很多客人不止一次問過我關於法律上破產程式中清償債權,喪失抵押品贖回權和虧損出售的區別。由此可見,這 3個概念經常被人混淆。現在讓我們先從定義上區別每個概念: 破產程式中清償債權指法庭頒令免除破產申請人的一切債務。喪失抵押品贖回權是一個法律過程,指當債務人無法還清貸款時, 經債權人同意, 債務人以抵押品抵押之前所欠貸款。虧損出售是指當房主欠的貸款遠比房屋的價值要多, 債權人願意接受物業出售。

一個客人在洛杉磯擁有市值約 25萬美元的一所房子。這棟房子有3處抵押貸款: 第一處為欠A銀行30萬元; 第二處為按揭欠B銀行5萬元; 第三處按揭欠私人朋友為 2萬元。根據破產法第七章規定,這個客人獲得了破產程式中清償債權。客戶因為失去了工作, 所以並不想保留房子。A銀行最終拿回了房產,因為客戶已經有一年沒有按揭支付房屋貸款了。在喪失抵押品贖回權拍賣中,奧巴馬以20萬元購買了該房產。那麼, A銀行是否可以起訴該客戶並且領取該客人所欠30萬和房子賣出價20萬之間的差額呢?答案是否定的, 原因有兩個.如果房子是位於加利福尼亞州, 那麼喪失抵押品贖回權是法外處理,但是在加利福尼亞州沒有喪失抵押品贖回權的漏洞。破產法庭下令免除破產申請人的一切債務。那麼B銀行是否可以起訴一直沒有償還5萬元貸款的客戶嗎?答案也是否定的, 理由是: 法院履行了這項清償債權的申請.這個客人的朋友是否可以起訴他尚未還清的2萬元呢?也不可以, 還是因為法院履行了這項清償債權的申請.另一個問題是: A銀行,B銀行和客人的朋友是否可以給客戶一個 1099從而使他以後的收入額抵銷這些無法收回的壞賬?不可以.第一個原因是清償債權不能原諒,因為已經宣告破產並且清償欠債。

地產稅是如何征收的呢？之前累計的房地產稅到申請破產期間都是免稅的。從申請破產之後到丧失抵押品贖回權期間是房地產稅不免收的。那麼HOA費呢？如果客戶住在這所房子，申請破產前和過程中都是免收的。但是, 申請破產一旦開始到丧失抵押品贖回權處理中是征收業主協會費的。業主協會的租金費用是不征收的，不論履行時間長短。

如果債務人沒有獲得清償債權, 那又會是什麼樣的情況呢？ A銀行是否可以因為10萬美元餘款起訴債務人呢? 就因為奧巴馬欠A銀行30萬美元房子抵押套現卻只值20萬美元嗎? 如果房子是在加利福尼亞州, 答案是否定的. 因為加州的法律, 是沒有在這種情況下取消抵押品贖回權的。如果一個州擁有取消抵押品贖回權的司法，答案就是肯定的。如果房子是在美國佛羅里達州，答案是肯定的，因為大部分法拍屋都有這種權力。 B銀行可以因為50, 000元起訴債務人嗎？是的，因為債務人簽署了2份文件，抵押貸款和期票。取消抵押品贖回權的抵押貸款銀行 A無效，但本票不受影響，仍然有效。這個人的朋友可以因為20,000元起訴債務人嗎？是的，因為本票仍然有效，即使房子沒有了。銀行 A，B和私人朋友如果決定原諒債務人可以給債務人一個 1099嗎？是的，因為這些債務沒有履行破產。

如果你要申請破產, 那麼虧損出售房屋是否合理？不是的。因為破產抵銷了所有債務，因此沒有必要進行了虧損出售了。根據清償債權，債務人就不再欠銀行A，B和私人朋友的錢，因此也不需要虧損出售還債了。

勞倫斯.楊畢業於美國喬治敦大學法律中心，並已在法律界實踐 30多年。他專門從事破產，企業和民事的訴訟，並已在加州處理了超過 4000個的成功破產案件。他期待著與你討論你的案例情況。請致電（626）284-1142預約. 地址: 1000 S Fremont Ave Bldg A-1 Suite 1125 Unit 58 Alhambra, CA 91803