他收入來源證明；
2) 最近的稅表；
3) 第二順位房貸帳單；
4) 信用卡、學生貸款、汽車貸款等欠債之帳單。

申請房貸修改的期限和程序
(1)凡加入該計劃的貸款機構將被要求提供服務給所有符合條件的申請者，除非申請者的房貸合約已有明確的限制，同時，政府也要求貸款機構要盡其所能協助屋主保留住屋。
(2)凡加入該計畫的貸款機構會被要求對即將付不出房貸和已超過60天未付房貸的申請者做一個房屋目前淨值的評估，這個評估將會比較修改房貸或不修改房貸之間目前淨值裡可周轉現金的差別，如果結果顯示房屋目前淨值裡的現金流適合做房貸修改，那貸款機構就必須調整這些沒有欺騙成分的或是被原有合約條款限制的申請者。
(3)關於這個房屋目前淨值的具體事項已在政府公佈的條款裡詳細說明瞭。計有：可接受的折扣利率；房價可預期的增值率；法拍的成本和時間，借方會恢復正常付款或是可能重新拖欠的機率的估算等等。
(4)貸款機構會依照一個特別的步驟順序將借方的月供款降低至收入的31%。
(5)貸款機構調整貸款的順序會先考慮降息(最低可至2%)，如果月供款比例到時仍超過收入的31%，貸方可再將還款期延至最長40年，最後的方法則是部分本金無需支付利息，直至達成目標，申請這可在「本金寬限計劃」和「屋主的希望計劃」中任選其一。
(6)月供款包括：本金、利息、稅、保險、屋主協會費、共有公寓費等，月收入包括：薪水、加班費、傭金、小費、社安金、退休金等任何收入。
(7)所有希望提供該項服務的貸款機構必須在2009年12月31日前加入該項計劃。

貸款機構和負責任的借方的費用
(1)加入此項計畫的貸款機構須將符合條件申請人的月供款降至家庭總收入的38%以下，再通過下調貸款息率、延長還款期和減少本金等措施，最終將該比例降至31%，政府將分擔由此產生的成本。
(2)貸款機構依照政府方針每修訂一份貸款條款，即可獲得政府的1000元補貼，如果借方堅持按期付款，政府還將每年補助貸款機構1000元。
(3)獲准修訂貸款的屋主，如能按時還款，還將連續5年獲得每年削減1000元本金的獎勵。
(4)如果貸方在屋主出現問題前調整貸款，政府將獎勵貸款機構500元，向持有貸款的投資者補貼1500元。
(5)這個計劃也鼓勵貸款機構調整即將出現拖欠問題的第二順位貸款。
(6)在貸款機構，加入財政部的這個新計劃前，不會有任何費用產生，不管是對借方、貸方或是持有貸款的投資者。
(7)類似的鼓勵也同樣生效於家園重貸計劃。

透明度及實在度
(1)對於申請者的文件的要求和嚴格的帳務審查，將會成為該計劃裡預防和檢查申請造假的主要方法。
(2)貸款機構將被要求收集和保留借方的所有資料以便查證和覆審，包括借方簽署的同意書、獎金、房產的確認等文件。
(3)「房地美」將會審查帳目。

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