陳建友房地產律師專欄：投資土地的利潤與風險-- 朱先生的故事
陳建友律師事務所
自古以來，「有土斯有財」這個觀念，在中國傳統思想中可以說是根深蒂固的了。它的意思是說，一個人有了土地或房產，才能算是真正的佣有了自己的財富。世界上很多富豪建立財富的秘訣，何嘗不是以投資土地為根基的。
一個中國家庭中，儘管一對夫妻不大富大貴，也都希望離開這個世界之前，再怎麼窮困，也要為子女留下一點房產，那怕是荒山野地。
聽說古時候還有人把銀子埋在自己的土地里，可見土地也能夠帶來一種「安全感」。事實上，現代美國的中國人社區里，還有人不放心把錢存在銀行，反而累積大量鈔票在房子某個角落。
投資土地要有耐心
投資土地不僅要有眼光，還要像釣魚那樣有耐心，而且還要懂得分析風險，略知一些地產法律。當然，投資也一樣像釣魚，要挑對地點，否則等一輩子也恐怕沒有魚兒來吃餌。
投資土地雖然不完全沒有風險，但比起投資股票來說，它應該是安全得多了。縱使如此，還是應該隨時要謹慎，防人之心不可缺。
以朱先生的故事為例：他出生在台灣，30年前移民美國，他的第一項地產投資是為辦移民而做的，他購買了一家離開迪斯尼遊樂園不遠的汽車旅館，雖然這不是他一生中投資地產最成功的項目，但畢竟是能讓他站穩的墊腳石，無論歷盡多少經濟上的挫折，至今他仍然保留著它。
低價買進高價賣出
朱先生是一位深信「有土斯有財」這個觀念的人士，他尤其熱愛投資空地，說他口袋里的每一毛錢都投回土地投資，一點都不誇張。曾經有位白人律師調侃地說他「Property Rich Cash Poor」，意思是，從他名下擁有的土地來看，他是腰纏萬貫，但從他持有的現款來看，他卻是一位窮光蛋。
他在外頭到處欠債，債權人們告上法院，拿下了判決書，他寧可讓債權人在他的土地上放「lien」（留置權），也不肯賣掉手上持有的十幾塊空地的其中一塊來償還債務。
朱先生向來喜歡獨資購買多塊小空地，他懂得如何分散投資的風險，各個空地都是經過精挑細選的。這些地的特點是，絕大多數都處於尚未開發的地段。但順著人口成長的路徑，所挑中的每一塊空地都是有待將來被開發商發掘的。他採取的策略是，買成土地後，10年以上按兵不動，以偏低的價錢買進，指望將來該地被開發商看上後，以高價翻倍賣出。
朱先生買下的「金雞蛋」
朱先生最引以為榮的是他於1988年在一條高速公路旁投資的200英畂的空地，周邊全是「鳥不生蛋」之未開發空地。他以80萬元買進，果然很有眼光，也頗具有耐心，16年之後，開發商在離開該地十英里左右的地點興建了一棟幾十層樓的大賭場酒店和200多間商店的「Factory Outlet」。
以80萬元買下的空地，居然於2006年在未開發的狀況下，以2000萬元的高價賣給一位投資者，買家接著又同時加碼200萬元，把土地賣給最可能使用它的真正買主，即經營該附近賭場的印地安人。而朱先生也只獲得2000萬元的一半，原因是，整個事情發生的過程也相當撲朔迷離。
朱先生噩運的開始
原來朱先生在決定購買這塊地的時候，因為身上的現款只能夠籌足賣價的75%，所以他曾經向海外的親朋好友籌款合夥投資這塊土地。這也很可能是他第一次與別人合夥投資。
他對於合夥投資缺乏經驗，而其他合夥人更是一竅不通。他們雖僱用律師協助擬定合夥協議，但卻忽略了兩項極為重要且關鍵的條件：一、合夥者在什麼情況下同意脫手出售，二、如何處置任何一位合夥者拒絕支付其應當承擔之部份產業稅金的情況。
由於土地投資是長期的，為了避免爭執，合夥者對於管理及脫手時機方面，彼此應當要有共識。可是，朱先生與小股東之間，在簽署合夥協議時，沒有就這兩點進行討論並達成協議，而後來發生爭執。
投資了大約十年，小股東開始拒繳產業稅。每當他向小股東提起產業稅時，小股東就吵著要賣地，而朱先生又認為時機還未成熟，股東之間為此而產生齟齬。接著小股東就上法院起訴，訴訟中小股東經過取證後，除了要求法院強制賣地之外，還要求重新分配股權，把朱先生的股權削減成25%，宣稱朱先生在簽署合夥協議時，向小股東虛報了他的入股資金，朱先生堅決否認任何不當行為，因此這場官司持續了數年。
留得青山在不怕沒柴燒
與此同時，有位投資者（以上已提及之2000萬元購買者）瞄準了這塊土地，他獲知該股東訴訟，也清楚小股東缺乏實力打官司，於是他把小股東的訴訟權買下。朱先生財力不如他，與他打官司也確實小巫見大巫，實在難以招架。
雖然朱先生始終不認為他有作出對不起小股東的事情，但實力不及對手，深怕這場官司會拖垮自己，最終他決定與對方妥協，同意以1000萬元把股權賣給對方，而對方同時以2500萬元把土地賣給印第安人，扣除因購買小股東的訴訟權所欠之1000萬後，還有近500萬元的利潤，而他為訴訟所花費的律師費也只不過是30多萬元而已！
和事佬假協議真用
殊不知，與小股東的問題解決後，朱先生又為同一塊土地面臨第二場的官司。原來，他在打第一場官司時，曾經請求一位雙方共同認識的從事地經紀工作的朋友作和事佬。由於小股東談判合解的前提條件是，朱先生必須先表示賣地的誠意，所以，縱使朱先生找和事佬來幫忙的主要目的是由他協助談判收購小股東的股權，但為了向小股東表示誠意以便和事老進行協調工作，因此在和事佬的敦促下，他與和和佬簽署了一份原以為是用來安撫小股東的一份虛假的6%佣金的售賣委託書。
可是和事佬見錢忘義，雖然後來協調失敗，但是和事佬竟然假約真用，也乘機把他告上法院。結果白紙黑字，朱先生有口莫辯，再怎麼解釋，也無法證明真象，最終又平白無故輸了200萬元！
想必朱先生一定很後悔當時作出與別人合資的決定之前，並沒事先設想到這些極可能發生的情況，而採取防範措施，最令他痛心的是，連一位他所信任的人也出賣了他，人心實在難測！
文：陳建友律師
一個中國家庭中，儘管一對夫妻不大富大貴，也都希望離開這個世界之前，再怎麼窮困，也要為子女留下一點房產，那怕是荒山野地。
聽說古時候還有人把銀子埋在自己的土地里，可見土地也能夠帶來一種「安全感」。事實上，現代美國的中國人社區里，還有人不放心把錢存在銀行，反而累積大量鈔票在房子某個角落。
投資土地要有耐心
投資土地不僅要有眼光，還要像釣魚那樣有耐心，而且還要懂得分析風險，略知一些地產法律。當然，投資也一樣像釣魚，要挑對地點，否則等一輩子也恐怕沒有魚兒來吃餌。
投資土地雖然不完全沒有風險，但比起投資股票來說，它應該是安全得多了。縱使如此，還是應該隨時要謹慎，防人之心不可缺。
以朱先生的故事為例：他出生在台灣，30年前移民美國，他的第一項地產投資是為辦移民而做的，他購買了一家離開迪斯尼遊樂園不遠的汽車旅館，雖然這不是他一生中投資地產最成功的項目，但畢竟是能讓他站穩的墊腳石，無論歷盡多少經濟上的挫折，至今他仍然保留著它。
低價買進高價賣出
朱先生是一位深信「有土斯有財」這個觀念的人士，他尤其熱愛投資空地，說他口袋里的每一毛錢都投回土地投資，一點都不誇張。曾經有位白人律師調侃地說他「Property Rich Cash Poor」，意思是，從他名下擁有的土地來看，他是腰纏萬貫，但從他持有的現款來看，他卻是一位窮光蛋。
他在外頭到處欠債，債權人們告上法院，拿下了判決書，他寧可讓債權人在他的土地上放「lien」（留置權），也不肯賣掉手上持有的十幾塊空地的其中一塊來償還債務。
朱先生向來喜歡獨資購買多塊小空地，他懂得如何分散投資的風險，各個空地都是經過精挑細選的。這些地的特點是，絕大多數都處於尚未開發的地段。但順著人口成長的路徑，所挑中的每一塊空地都是有待將來被開發商發掘的。他採取的策略是，買成土地後，10年以上按兵不動，以偏低的價錢買進，指望將來該地被開發商看上後，以高價翻倍賣出。
朱先生買下的「金雞蛋」
朱先生最引以為榮的是他於1988年在一條高速公路旁投資的200英畂的空地，周邊全是「鳥不生蛋」之未開發空地。他以80萬元買進，果然很有眼光，也頗具有耐心，16年之後，開發商在離開該地十英里左右的地點興建了一棟幾十層樓的大賭場酒店和200多間商店的「Factory Outlet」。
以80萬元買下的空地，居然於2006年在未開發的狀況下，以2000萬元的高價賣給一位投資者，買家接著又同時加碼200萬元，把土地賣給最可能使用它的真正買主，即經營該附近賭場的印地安人。而朱先生也只獲得2000萬元的一半，原因是，整個事情發生的過程也相當撲朔迷離。
朱先生噩運的開始
原來朱先生在決定購買這塊地的時候，因為身上的現款只能夠籌足賣價的75%，所以他曾經向海外的親朋好友籌款合夥投資這塊土地。這也很可能是他第一次與別人合夥投資。
他對於合夥投資缺乏經驗，而其他合夥人更是一竅不通。他們雖僱用律師協助擬定合夥協議，但卻忽略了兩項極為重要且關鍵的條件：一、合夥者在什麼情況下同意脫手出售，二、如何處置任何一位合夥者拒絕支付其應當承擔之部份產業稅金的情況。
由於土地投資是長期的，為了避免爭執，合夥者對於管理及脫手時機方面，彼此應當要有共識。可是，朱先生與小股東之間，在簽署合夥協議時，沒有就這兩點進行討論並達成協議，而後來發生爭執。
投資了大約十年，小股東開始拒繳產業稅。每當他向小股東提起產業稅時，小股東就吵著要賣地，而朱先生又認為時機還未成熟，股東之間為此而產生齟齬。接著小股東就上法院起訴，訴訟中小股東經過取證後，除了要求法院強制賣地之外，還要求重新分配股權，把朱先生的股權削減成25%，宣稱朱先生在簽署合夥協議時，向小股東虛報了他的入股資金，朱先生堅決否認任何不當行為，因此這場官司持續了數年。
留得青山在不怕沒柴燒
與此同時，有位投資者（以上已提及之2000萬元購買者）瞄準了這塊土地，他獲知該股東訴訟，也清楚小股東缺乏實力打官司，於是他把小股東的訴訟權買下。朱先生財力不如他，與他打官司也確實小巫見大巫，實在難以招架。
雖然朱先生始終不認為他有作出對不起小股東的事情，但實力不及對手，深怕這場官司會拖垮自己，最終他決定與對方妥協，同意以1000萬元把股權賣給對方，而對方同時以2500萬元把土地賣給印第安人，扣除因購買小股東的訴訟權所欠之1000萬後，還有近500萬元的利潤，而他為訴訟所花費的律師費也只不過是30多萬元而已！
和事佬假協議真用
殊不知，與小股東的問題解決後，朱先生又為同一塊土地面臨第二場的官司。原來，他在打第一場官司時，曾經請求一位雙方共同認識的從事地經紀工作的朋友作和事佬。由於小股東談判合解的前提條件是，朱先生必須先表示賣地的誠意，所以，縱使朱先生找和事佬來幫忙的主要目的是由他協助談判收購小股東的股權，但為了向小股東表示誠意以便和事老進行協調工作，因此在和事佬的敦促下，他與和和佬簽署了一份原以為是用來安撫小股東的一份虛假的6%佣金的售賣委託書。
可是和事佬見錢忘義，雖然後來協調失敗，但是和事佬竟然假約真用，也乘機把他告上法院。結果白紙黑字，朱先生有口莫辯，再怎麼解釋，也無法證明真象，最終又平白無故輸了200萬元！
想必朱先生一定很後悔當時作出與別人合資的決定之前，並沒事先設想到這些極可能發生的情況，而採取防範措施，最令他痛心的是，連一位他所信任的人也出賣了他，人心實在難測！
文：陳建友律師