陳建友房地產律師專欄：教育與地產不再是風馬牛不相及
陳建友律師事務所
隨著中國經濟的崛起，大陸富豪的人數也跟著與日俱增，近年來從大陸移民來美的人數也增加了。而且許多新移民是純粹為了子女的教育而來的。於是在選購房子定居時，許多華裔買家會以學區的優劣作為核心的考量因素，具有優良學區的城市就因此頗受華人青睞，逐漸成為了華人聚居地。
現代的華人子女是在豐衣足食的環境下成長的，他們不愁吃不愁穿，父母親既重視他們的教育，又具有良好的經濟條件給予他們最好的教育。而教育也隨著時代在改變，它已不僅是送孩子上學讀書，接他們放學回家做功課而已。現今的新趨勢是，教育還要包括培養小孩的才藝、領袖能力等才算完整，讓他們能跟上潮流、「爬藤」，才算盡了父母的責任。
教育費一年比一年高，所以連家長的財務與兒女的教育也需做出縝密的分析和規劃，從而省下昂貴的學費。媒體上出現了據說能夠幫助有錢人為子女申請到助學金的廣告，尤其吸引人。故與教育相關的行業正百花齊放，日益蓬勃，已經不僅限於像80年代常見的週末中文學校了，而華人家長為子女的教育越來越願意消費。這個趨勢帶來了無限商機，也創造出一個前所未有、規模龐大的新興市場。
南加的爾灣是個典型現代化城市，也是從事教育的商家瞄準的新興市場所在地。此地的華人人口正在迅速成長中，這裡的華人人口雖低於聖蓋博谷周遭城市，但他們的平均消費能力卻超出居住於聖谷的華人，而且尤其重視子女的華文教育。
創校歷史悠久的爾灣中文學校就是一個見證。位於Roosevelt街、近Jeffrey大道是爾灣中文學校目前的根基地。或許是拜它歷年來的穩定成長之賜，加上周圍5英哩內優良學校群聚的原因，這個地方已經被視為是發展教育業的黃金地。教育商家因此紛沓而至，開始購買或承租緊挨著爾灣中文學校的辦公樓，逐一的將其改用成教室，提供各類與教育相關的服務。在這裡華人子女可以學習音樂、繪畫、語言、數學、電腦等，家長可以在申請助學或獎學金方面獲得專家的協助，因此已經有人開始把這塊黃金地稱為「教育中心」了。
爾灣政府對於城市的管理井然有序，尤其重視教室的安全。入行還不久的商家會因不事先詳細了解所需許可證種類而犯錯。前一陣子有兩位同是從事教育行業的商家就因剛從外地來到爾灣，不熟悉當地的情形而發生爭執。其中一位商家剛在「教育中心」裡頭買下一棟兩層高的辦公樓，打算將二樓留給自己用，將一樓分租給其他教育商家使用，於是聘用了一名自詡為專精教育用途的商業房產的經紀為他找房客。
另一位商家透過這位地產經紀與這位商家簽訂了一份租約。房東與房客雖同是從事教育行業的，但雙方都不知道，爾灣的建管部對於教室所要求的許可證與一般的辦公室是不同的，辦公室用的是「B Permit」， 只允許容納最多4個學生，而教室用的是「E Permit」，同樣大的房間，可以容納20個學生，確實是有天壤之別。
租約規定房東負責裝修，可是卻沒提及應該申請那一類許可證。房東認為合約允許他只提供「B Permit」， 而房客卻不認同且堅持「E Permit」，兩人就因此對薄公堂。而地產經紀卻推卸責任，說房客有責任在簽約前先由律師為他檢查合約後再簽。其實身為雙重經紀，他很可能責無旁貸。若他早知道詳情而不告知雙方，那是詐欺，若不知道而不事先查清楚，那是失誤。
這兩種許可證的區別，主要在於「E Permit」所需要的耐火等級較高，發生火災時能夠給予學生更多的時間逃離現場，因此同樣大的空間，造價會比「B Permit」高出幾倍。
這個例子可以作為借鑒，在簽署任何特殊行業用途的租約之前，務必查詢有關政府部門的要求，以便在租約裡頭詳細寫清楚雙方願意承擔的責任，以免因合約含糊而鬧出官司來，勞民傷財，被官司折騰數年，最後還痛失商機。
文：陳建友律師
www.kennytanlaw.com
www.kennytanlawblog.com
www.twitter/kennytanlaw
現代的華人子女是在豐衣足食的環境下成長的，他們不愁吃不愁穿，父母親既重視他們的教育，又具有良好的經濟條件給予他們最好的教育。而教育也隨著時代在改變，它已不僅是送孩子上學讀書，接他們放學回家做功課而已。現今的新趨勢是，教育還要包括培養小孩的才藝、領袖能力等才算完整，讓他們能跟上潮流、「爬藤」，才算盡了父母的責任。
教育費一年比一年高，所以連家長的財務與兒女的教育也需做出縝密的分析和規劃，從而省下昂貴的學費。媒體上出現了據說能夠幫助有錢人為子女申請到助學金的廣告，尤其吸引人。故與教育相關的行業正百花齊放，日益蓬勃，已經不僅限於像80年代常見的週末中文學校了，而華人家長為子女的教育越來越願意消費。這個趨勢帶來了無限商機，也創造出一個前所未有、規模龐大的新興市場。
南加的爾灣是個典型現代化城市，也是從事教育的商家瞄準的新興市場所在地。此地的華人人口正在迅速成長中，這裡的華人人口雖低於聖蓋博谷周遭城市，但他們的平均消費能力卻超出居住於聖谷的華人，而且尤其重視子女的華文教育。
創校歷史悠久的爾灣中文學校就是一個見證。位於Roosevelt街、近Jeffrey大道是爾灣中文學校目前的根基地。或許是拜它歷年來的穩定成長之賜，加上周圍5英哩內優良學校群聚的原因，這個地方已經被視為是發展教育業的黃金地。教育商家因此紛沓而至，開始購買或承租緊挨著爾灣中文學校的辦公樓，逐一的將其改用成教室，提供各類與教育相關的服務。在這裡華人子女可以學習音樂、繪畫、語言、數學、電腦等，家長可以在申請助學或獎學金方面獲得專家的協助，因此已經有人開始把這塊黃金地稱為「教育中心」了。
爾灣政府對於城市的管理井然有序，尤其重視教室的安全。入行還不久的商家會因不事先詳細了解所需許可證種類而犯錯。前一陣子有兩位同是從事教育行業的商家就因剛從外地來到爾灣，不熟悉當地的情形而發生爭執。其中一位商家剛在「教育中心」裡頭買下一棟兩層高的辦公樓，打算將二樓留給自己用，將一樓分租給其他教育商家使用，於是聘用了一名自詡為專精教育用途的商業房產的經紀為他找房客。
另一位商家透過這位地產經紀與這位商家簽訂了一份租約。房東與房客雖同是從事教育行業的，但雙方都不知道，爾灣的建管部對於教室所要求的許可證與一般的辦公室是不同的，辦公室用的是「B Permit」， 只允許容納最多4個學生，而教室用的是「E Permit」，同樣大的房間，可以容納20個學生，確實是有天壤之別。
租約規定房東負責裝修，可是卻沒提及應該申請那一類許可證。房東認為合約允許他只提供「B Permit」， 而房客卻不認同且堅持「E Permit」，兩人就因此對薄公堂。而地產經紀卻推卸責任，說房客有責任在簽約前先由律師為他檢查合約後再簽。其實身為雙重經紀，他很可能責無旁貸。若他早知道詳情而不告知雙方，那是詐欺，若不知道而不事先查清楚，那是失誤。
這兩種許可證的區別，主要在於「E Permit」所需要的耐火等級較高，發生火災時能夠給予學生更多的時間逃離現場，因此同樣大的空間，造價會比「B Permit」高出幾倍。
這個例子可以作為借鑒，在簽署任何特殊行業用途的租約之前，務必查詢有關政府部門的要求，以便在租約裡頭詳細寫清楚雙方願意承擔的責任，以免因合約含糊而鬧出官司來，勞民傷財，被官司折騰數年，最後還痛失商機。
文：陳建友律師
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