大約4年前的一個債務人，現在她回來找我咨詢一個新的財務危機。我第一次見到她，她58歲，她現在是62歲。四年前，她找我問她的出租物業，該出租物業負淨值並處於虧損狀態，而她自己居住房子也是負淨值。她的房子買在高點，那時即使你的狗都可以有資格買房零首付。她買的房子以$650K第一抵押貸款，和一個第二抵押貸款$70K。她買的房子為$720K。對於這個價格，即使在房地產泡沫的高度，債務人應該買一個新的房子至少有2000平方英尺，而債務人卻錯誤地買了一個非常小的1000多平方英尺75年的老房子，零頭款，一個ARM貸款和第二抵押貸款。

四年前，我就告訴她申請第13章，放棄出租物業，並甩掉自住屋$70K第二按揭。不過，我也告訴她，在她居住的第一抵押貸款將被調整到一個更高的抵押貸款支付4年，屆時，她將難以支付它。如果她當時跟著我的意見和甩掉了第二抵押貸款，現在她大概能賣掉她的房子的和抹平第二按揭。她現在可以有$70K揣兜裡，如果她決定今天出售居住4年後的房子。時光隧道裡，現在就是那時的未來。

她把出租屋做了一個short sale，因為奧巴馬的抵押貸款債務減免計劃是有效的。出租屋short sale，IRS沒有考慮赦免部分收入。她沒有提交第13章甩掉她自住屋的第2順位貸款。問題是，首套房貸現在是每月4,000元，而第二個是每月500美元。她一共支付4,500元為了一個小小的75年的房子，到現在為止沒有任何淨值，因為第二抵押貸款並沒有被剝去。付4,500美元一個月，她應該住在豪宅。相反，她花天價住在一個鞋盒裡。我的意思是，為什麼還要保這個房子，這是沒有意義的。她還表示，她不喜歡為一個非常小的老房子支付4500美元的感覺。她後悔極了。

現在有人告訴她付一筆大的費用來modify第一和第二貸款。令人難以置信的是，她仍然相信她能大大地modify第一和第二順位貸款，儘管她付$12K給一幫生意人來modify第一抵押貸款，被拒絕，因為她的收入是每年15萬美元作為醫療專業人士。你沒有看錯，白付超過12K美元被拒絕LM。我問她為什麼，她付那麼一大筆用於該交易，她告訴我，他們有一個非常大的辦公室，她對他們的大辦公室留下深刻的印像。很顯然，我的辦公室是一個很小的辦公室，而她相信不是律師的他們，而不是我--一個真正具有執照的律師。

現在，她62歲，她期待再2年或3年退休。當她退休，她的純收入4,000元。雖然退休收入不錯，她怎麼會支付得了4500美元的抵押貸款呢？她現在想要剝離第二抵押貸款時，它不再是可能的，因為有一些淨值支著第二貸款。她也想short sale自住屋無稅影響，但該選項自2015年起不再有效。There could be a short sale of the residence for something less than the balance of the first mortgage, 但情有可原量將成為今年她的收入的一部分。今年她仍有收入$130K。the amount forgiven將被添加到她的收入。如果the amount forgiven金額為80K，今年她的收入將達到210K，導致大概在3萬美元的額外所得稅負債

再次地，我已經給她提醒至於什麼她應該做的，現在我也不會在這裡透露，因為該方法是新穎的，但它會同時處理第一和第二位的方式，將有利於她的。當她退休她將不再欠所述第一和第二位。她有4000美元的退休收入，她只需撥出$1,500供屋。她是否會跟著我的法律諮詢，仍有待觀察。

“你們要讚美耶和華、在神的聖所讚美他、在他顯能力的穹蒼讚美他” 詩95:1.

楊清泉律師畢業於喬治城大學法學碩士，並已經開業三十多年。楊清泉律師專精破產法，商業和民事的訴訟，在加州已成功的處理了超過六千個破產案件。楊清泉律師通英語，國語及福建話，並期待著與您討論您的個人情況。請致電安吉 Angie，芭芭拉或 Jess，預約電話（626）284-1142，地址1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 或核桃市地址 20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.