陳建友房地產律師專欄：新移民首次裝修房子易受騙
陳建友律師事務所
加州房市復甦了，買房子的人數越來越多，超低利率與昂貴的租金也致使許多房客認為買房比租房更划算，而投資客也受雙位數漲幅的房價所鼓舞，乘騎「搶房」的浪朝，與首次買主（First Time Buyer）一起競相加價, 房價也就被抄的一天高過一天。在灣區、洛杉磯2個星期就把房子賣掉的案例比比皆是，賣房甚至不用登廣告就能賣得高價，試問，6%的經紀佣金還合理嗎？
現下求售屋的庫存卻是不斷地下降。最近的數據顯示，現在房子一上市平均2個月就賣掉，遠低於3年前的6個月，差距有天壤之別。短期內，低庫存的狀態可能不僅不會改善，甚至還會持續或惡化。
供不應求房子真的好賣嗎？
低庫存的原因所在，無非是與法拍屋的緩慢消化速度、新屋的延後起步及今年開始實施嚴格的「屋主人權法」有關。
雖然隨著房價的上升，市場上的「溺水」屋的庫存也開始下降，但是全國的「溺水屋」的數量仍然居於百萬數。中小型建商雖已開始「招兵買馬」，但幾年前被解聘的廉價工人已返鄉求職，恐怕也不會回來了，所以建商因缺乏人手而建屋速度緩慢。
面臨法拍的屋主，眼見房屋又恢復淨值，捨不得讓銀行收回房子，或把房子短售掉，也紛紛求助於「屋主人權法」的保護。
房市供不應求，僧多粥少，房子很快就可以賣出去，有一些賣主，尤其是房屋剛剛才恢復淨值的「溺水」屋主，會心想：「現在賣房子好像比以前容易多了，6%佣金還算合理嗎？這個價錢可以減嗎？」
有史以來，加州買賣交易中，經紀人的服務報酬一直是以佣金來支付的，自上世紀到現今，行情一向是賣價的6%，這並不是法律的規定。佣金與賣價的比例其實是以市場為導向的。
網絡發達經紀角色受到衝擊
有些消費者會認為，房市如此炙手可熱，隨著網絡的發達，年輕一代的買主可以不需透過地產經紀，就可以親自上網登入類似「Redfin」、「Zillow」、「Guest MLS」等為買主所設置的地產網站，得知賣房資訊。一般低價位的房子，只要房子上得了MLS(Multiple Listing Service), 屋主能把房子的資料及賣方的聯絡資訊輸入網上表格，使網絡上的買主就同時獲知同樣的資料，馬上就會有很多人自動招上門來，賣方經紀更本不需要化錢刊登任何廣告，或打印傳單，頂多需要做1、2天的「Open House」展示房子，在很短的時間就與買主簽訂合約。
任何人都可以從互聯網蒐集學區及房子周圍環境的資料，以往網絡還未通行之前，買賣雙方都得倚賴當地經紀人提供這些資料。互聯網通行後，高科技環境裡長大的新一代，不需經紀人的協助，都能輕便地上公開的地產網站去蒐集房子的比較價格，來了解出售屋的市價，雖然了解的程度不及經紀人的專業水平，但不致於對房子的市價完全沒有概念。
依客戶需求量身訂做服務
縱使消費者已越來越不需要太依賴經紀人提供全方位賣屋服務，但是經紀人的專業協助是不可能完全不需要的。由於只有會員才能上「MLS」，而要持有經紀執照才能成為MLS的會員，所以，一位想自己出售房子的屋主至少需要經紀人幫他上MLS登記房屋出售資料。
若屋主為了省佣金而削減經紀人的服務項目，例如有些屋主懂得如何佈局房子，也願意自己負責這方面的工作，並且願意親自展示房子，而經紀人也不介意因此少拿佣金，尤其是像現在僧多粥少的時候，為了做到生意，經紀人或許願意按屋主的需求來量身訂做服務的範圍。
調整佣金制度並非不可能
其實，在紐約賣房，如同世界上許多國家一樣，經紀人就純粹是一位仲介，為買賣雙方做完穿針引線的工作，他就可以賺取應得的佣金，而他只須為買賣雙方敲定一張含有基本條件的意向書，再經由律師準備一切買賣文件包括正式買賣合約，經紀不需等到交易完成後才能賺取佣金。
消費者可能不知，事實上加州有不少律師也持有經紀執照，也能協助屋主省下至少一半的佣金，因為律師有地產執照，他能上MLS登記房屋出售資料，而且地產律師熟知法律，可以為客戶把關到底，遇上法律問題時，所獲得法律咨詢是直接的，不是從經紀過來的二手資訊，不會有任何溝通上的誤差。
前所未有的超低房屋庫存，在搶房」時期中，對於賣方而言，無論6%或甚至4%佣金, 傳統的「賣方出錢」的佣金制可能已經不實用，佣金是否可以削減或由買方支付，都不是不可能的事。
文：陳建友律師
現下求售屋的庫存卻是不斷地下降。最近的數據顯示，現在房子一上市平均2個月就賣掉，遠低於3年前的6個月，差距有天壤之別。短期內，低庫存的狀態可能不僅不會改善，甚至還會持續或惡化。
供不應求房子真的好賣嗎？
低庫存的原因所在，無非是與法拍屋的緩慢消化速度、新屋的延後起步及今年開始實施嚴格的「屋主人權法」有關。
雖然隨著房價的上升，市場上的「溺水」屋的庫存也開始下降，但是全國的「溺水屋」的數量仍然居於百萬數。中小型建商雖已開始「招兵買馬」，但幾年前被解聘的廉價工人已返鄉求職，恐怕也不會回來了，所以建商因缺乏人手而建屋速度緩慢。
面臨法拍的屋主，眼見房屋又恢復淨值，捨不得讓銀行收回房子，或把房子短售掉，也紛紛求助於「屋主人權法」的保護。
房市供不應求，僧多粥少，房子很快就可以賣出去，有一些賣主，尤其是房屋剛剛才恢復淨值的「溺水」屋主，會心想：「現在賣房子好像比以前容易多了，6%佣金還算合理嗎？這個價錢可以減嗎？」
有史以來，加州買賣交易中，經紀人的服務報酬一直是以佣金來支付的，自上世紀到現今，行情一向是賣價的6%，這並不是法律的規定。佣金與賣價的比例其實是以市場為導向的。
網絡發達經紀角色受到衝擊
有些消費者會認為，房市如此炙手可熱，隨著網絡的發達，年輕一代的買主可以不需透過地產經紀，就可以親自上網登入類似「Redfin」、「Zillow」、「Guest MLS」等為買主所設置的地產網站，得知賣房資訊。一般低價位的房子，只要房子上得了MLS(Multiple Listing Service), 屋主能把房子的資料及賣方的聯絡資訊輸入網上表格，使網絡上的買主就同時獲知同樣的資料，馬上就會有很多人自動招上門來，賣方經紀更本不需要化錢刊登任何廣告，或打印傳單，頂多需要做1、2天的「Open House」展示房子，在很短的時間就與買主簽訂合約。
任何人都可以從互聯網蒐集學區及房子周圍環境的資料，以往網絡還未通行之前，買賣雙方都得倚賴當地經紀人提供這些資料。互聯網通行後，高科技環境裡長大的新一代，不需經紀人的協助，都能輕便地上公開的地產網站去蒐集房子的比較價格，來了解出售屋的市價，雖然了解的程度不及經紀人的專業水平，但不致於對房子的市價完全沒有概念。
依客戶需求量身訂做服務
縱使消費者已越來越不需要太依賴經紀人提供全方位賣屋服務，但是經紀人的專業協助是不可能完全不需要的。由於只有會員才能上「MLS」，而要持有經紀執照才能成為MLS的會員，所以，一位想自己出售房子的屋主至少需要經紀人幫他上MLS登記房屋出售資料。
若屋主為了省佣金而削減經紀人的服務項目，例如有些屋主懂得如何佈局房子，也願意自己負責這方面的工作，並且願意親自展示房子，而經紀人也不介意因此少拿佣金，尤其是像現在僧多粥少的時候，為了做到生意，經紀人或許願意按屋主的需求來量身訂做服務的範圍。
調整佣金制度並非不可能
其實，在紐約賣房，如同世界上許多國家一樣，經紀人就純粹是一位仲介，為買賣雙方做完穿針引線的工作，他就可以賺取應得的佣金，而他只須為買賣雙方敲定一張含有基本條件的意向書，再經由律師準備一切買賣文件包括正式買賣合約，經紀不需等到交易完成後才能賺取佣金。
消費者可能不知，事實上加州有不少律師也持有經紀執照，也能協助屋主省下至少一半的佣金，因為律師有地產執照，他能上MLS登記房屋出售資料，而且地產律師熟知法律，可以為客戶把關到底，遇上法律問題時，所獲得法律咨詢是直接的，不是從經紀過來的二手資訊，不會有任何溝通上的誤差。
前所未有的超低房屋庫存，在搶房」時期中，對於賣方而言，無論6%或甚至4%佣金, 傳統的「賣方出錢」的佣金制可能已經不實用，佣金是否可以削減或由買方支付，都不是不可能的事。
文：陳建友律師