陳建友房地產律師專欄：「埃利斯」：擺脫租控陰影的救星
陳建友律師事務所
在租控城市裡頭，如舊金山、洛杉磯，有那一位飽受委屈的房東未曾考慮過，何嘗不一勞永益，讓房產從此以後再也不受租控條例的牽制。從投資回收率來說，有那一位投資者不希望有人給他指點迷津，讓房產一年之內增值20%，據說，一棟空置著且受租控條例管制的樓宇竟然能夠比租滿房客時更加值錢，尤其是現在，舊金山的房價正迅速飆漲的時候。
擺脫租控條例有出路
但是，想必熟知租管條例的房東都知道，無論是按月（month to month) 或定期（fixed term）租約，房東一般是不能隨意與房客斷絕關係的，舊金山與洛杉磯租控局各列出十幾個理由，其中唯一實用於以上所引述之例子的理由只有「屋主收回自住」或「埃利斯」。
按「埃利斯法」（英「Ellis Act」）的規定，儘管出租房產是位於租控區域里，房東有權在不把房產出售給另一個業主的情況下，終止租賃的生意。它經常被用來作為不續經營租賃且不受市政府租控管制規定的一條出路。該法律是加州議會於1985年通過的。
之前加州最高法院曾經裁定過，房東無權借用不繼續經營租賃業務為理由驅逐租客，意味房東儘管在虧損情況下，也必須咬緊牙關、堅持下去，顯然是一個不公道的裁決，可是畢竟加州最告法院也已認定此裁決不違反憲法，所以也只能透過立委來解決這個問題。因此「埃利斯法」就由此經過立下了。
但條件嚴格代價高
這條出路並不是完全無條件的各租管城市有權調節「埃利斯法」遷離進程，在一定程度上，限制房東又再躋身租賃業的權力。如果該房產又重返租賃市場，它即將接受租控條例的管制。除此之外，少數租控城市還要求房東支付搬遷費給房客、或提出某種限制，如舊金山的房東需要支付至少5000美元給每一位租或住戶，但整戶賠償額不超過$18,000，金額大小因素取決於年齡或殘疾，聖搭莫尼卡市規定，房東收回房產後再作任何用途前，必須先獲得許可證後方可，洛杉磯市則規定，若房東有在同一地點重建相同類型建築物，則未來五年內需受租賃管制，縱使一般情況下，新蓋建築物是不受租控條例所管制的。
程序繁複時間長
程序上，房東除了必須準時支付搬遷費給房客以外，還需要給予房客充份的時間準備搬家。「埃利斯」法律規定，房東必須向有關租賃管制單位呈交一份為期120天的收回出租房產的意向通知書，並將一份為期至少120天的「埃利斯」解約通知書送達給房客。若房東於120天未結束前，改變收回出租房產的主意，則「埃利斯」嚴格禁止房東虛張聲勢，以矇騙的手段，開始向房客進行驅逐程序。
呈交及送達120天通知後，房東還需按「埃利斯」的要求，向租控局呈交一份即將在縣登記處登記的公告，目的在於通知未來的購買者，該房產有「埃利斯」使用限制權。若房客是62歲以上或有殘障，所需通知則延長至一年之久。
一旦收到「120天」或「一年」通知書之後，房客必須於15天內，書面通知房東，萬一房東又重租已收回之房產，房客將保留第一優先權搬回該出租單位，猶如房東收回出租屋的事件從未發生過。若房客誤時，則房客將永遠失去搬回的權力。縱使如此，這並不意味房東就完全擺脫了租控條例的牽制。
事實上，「埃利斯」程序完成後，也就是過了120天，兩年內房東不得重租已收回之房產。過了兩年但在五年之內，房東可以重租，可是可收取的月租只限於因房東引用「埃利斯」法而被迫遷的那位房客所繳交的金額，猶如「埃利斯」驅逐從未發生過。
五年後，房東可以重租已收回房產，並且不須要給予前任房客優先權承租，但租金也有同樣的限制。過了十年，優先權及租金方面的限制就不存在了， 一旦房東決定重租，雖租金開始時可依照市場定價，但該樓宇仍然會受租控條例的管制，每年租金的漲幅還會被限制。
公寓改康斗一勞永益
唯有一個情況下，房東可以把房產收回後，完全擺脫租管條例的陰影，那就是把整個公寓改變成康斗（condo）來出售。否則，或想繼續租賃業，而不受租控限制，也只能把單位出租給有參與聯邦租賃支援計劃的房客如「Section 8），因為那一族群的房客所繳的租金不受租管條例的限制。
最近這兩年，舊金山與屋崙的租金漲幅是雙位數的，可想而知，眼見所收取之租金卻坐落於幾十年前的價位，許多房東會絞盡腦汁、設法把現有房客驅走，再以市價收租，但租管條例之下，地雷重重，房東應當請教法律專家協助，以免惹禍上身。
文：陳建友律師
擺脫租控條例有出路
但是，想必熟知租管條例的房東都知道，無論是按月（month to month) 或定期（fixed term）租約，房東一般是不能隨意與房客斷絕關係的，舊金山與洛杉磯租控局各列出十幾個理由，其中唯一實用於以上所引述之例子的理由只有「屋主收回自住」或「埃利斯」。
按「埃利斯法」（英「Ellis Act」）的規定，儘管出租房產是位於租控區域里，房東有權在不把房產出售給另一個業主的情況下，終止租賃的生意。它經常被用來作為不續經營租賃且不受市政府租控管制規定的一條出路。該法律是加州議會於1985年通過的。
之前加州最高法院曾經裁定過，房東無權借用不繼續經營租賃業務為理由驅逐租客，意味房東儘管在虧損情況下，也必須咬緊牙關、堅持下去，顯然是一個不公道的裁決，可是畢竟加州最告法院也已認定此裁決不違反憲法，所以也只能透過立委來解決這個問題。因此「埃利斯法」就由此經過立下了。
但條件嚴格代價高
這條出路並不是完全無條件的各租管城市有權調節「埃利斯法」遷離進程，在一定程度上，限制房東又再躋身租賃業的權力。如果該房產又重返租賃市場，它即將接受租控條例的管制。除此之外，少數租控城市還要求房東支付搬遷費給房客、或提出某種限制，如舊金山的房東需要支付至少5000美元給每一位租或住戶，但整戶賠償額不超過$18,000，金額大小因素取決於年齡或殘疾，聖搭莫尼卡市規定，房東收回房產後再作任何用途前，必須先獲得許可證後方可，洛杉磯市則規定，若房東有在同一地點重建相同類型建築物，則未來五年內需受租賃管制，縱使一般情況下，新蓋建築物是不受租控條例所管制的。
程序繁複時間長
程序上，房東除了必須準時支付搬遷費給房客以外，還需要給予房客充份的時間準備搬家。「埃利斯」法律規定，房東必須向有關租賃管制單位呈交一份為期120天的收回出租房產的意向通知書，並將一份為期至少120天的「埃利斯」解約通知書送達給房客。若房東於120天未結束前，改變收回出租房產的主意，則「埃利斯」嚴格禁止房東虛張聲勢，以矇騙的手段，開始向房客進行驅逐程序。
呈交及送達120天通知後，房東還需按「埃利斯」的要求，向租控局呈交一份即將在縣登記處登記的公告，目的在於通知未來的購買者，該房產有「埃利斯」使用限制權。若房客是62歲以上或有殘障，所需通知則延長至一年之久。
一旦收到「120天」或「一年」通知書之後，房客必須於15天內，書面通知房東，萬一房東又重租已收回之房產，房客將保留第一優先權搬回該出租單位，猶如房東收回出租屋的事件從未發生過。若房客誤時，則房客將永遠失去搬回的權力。縱使如此，這並不意味房東就完全擺脫了租控條例的牽制。
事實上，「埃利斯」程序完成後，也就是過了120天，兩年內房東不得重租已收回之房產。過了兩年但在五年之內，房東可以重租，可是可收取的月租只限於因房東引用「埃利斯」法而被迫遷的那位房客所繳交的金額，猶如「埃利斯」驅逐從未發生過。
五年後，房東可以重租已收回房產，並且不須要給予前任房客優先權承租，但租金也有同樣的限制。過了十年，優先權及租金方面的限制就不存在了， 一旦房東決定重租，雖租金開始時可依照市場定價，但該樓宇仍然會受租控條例的管制，每年租金的漲幅還會被限制。
公寓改康斗一勞永益
唯有一個情況下，房東可以把房產收回後，完全擺脫租管條例的陰影，那就是把整個公寓改變成康斗（condo）來出售。否則，或想繼續租賃業，而不受租控限制，也只能把單位出租給有參與聯邦租賃支援計劃的房客如「Section 8），因為那一族群的房客所繳的租金不受租管條例的限制。
最近這兩年，舊金山與屋崙的租金漲幅是雙位數的，可想而知，眼見所收取之租金卻坐落於幾十年前的價位，許多房東會絞盡腦汁、設法把現有房客驅走，再以市價收租，但租管條例之下，地雷重重，房東應當請教法律專家協助，以免惹禍上身。
文：陳建友律師