陳建友房地產律師專欄：2013「屋主人權法」為推動房市，功不可沒
陳建友律師事務所
房市已呈現出復甦的跡象，好消息一一接踵而至。加州房價已逐漸上揚，而法拍率已降至自2007以來的最低點，房貸利率雖已連續四個月緩慢的上升，但是仍然維持在歷史性的低點，灣區的租賃市場連續兩年平均增長了百分之二十五之後，已開始有持平的趨勢，意味租客已開始傾向以購屋為解決個人住房的問題。同時，除了家庭年收入四十萬以上的「富豪」外，房產稅務優惠經過「財政懸崖」解套後，大致上原封不動。更引人矚目的重要消息是，主流開發商已如2007時期般大量的購地，準備建新屋。從很多層面來看，房市已經回春，可說是無可厚非的事實。有專家認為，「屋主人權法」是房市復甦的隱形推動力。
去年7月3日，加州政府通過並由州長布朗簽署了「屋主人權法」(Homeowners Bill Of Rights)，今年年1月1日正式生效。該法的主要受益者，原則上是全加州面臨法拍的屋主，但是從大層面來看，卻是全體的加州居民。眾所週知，大量法拍屋湧入市場會貶低房價，有礙於房市的復甦，而房子是大多數人累積財富之處，房子貶值有損消費者的信心，則影響經濟的成長。
銀行雙軌政策造成濫拍
該法律的目的在於克制銀行的不當法拍行為，簡稱為「濫拍」。銀行的「濫拍」行為於2009年最為猖獗，尤其嚴重的問題是「雙軌道」法拍政策（Dual Tracking），它是指銀行一方面協助屋主修改貸款或短售房子來避免法拍，另一方面卻馬不停蹄的完成法拍程序。這個政策已成為了過去法拍率迅速增長的「罪魁禍首」。
其次，就是銀行的虧損減輕部門（Loss Mitigation Department）因人手不足，而缺乏單一接觸點（Single Point Of Contact),。案子由數位職員經手處理。這往往不僅帶來銀行與屋主之間的溝通失敗，而且也導致文件遺失。例如，屋主經常遇到不同銀行職員接電話，他們提供不一致，甚至於相反的訊息，或屋主被告知文件已經齊全，然而過幾天後卻接到通知，要求補件，同樣一份文件，經常要傳送好幾次才最終能確保已送達。
「屋主人權法」的宗旨在於改革加州法拍法律，以確保屋主在某一個程度上能夠為住屋保留一個主權。如果不幸因自己或親屬失業、生病、或死亡，而遭遇財務困難，最後付不起房貸，而面臨法拍，這個法律給予屋主一些時間，考慮是否在不經法拍的情況下，將房子脫手。
保障屋主避免遭到法拍
如果決定不脫手，屋主會具有充份的機會，試圖申請修改貸款，利用降息或本金或降兩者的方案，把月付減低到可負擔的程度，調降之後的月付，在許多政府支援的方案下，一般不可超過每月份毛收入的30%左右。若申請修改貸款不成功，則仍然有機會完成短售，以避免法拍。雖然短售或法拍之後，屋主是保留不住房子的，但是，從未來重返房市購屋的角度而言，短售比起法拍好得多，一、短售之後，屋主只需等兩年，即可再合格申請具有政府擔保的低利率傳統房貸，反之，若讓銀行完成法拍，則要等長達七年的時間才能享有此資格，二、為了鼓勵短售，政府也有所規定，短售後，屋主的信用記錄不會因曾經短售而遭受嚴重衝擊。
鑑於以上原則，「屋主人權法」，針對法拍程序作出改善，備置多方面的時間及通知等嚴格要求。新法規定，銀行開始法拍前，必須以書面及電話的通知，給予屋主選擇，利用修改貸款（loan modification)、短售(short sale)或不經法拍放棄產權（deed in lieu)等方式，來解決法拍問題。
新法嚴格禁止「雙軌道」法拍政策。一旦屋主獲得適當通知，而且已經選擇以修改貸款的方式來避免法拍，銀行就有義務馬上停止法拍，但前提條件在於屋主的申請文件必須齊全。根據「屋主人權法」所提供的定義，只要屋主在銀行指定的期限內，準時把所有銀行具體要求的文件傳遞給銀行，屋主的修改貸款申請文件就算「齊全」，意思就是說，銀行不能隨意藉申請文件不「齊全」為由，拒絕停止法拍，出爾反爾。一旦文件被銀行肯定為「齊全」，申請檔案就被轉入承銷部門（Underwriting Department)，進入審核階段。一般需要等候幾個月的時間。這段期間內，承銷人員可能隨時向屋主要求補件，並證實屋主是否合格修改貸款。審核過程中，銀行必須撤銷所有法拍程序。
假如屋主被鑑定不合格修改貸款，銀行就必須發出拒絕書給屋主，而且列出具體理由， 並通知屋主有權及如何上訴。同時，拒絕書也必須解釋，屋主可以選擇透過短售或其他途徑來避免法拍。銀行發出拒絕書30天以內，不可以繼續法拍。但是，過了30天，若屋主不及時為修改貸款提出上訴，或者要求透過其他途徑如短售，避免法拍，銀行就可以繼續法拍房子。
銀行蓄意違法賠償3倍損失
事實上，加州立法單位曾經於2008年通過法案來緩衝法拍局勢，但該法律缺乏威嚴及阻止法拍的實質效力，且允許「雙軌道」法拍，儘管銀行不遵守該法，屋主也只能乘房子還為經過法拍現場進行競標之前，向法院取得禁止令暫停法拍，銀行能夠輕易糾正後繼續法拍。若銀行違法把房子法拍掉，屋主無權要求銀行賠償金錢上的損失。
但是，新法與舊法有天壤之別。屋主若因銀行違反「屋主人權法」而遭受損失，則可索取「實際經濟損失」的賠償，不能追討精神損失，但可另加上律師費。若屋主能夠證明銀行是蓄意違法，則可追討高達3倍的「實際損失」，最低賠償金額為5萬元，再加上律師費，這意味連「溺水」受害屋主都至少可告5萬元。「實際經濟損失」與「實際損失」的區別在於後者可包括精神損失。
可見新法設有多重法拍障礙及嚴懲處分。許多大銀行例如大通、美國及富國等銀行，早已在新法一通過但尙未正式生效之前，為了給予充份的時間適應，已經逐漸放棄「雙軌道」政策。儘管如此，仍然有一些小銀行或融資機構還未及時糾正。
故屋主若不熟知「屋主人權法」並懷有警惕，就會無意中冤枉被銀行法拍房子，喪失了決定自己住宅的「命運」的主權。
文：陳建友
去年7月3日，加州政府通過並由州長布朗簽署了「屋主人權法」(Homeowners Bill Of Rights)，今年年1月1日正式生效。該法的主要受益者，原則上是全加州面臨法拍的屋主，但是從大層面來看，卻是全體的加州居民。眾所週知，大量法拍屋湧入市場會貶低房價，有礙於房市的復甦，而房子是大多數人累積財富之處，房子貶值有損消費者的信心，則影響經濟的成長。
銀行雙軌政策造成濫拍
該法律的目的在於克制銀行的不當法拍行為，簡稱為「濫拍」。銀行的「濫拍」行為於2009年最為猖獗，尤其嚴重的問題是「雙軌道」法拍政策（Dual Tracking），它是指銀行一方面協助屋主修改貸款或短售房子來避免法拍，另一方面卻馬不停蹄的完成法拍程序。這個政策已成為了過去法拍率迅速增長的「罪魁禍首」。
其次，就是銀行的虧損減輕部門（Loss Mitigation Department）因人手不足，而缺乏單一接觸點（Single Point Of Contact),。案子由數位職員經手處理。這往往不僅帶來銀行與屋主之間的溝通失敗，而且也導致文件遺失。例如，屋主經常遇到不同銀行職員接電話，他們提供不一致，甚至於相反的訊息，或屋主被告知文件已經齊全，然而過幾天後卻接到通知，要求補件，同樣一份文件，經常要傳送好幾次才最終能確保已送達。
「屋主人權法」的宗旨在於改革加州法拍法律，以確保屋主在某一個程度上能夠為住屋保留一個主權。如果不幸因自己或親屬失業、生病、或死亡，而遭遇財務困難，最後付不起房貸，而面臨法拍，這個法律給予屋主一些時間，考慮是否在不經法拍的情況下，將房子脫手。
保障屋主避免遭到法拍
如果決定不脫手，屋主會具有充份的機會，試圖申請修改貸款，利用降息或本金或降兩者的方案，把月付減低到可負擔的程度，調降之後的月付，在許多政府支援的方案下，一般不可超過每月份毛收入的30%左右。若申請修改貸款不成功，則仍然有機會完成短售，以避免法拍。雖然短售或法拍之後，屋主是保留不住房子的，但是，從未來重返房市購屋的角度而言，短售比起法拍好得多，一、短售之後，屋主只需等兩年，即可再合格申請具有政府擔保的低利率傳統房貸，反之，若讓銀行完成法拍，則要等長達七年的時間才能享有此資格，二、為了鼓勵短售，政府也有所規定，短售後，屋主的信用記錄不會因曾經短售而遭受嚴重衝擊。
鑑於以上原則，「屋主人權法」，針對法拍程序作出改善，備置多方面的時間及通知等嚴格要求。新法規定，銀行開始法拍前，必須以書面及電話的通知，給予屋主選擇，利用修改貸款（loan modification)、短售(short sale)或不經法拍放棄產權（deed in lieu)等方式，來解決法拍問題。
新法嚴格禁止「雙軌道」法拍政策。一旦屋主獲得適當通知，而且已經選擇以修改貸款的方式來避免法拍，銀行就有義務馬上停止法拍，但前提條件在於屋主的申請文件必須齊全。根據「屋主人權法」所提供的定義，只要屋主在銀行指定的期限內，準時把所有銀行具體要求的文件傳遞給銀行，屋主的修改貸款申請文件就算「齊全」，意思就是說，銀行不能隨意藉申請文件不「齊全」為由，拒絕停止法拍，出爾反爾。一旦文件被銀行肯定為「齊全」，申請檔案就被轉入承銷部門（Underwriting Department)，進入審核階段。一般需要等候幾個月的時間。這段期間內，承銷人員可能隨時向屋主要求補件，並證實屋主是否合格修改貸款。審核過程中，銀行必須撤銷所有法拍程序。
假如屋主被鑑定不合格修改貸款，銀行就必須發出拒絕書給屋主，而且列出具體理由， 並通知屋主有權及如何上訴。同時，拒絕書也必須解釋，屋主可以選擇透過短售或其他途徑來避免法拍。銀行發出拒絕書30天以內，不可以繼續法拍。但是，過了30天，若屋主不及時為修改貸款提出上訴，或者要求透過其他途徑如短售，避免法拍，銀行就可以繼續法拍房子。
銀行蓄意違法賠償3倍損失
事實上，加州立法單位曾經於2008年通過法案來緩衝法拍局勢，但該法律缺乏威嚴及阻止法拍的實質效力，且允許「雙軌道」法拍，儘管銀行不遵守該法，屋主也只能乘房子還為經過法拍現場進行競標之前，向法院取得禁止令暫停法拍，銀行能夠輕易糾正後繼續法拍。若銀行違法把房子法拍掉，屋主無權要求銀行賠償金錢上的損失。
但是，新法與舊法有天壤之別。屋主若因銀行違反「屋主人權法」而遭受損失，則可索取「實際經濟損失」的賠償，不能追討精神損失，但可另加上律師費。若屋主能夠證明銀行是蓄意違法，則可追討高達3倍的「實際損失」，最低賠償金額為5萬元，再加上律師費，這意味連「溺水」受害屋主都至少可告5萬元。「實際經濟損失」與「實際損失」的區別在於後者可包括精神損失。
可見新法設有多重法拍障礙及嚴懲處分。許多大銀行例如大通、美國及富國等銀行，早已在新法一通過但尙未正式生效之前，為了給予充份的時間適應，已經逐漸放棄「雙軌道」政策。儘管如此，仍然有一些小銀行或融資機構還未及時糾正。
故屋主若不熟知「屋主人權法」並懷有警惕，就會無意中冤枉被銀行法拍房子，喪失了決定自己住宅的「命運」的主權。
文：陳建友