陳建友房地產律師專欄：產權共有改康斗有利租客房東
陳建友律師事務所
最近報紙上傳出一個關於舊金山一群民眾於一月二十八日在市府門外舉行示威活動的消息，示威的參加者，主要是居住於舊金山市內的有受租管條例保護的租客。當天也正是市府斟酌應不應通過一項去年六月分所提出的關於允許屋主透過捷徑把「多單位分契」（Tenancy In Common 或簡稱TIC)的產權改成康斗（Condo)的法案。
租客們認為此項提案，將會造成大量的租客面臨驅逐，致使這類族群遷離舊金山，嚴重改變居民組合，導致該市逐漸變成一個「有錢人的城市」。到底會不會出現這個現象？且看以下分析：
「多單位分契」困擾屋主
TIC是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。居住於舊金山市區里的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期，即2005至2007年這段時間，隨著房價的迅速成長，越來越多居民也因此逐漸缺乏經濟能力單獨購買房子，為了避免誤了實現「美國夢」的列車，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權，先進場了再說，至少可自稱是一位房產擁有者，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，已慢慢的在舊金山市中形成了一種風氣。
但是，TIC 屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許分別貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸期短暫如五年，很像商業房貸。房險的保費也比康斗相對高。這對中等收入的TIC屋主來說，是一個相當重的經濟負擔。
申請改康斗有轉機
由於康斗屋主申請得到傳統房貸，審核方面也不受其他TIC屋主所拖累，而且又可以購買保費較低的房險，所以申請TIC改成康斗是必然的現象。故申請人數多，而市政府在確保廉價住房的供應不受太大的衝擊的情況下，每年只限200個單位的TIC改換成康斗。既然數量有所限制，政府採用了抽籤的方式來決定申請的優先權。這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。
新提案給予TIC屋主一個選擇權，用快速途徑免抽籤，直接取得TIC改康斗的權力，但需繳一筆申請費，其數額按過去參加抽籤且失敗次數來定，如過去從未參與過抽籤的TIC屋主須繳20000元，失敗次數越多則折扣越多，2次失敗者可獲20%折扣，3次失敗者可獲40%，4次失敗者可獲60%，5次以上失敗者可獲80%。
也就是說，不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是4000元。顯然失敗多次的人數比從未失敗的人數多，所以實際上所需繳的費用並非天價，相信絕大多數TIC屋主都承擔得起。這麼一來，每年TIC改康斗的數量就不止200單位了。
保護租客有條例
雖然從表面上看起來，這個提案一旦被通過，越來越多的TIC將會很迅速地被改成康斗，但是這也不一定意味著越來越多的租客將馬上面臨迫遷。
其實，該提案也備置保護租客權益的條例，如不經抽籤的申請者必須具備以下條件：（1）2至4單位TIC樓宇的申請者，其中至少有同1位成員，在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡，而5至6單位樓宇，則要求至少3位，（2）申請樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。
此外，申請者還必須給予現成租客購買他現居住的單位的優先權，但是任由房東定價，不需按市價來定。若房客拒絕，他也仍然享有終身租約，除了不交租或其他違約行為以外，不受任何無由迫遷，也就是說，房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客，這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨之一。
為了鼓勵房東保留房客，該法按也備有一些優惠，如房東可從每一位獲得終身租約的房客中，向政府取得已付之20000元申請費中的10%的退費。換言之，對一位從未參與抽籤的申請者來說，假如所申請的樓宇內有租客居住於中，由於這個優惠的存在，他也未必要化20000元的申請費。
屋主申辦事前要準備
從程序上來說，除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外，快速與平常的TIC改康斗的步驟與化費，並沒有任何區別的存在。一般而言，所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部來作檢討、準備測量及隔間圖紙、擬訂康斗管制文件等。一般律師費按樓宇大小及單位數額定價，收費5000至15000元不止，律師可以全權包辦所有以上申請步驟，即使運用快速方式，時間也至少要一年半載。當然，屋主須要自付其他費用。
除此之外，若樓宇有房貸抵押，銀行若刁難，拒絕讓申請過關，屋主依然未能如願以償。所以，屋主在未提出申請前，不妨預先與銀行磋商，溝通並取得許可後才進行為妙，以免到時候撲空，浪費金錢與時間。
若屋主願意事先作好準備，僱用熟知營建法規的專業人士，在還沒接受建管部門作房檢階段前，預先將不合規加建予以糾正，這麼做可以讓房檢順利過關，避免不必要的拖延。
雖然不是十全十美的方案，「TIC快速改康斗」提案可以讓TIC屋主獲得一個舒緩。以上分析顯示，該法案不致於過分腐蝕租管條例解決可負擔住房的供應問題。反而，這項法案從某些層面來看，整體而言，有益於全舊金山市，如（1）市府財庫可取得補助、（2）租客可獲得終身租約、（3）屋主可以擺脫房貸苦惱，可稱是具有「三贏」之功效的法案。
文：陳建友律師
租客們認為此項提案，將會造成大量的租客面臨驅逐，致使這類族群遷離舊金山，嚴重改變居民組合，導致該市逐漸變成一個「有錢人的城市」。到底會不會出現這個現象？且看以下分析：
「多單位分契」困擾屋主
TIC是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。居住於舊金山市區里的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期，即2005至2007年這段時間，隨著房價的迅速成長，越來越多居民也因此逐漸缺乏經濟能力單獨購買房子，為了避免誤了實現「美國夢」的列車，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權，先進場了再說，至少可自稱是一位房產擁有者，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，已慢慢的在舊金山市中形成了一種風氣。
但是，TIC 屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許分別貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸期短暫如五年，很像商業房貸。房險的保費也比康斗相對高。這對中等收入的TIC屋主來說，是一個相當重的經濟負擔。
申請改康斗有轉機
由於康斗屋主申請得到傳統房貸，審核方面也不受其他TIC屋主所拖累，而且又可以購買保費較低的房險，所以申請TIC改成康斗是必然的現象。故申請人數多，而市政府在確保廉價住房的供應不受太大的衝擊的情況下，每年只限200個單位的TIC改換成康斗。既然數量有所限制，政府採用了抽籤的方式來決定申請的優先權。這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。
新提案給予TIC屋主一個選擇權，用快速途徑免抽籤，直接取得TIC改康斗的權力，但需繳一筆申請費，其數額按過去參加抽籤且失敗次數來定，如過去從未參與過抽籤的TIC屋主須繳20000元，失敗次數越多則折扣越多，2次失敗者可獲20%折扣，3次失敗者可獲40%，4次失敗者可獲60%，5次以上失敗者可獲80%。
也就是說，不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是4000元。顯然失敗多次的人數比從未失敗的人數多，所以實際上所需繳的費用並非天價，相信絕大多數TIC屋主都承擔得起。這麼一來，每年TIC改康斗的數量就不止200單位了。
保護租客有條例
雖然從表面上看起來，這個提案一旦被通過，越來越多的TIC將會很迅速地被改成康斗，但是這也不一定意味著越來越多的租客將馬上面臨迫遷。
其實，該提案也備置保護租客權益的條例，如不經抽籤的申請者必須具備以下條件：（1）2至4單位TIC樓宇的申請者，其中至少有同1位成員，在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡，而5至6單位樓宇，則要求至少3位，（2）申請樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。
此外，申請者還必須給予現成租客購買他現居住的單位的優先權，但是任由房東定價，不需按市價來定。若房客拒絕，他也仍然享有終身租約，除了不交租或其他違約行為以外，不受任何無由迫遷，也就是說，房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客，這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨之一。
為了鼓勵房東保留房客，該法按也備有一些優惠，如房東可從每一位獲得終身租約的房客中，向政府取得已付之20000元申請費中的10%的退費。換言之，對一位從未參與抽籤的申請者來說，假如所申請的樓宇內有租客居住於中，由於這個優惠的存在，他也未必要化20000元的申請費。
屋主申辦事前要準備
從程序上來說，除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外，快速與平常的TIC改康斗的步驟與化費，並沒有任何區別的存在。一般而言，所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部來作檢討、準備測量及隔間圖紙、擬訂康斗管制文件等。一般律師費按樓宇大小及單位數額定價，收費5000至15000元不止，律師可以全權包辦所有以上申請步驟，即使運用快速方式，時間也至少要一年半載。當然，屋主須要自付其他費用。
除此之外，若樓宇有房貸抵押，銀行若刁難，拒絕讓申請過關，屋主依然未能如願以償。所以，屋主在未提出申請前，不妨預先與銀行磋商，溝通並取得許可後才進行為妙，以免到時候撲空，浪費金錢與時間。
若屋主願意事先作好準備，僱用熟知營建法規的專業人士，在還沒接受建管部門作房檢階段前，預先將不合規加建予以糾正，這麼做可以讓房檢順利過關，避免不必要的拖延。
雖然不是十全十美的方案，「TIC快速改康斗」提案可以讓TIC屋主獲得一個舒緩。以上分析顯示，該法案不致於過分腐蝕租管條例解決可負擔住房的供應問題。反而，這項法案從某些層面來看，整體而言，有益於全舊金山市，如（1）市府財庫可取得補助、（2）租客可獲得終身租約、（3）屋主可以擺脫房貸苦惱，可稱是具有「三贏」之功效的法案。
文：陳建友律師