陳建友房地產律師專欄：熱水器火苗失燃，房東輸掉驅客案

問：我是一位房東，出租了一棟房子給一位房客。幾個月前，由於房客不繳租，我就按加州房東房客法的要求，給了他三天「繳租否則搬家」的通知。三天之後，我沒收到租金，就接著到法院提訴，繼續驅逐程序。房客僱用了律師為他辯護。他的答辯書聲稱，房子缺乏可居住性，房客有理由拒絕支付租金，但沒具體陳述，房東是什麼修理沒做到。雖然不久之前房客曾經通知我，房子沒有熱水，我也即時找了工人給他修好，工人去房子檢查後，告訴我說，他發現熱水器的火苗沒點燃，所以他把它點燃後，我以為這問題已經解決了，於是從此不再留意它了。殊不知，開審當日，房客卻作證說，房子沒熱水。我因事先沒料到這個可能，沒作好準備請工人作證，也提不出任何修理報告。法官最終的判決是，因為沒有熱水，所以租金須要調降，房客仍然需要繳租，但前提條件是房東先把熱水器修好，法官定下回庭日期為雙方完成各方義務日期。工人回去做第二次檢查，又發現同一個沒熱水的原因。火苗點燃後，到了第二次開審日，我和工人一起上庭，法官證實雙方已履行各方義務，沒宣佈誰是勝方之下，就讓我們回家了。我以為案子結束了，但不久後，我接到對方向法院申請房東支付房客七千元律師費的通知，理由是租約規定，凡有訴訟，敗方負責勝方的律師費。請問誰是勝方？

答：加州法律規定，房東有責任保證出租屋的「可居住性」。一般而言，房子若缺乏「可居住性」，房客有權拒繳租金，房東無權驅逐房東。但這不意味房子須要修理的任何一個項目都會導致房子缺乏「可居住性」，房東在這方面的失責必須是實質，而不是微不足道的。法定的有實質性的房子缺乏之「可居住性」，包括但不限於房子缺乏熱水或暖氣、或漏水等情況。每逢有這種情況存在時，房客有義務通知房東，並給予他合理的機會予以糾正，否則房東不算是有違「可居住性」的保證。由於您第一次開審時，忽略了人證及物證，法官很可能相信了房客的證詞，認為您未盡責作出修理，因此就作出以上判決。一般的民事訴訟案中，勝負的決定是取締於到底那一方從中獲得最高的利益。以您的情況而言，由於房東有違「可居住性」保證，而房客又及時支付了調降之後的租金，所以房東驅逐不成，敗方應該是房東，儘管房東也的確有從案中取得所欠租金。

文：陳建友律師