陳建友房地產律師專欄：新移民首次裝修房子易受騙
陳建友律師事務所
2012年11月份的數據顯示，與2011年同時相比較，2012年的房價比2011年平均上漲了4.3%，而從2009的谷底現在的漲幅是雙位數字，相當可觀。
雖然房價還未回升至2006年高峰期的程度，但是心理上的感受來說，一般人會覺得，自己房子的淨值是越來越增加了。與此同時，房貸利率又降至30年來的最低點。因此很多人會想要換個房子，但是，從財力上來說，另一些人則心有餘而力不足，雖然覺得房子太舊了，也只好將就一下。因此，選擇裝修房子，也是一個不錯的選擇。
較大裝修工程需注意事項
裝修工程較大的話，屋主很難自行處理，需僱用一位承包商，及與他定契約。 一個營建工程中所需用到的專業人士不僅是承包商，還包括了各個行業的分包商如水、電、水泥等，而分包商們的簽約對象一般是承包商，不是屋主。也就是說，屋主只和承包商簽約，而承包商需要和其他不同的分包商簽約。
屋主若不熟悉營建工程的流程與運作，難免會在簽約時忽略了在合約里設置一些防範條件以確保承包商收下工程費後一定支付分包及供應商的部份。雖然屋主與他們沒有合約，但是一旦承包商與他們發生爭議，屋主也會被連累。就用以下的案子為例。
預收工程款成羔羊
張先生兩個月前與一位承包商簽定一份園藝建設合約。合約總報價是20萬元，上面有列出進度付款表，屋主是按照工程的進度陸續支付承包商，一直到工程完成為止。張先生剛從大陸移民來美國，第一次簽此類合約，他是從他住家的同一個社區里的居民聽說，這家公司口碑好而且在同一條街上做過類似工程。
與張先生首次談話並協商價格的該公司的代表是一位姓陳的華裔男士，張先生覺得與他溝通還蠻好的，簽約當天他要張先生先付兩張各四萬元的支付給他，他說這些錢是拿來買材料及畫設計圖及支付施工許可證的，張先生猶豫了一下子，但還是付了，以為這是美國的慣例。按陳先生的要求，張先生把支票開給兩家不同的公司，也沒問陳先生為什麼。
後來一位自稱是股東之一的西裔男士來到張家，要求他再繳交進度付款，問及上次已收下款項時，那位人士說其中一張所付之支票是開給該華裔男士的太太所擁有的公司，與簽約公司無關，另一張的確已被他公司領過款，但錢已化光，他說許可證正在申請當中，未獲批之前只能夠在地面舖上石磚，已經完成這個項目，許可證一下來就能開始進行其他項目，已完成項目約值三萬元，要求張先生為下一個項目預先付款。
此時張先生已對該公司產生懷疑，他到市政府一查，發現許可證的確在申請當中，但是政府要求屋主為圖紙作某些糾正，張先生完全沒被告知這個要求，導致至今還沒去處理，所以許可證有延誤。突然之間張先生感到非常疑惑且憂慮，打電話給陳先生的手機但他不開機，即使留言也不回覆，就這樣子消聲匿跡了。
張先生到處打聽之後，他找到一位李姓鄰居，與他聊起天才發現該公司內部發生股東爭議，據說其中一位股東（暨與張先生簽約的陳先生）掏空了公司的銀行帳戶。李先生也曾經與同一家公司簽了同類園藝合約，工程雖已完成而工程費也已付清，但是仍然為該工程成為一個明事訴訟中的被告。
更出乎意料的是，原告竟然是一家連聽都沒聽過的材料供應商，追問之下才獲知原來園藝公司拖欠材料錢，導致該供應商在李家產權上登記了「mechanic's lien」，供應商正透過訴訟試圖法拍房子以便償還債務。李先生也已經請教過律師，並且按照律師的建議，為了保住產權，還是付了供應商，以和為貴。
張先生聽後，七竅生煙，也非常擔心已付出之八萬元是否追得回來，不願意再讓他們搞下去，以防「mechanic's lien」接踵而至。
加州法律保護屋
張先生可能不知，加州法律規定，建商在簽署住宅加建合同時只能夠要求屋主預付最多一千元的頭款，剩下的費用就只能夠按照工程進度來支付，既整個工程可分成幾個項目來付款，例如工程一般是從最低層做起，而且是有固定的次序的，有些項目是必須先完成後，才可以開始後面的項目。
那麼，進度付款也必須按同樣的順序來支付。既然頭款只限一千元，建商就沒有權力要屋主在某一項目還未開始之前就支付該項目，反而是要等到該項目完成後，才可以為已完成項目向屋主請款，張先生是可以堅持這個權力，但可惜他沒有這麼做。
在加州憲法下，材料供應商是有權力為已提供並且安裝的建材在產權上登記一個留置權的，這就是所謂的「mechanic's lien」。既然他鄰居已與同一個公司發生這種遭遇，張先生的工程也會有同樣的事情發生。其實，這些問題都可以避免，只要在擬定合約時堅持承包商提供所有分包及供應商的名單，以便付進度款項時先拿到「mechanic's lien」，才開支票出去，這樣就可以保護自己了。
事實上發生在張李兩位身上的事情一點都不奇怪，尤其是在新移民圈子里。希望新移民事先具備以上與營建合約相關的基本法律常識，就不會面臨這種遭遇了。
文：陳建友律師
雖然房價還未回升至2006年高峰期的程度，但是心理上的感受來說，一般人會覺得，自己房子的淨值是越來越增加了。與此同時，房貸利率又降至30年來的最低點。因此很多人會想要換個房子，但是，從財力上來說，另一些人則心有餘而力不足，雖然覺得房子太舊了，也只好將就一下。因此，選擇裝修房子，也是一個不錯的選擇。
較大裝修工程需注意事項
裝修工程較大的話，屋主很難自行處理，需僱用一位承包商，及與他定契約。 一個營建工程中所需用到的專業人士不僅是承包商，還包括了各個行業的分包商如水、電、水泥等，而分包商們的簽約對象一般是承包商，不是屋主。也就是說，屋主只和承包商簽約，而承包商需要和其他不同的分包商簽約。
屋主若不熟悉營建工程的流程與運作，難免會在簽約時忽略了在合約里設置一些防範條件以確保承包商收下工程費後一定支付分包及供應商的部份。雖然屋主與他們沒有合約，但是一旦承包商與他們發生爭議，屋主也會被連累。就用以下的案子為例。
預收工程款成羔羊
張先生兩個月前與一位承包商簽定一份園藝建設合約。合約總報價是20萬元，上面有列出進度付款表，屋主是按照工程的進度陸續支付承包商，一直到工程完成為止。張先生剛從大陸移民來美國，第一次簽此類合約，他是從他住家的同一個社區里的居民聽說，這家公司口碑好而且在同一條街上做過類似工程。
與張先生首次談話並協商價格的該公司的代表是一位姓陳的華裔男士，張先生覺得與他溝通還蠻好的，簽約當天他要張先生先付兩張各四萬元的支付給他，他說這些錢是拿來買材料及畫設計圖及支付施工許可證的，張先生猶豫了一下子，但還是付了，以為這是美國的慣例。按陳先生的要求，張先生把支票開給兩家不同的公司，也沒問陳先生為什麼。
後來一位自稱是股東之一的西裔男士來到張家，要求他再繳交進度付款，問及上次已收下款項時，那位人士說其中一張所付之支票是開給該華裔男士的太太所擁有的公司，與簽約公司無關，另一張的確已被他公司領過款，但錢已化光，他說許可證正在申請當中，未獲批之前只能夠在地面舖上石磚，已經完成這個項目，許可證一下來就能開始進行其他項目，已完成項目約值三萬元，要求張先生為下一個項目預先付款。
此時張先生已對該公司產生懷疑，他到市政府一查，發現許可證的確在申請當中，但是政府要求屋主為圖紙作某些糾正，張先生完全沒被告知這個要求，導致至今還沒去處理，所以許可證有延誤。突然之間張先生感到非常疑惑且憂慮，打電話給陳先生的手機但他不開機，即使留言也不回覆，就這樣子消聲匿跡了。
張先生到處打聽之後，他找到一位李姓鄰居，與他聊起天才發現該公司內部發生股東爭議，據說其中一位股東（暨與張先生簽約的陳先生）掏空了公司的銀行帳戶。李先生也曾經與同一家公司簽了同類園藝合約，工程雖已完成而工程費也已付清，但是仍然為該工程成為一個明事訴訟中的被告。
更出乎意料的是，原告竟然是一家連聽都沒聽過的材料供應商，追問之下才獲知原來園藝公司拖欠材料錢，導致該供應商在李家產權上登記了「mechanic's lien」，供應商正透過訴訟試圖法拍房子以便償還債務。李先生也已經請教過律師，並且按照律師的建議，為了保住產權，還是付了供應商，以和為貴。
張先生聽後，七竅生煙，也非常擔心已付出之八萬元是否追得回來，不願意再讓他們搞下去，以防「mechanic's lien」接踵而至。
加州法律保護屋
張先生可能不知，加州法律規定，建商在簽署住宅加建合同時只能夠要求屋主預付最多一千元的頭款，剩下的費用就只能夠按照工程進度來支付，既整個工程可分成幾個項目來付款，例如工程一般是從最低層做起，而且是有固定的次序的，有些項目是必須先完成後，才可以開始後面的項目。
那麼，進度付款也必須按同樣的順序來支付。既然頭款只限一千元，建商就沒有權力要屋主在某一項目還未開始之前就支付該項目，反而是要等到該項目完成後，才可以為已完成項目向屋主請款，張先生是可以堅持這個權力，但可惜他沒有這麼做。
在加州憲法下，材料供應商是有權力為已提供並且安裝的建材在產權上登記一個留置權的，這就是所謂的「mechanic's lien」。既然他鄰居已與同一個公司發生這種遭遇，張先生的工程也會有同樣的事情發生。其實，這些問題都可以避免，只要在擬定合約時堅持承包商提供所有分包及供應商的名單，以便付進度款項時先拿到「mechanic's lien」，才開支票出去，這樣就可以保護自己了。
事實上發生在張李兩位身上的事情一點都不奇怪，尤其是在新移民圈子里。希望新移民事先具備以上與營建合約相關的基本法律常識，就不會面臨這種遭遇了。
文：陳建友律師