陳建友房地產律師專欄：經紀人退佣金違法或傷道德嗎？
陳建友律師事務所
5月份數據顯示，房價及銷售量各創自2007年以來新高，美國房地產市場報雙喜之後，銷售量卻在6月份意外的小幅下降。這個狀態的產生，與房貸利率在6月份急速飆升及存量節節上升是息息相關的。
一般對投資客而言，利率上揚意味回報下降，促使他們對搶購房子似乎有所收斂。然而，雖然購屋自住的買家不會因此而卻步不前，但利率的意外上升給他們帶來了衝擊，對他們來說這或許是把雙刃劍。
對過去搶不到房子的群體來說，競爭對手人數的減少，讓他們「搶房」比以往更加容易，能夠找到心目中想要的房子，故然是值得喜悅的事情。可是，利率的上漲使得房貸審核更難過關，同一個價格的房子，貸款所需之首付也隨之增加。
這麼一來，有些買家就因此承擔不了房貸而無法成交。對此，經紀人或許願意予以援手，將他的部份佣金退給買家，以幫助買家支付買房所需要的各種雜費，多少能夠緩衝由於利率上升而產生的意外負荷。
佣金原本是經紀的酬勞。按慣例，在加州買房子，買家經紀是不與買家簽訂任何佣金協議的，連買賣雙方之間的售賣合同也不會提及佣金由誰承擔，一直到交易進展到快結束時，買賣雙方才會透過「Escrow Instruction」（託管指令書）了解雙方經紀具體將會從中獲取多少佣金。
其實，經紀人回贈（rebate）佣金給買家並不稀奇，其中有幾個動機存在，主要是如以上所述情況，為了挽救因買家資金不足而將要失敗的交易，其次是為了加強做生意的競爭力。
「Trulia」的民調數據顯示，自從房地產復甦後，加入地產行業的人數與日俱增。在現今僧多粥少的市場裡頭，地產經紀之間的競爭也會更加劇烈，導致經紀們各出奇招攬客戶。其中有些經紀表明，如被聘用，願意退佣金給買家。這麼做的原因不純屬致謝客戶給她生意做，也可說是一種吸引客戶的生意模式。
論法律，美國各州對於經紀人退佣金給買家的合法性的看法並不統一。根據美國司法部的網頁數據，全國50個州政府當中，約有70%認為退佣金是合法的，其中有加州包括在內。按司法部的分析，允許地產經紀退佣金給消費者能夠促進經紀之間的競爭，進而帶來反壟斷的效應，有利於消費者。因此，司法部呼籲少數禁止經紀退佣金給客戶的州政府，盡快將退佣金慣例合法化。
論道德，經紀可不可以退佣金給買家取決於幾個要素，如她在交易中具體所扮演的角色、經紀本身所操持的職業道德觀等。假如她是一位雙重經紀，她應當隨時考慮：賣家是否對她退佣金給買家會不會產生異議？畢竟她的佣金是賣家出的，況且她有義務為賣家爭取最高的價格。或許賣家會覺得，經紀退佣金給買家就猶如減價給買家，減價應當是賣家心甘情願做出的決定，經紀不應違背他的意願。
反之，這種利益衝突就不發生在買家經紀的身上，因為買家經紀為她客戶爭取最低價格乃是天經地義，沒必要顧忌退佣金給買家是否會招來瓜田李下之嫌、會不會引人批評她觸犯了道德上的不當行為。
不過，單方經紀也不應退佣金而削減服務質量。即便是依循買家所求，把服務範圍縮小來作為退佣金的交換條件，經紀也不能忽略了履行法律所要求的基本職責，譬如按法律，經紀雖不需帶買家看房子，卻免不了要為買家做目視房檢。若有此安排，最好盡可能與客戶書面寫清楚，以免將來發生糾紛。
總而言之，退佣金給買家即不違法又不完全傷道德。若經紀人不從事擔當雙方經紀，並認為退佣金是個可行的生意模式，那麼又何必前瞻後顧，不如索性大膽在廣告裡頭表明，願意回贈部份佣金給聘用她的買家。不過，切勿出爾反爾，說得出就必須做得到！
文：陳建友律師
一般對投資客而言，利率上揚意味回報下降，促使他們對搶購房子似乎有所收斂。然而，雖然購屋自住的買家不會因此而卻步不前，但利率的意外上升給他們帶來了衝擊，對他們來說這或許是把雙刃劍。
對過去搶不到房子的群體來說，競爭對手人數的減少，讓他們「搶房」比以往更加容易，能夠找到心目中想要的房子，故然是值得喜悅的事情。可是，利率的上漲使得房貸審核更難過關，同一個價格的房子，貸款所需之首付也隨之增加。
這麼一來，有些買家就因此承擔不了房貸而無法成交。對此，經紀人或許願意予以援手，將他的部份佣金退給買家，以幫助買家支付買房所需要的各種雜費，多少能夠緩衝由於利率上升而產生的意外負荷。
佣金原本是經紀的酬勞。按慣例，在加州買房子，買家經紀是不與買家簽訂任何佣金協議的，連買賣雙方之間的售賣合同也不會提及佣金由誰承擔，一直到交易進展到快結束時，買賣雙方才會透過「Escrow Instruction」（託管指令書）了解雙方經紀具體將會從中獲取多少佣金。
其實，經紀人回贈（rebate）佣金給買家並不稀奇，其中有幾個動機存在，主要是如以上所述情況，為了挽救因買家資金不足而將要失敗的交易，其次是為了加強做生意的競爭力。
「Trulia」的民調數據顯示，自從房地產復甦後，加入地產行業的人數與日俱增。在現今僧多粥少的市場裡頭，地產經紀之間的競爭也會更加劇烈，導致經紀們各出奇招攬客戶。其中有些經紀表明，如被聘用，願意退佣金給買家。這麼做的原因不純屬致謝客戶給她生意做，也可說是一種吸引客戶的生意模式。
論法律，美國各州對於經紀人退佣金給買家的合法性的看法並不統一。根據美國司法部的網頁數據，全國50個州政府當中，約有70%認為退佣金是合法的，其中有加州包括在內。按司法部的分析，允許地產經紀退佣金給消費者能夠促進經紀之間的競爭，進而帶來反壟斷的效應，有利於消費者。因此，司法部呼籲少數禁止經紀退佣金給客戶的州政府，盡快將退佣金慣例合法化。
論道德，經紀可不可以退佣金給買家取決於幾個要素，如她在交易中具體所扮演的角色、經紀本身所操持的職業道德觀等。假如她是一位雙重經紀，她應當隨時考慮：賣家是否對她退佣金給買家會不會產生異議？畢竟她的佣金是賣家出的，況且她有義務為賣家爭取最高的價格。或許賣家會覺得，經紀退佣金給買家就猶如減價給買家，減價應當是賣家心甘情願做出的決定，經紀不應違背他的意願。
反之，這種利益衝突就不發生在買家經紀的身上，因為買家經紀為她客戶爭取最低價格乃是天經地義，沒必要顧忌退佣金給買家是否會招來瓜田李下之嫌、會不會引人批評她觸犯了道德上的不當行為。
不過，單方經紀也不應退佣金而削減服務質量。即便是依循買家所求，把服務範圍縮小來作為退佣金的交換條件，經紀也不能忽略了履行法律所要求的基本職責，譬如按法律，經紀雖不需帶買家看房子，卻免不了要為買家做目視房檢。若有此安排，最好盡可能與客戶書面寫清楚，以免將來發生糾紛。
總而言之，退佣金給買家即不違法又不完全傷道德。若經紀人不從事擔當雙方經紀，並認為退佣金是個可行的生意模式，那麼又何必前瞻後顧，不如索性大膽在廣告裡頭表明，願意回贈部份佣金給聘用她的買家。不過，切勿出爾反爾，說得出就必須做得到！
文：陳建友律師