陳建友房地產律師專欄：了解征收權的局限
陳建友律師事務所
政府征收私有地產的法律早已存在多年，普遍上是使用於基礎建設方面如道路、水電供應設備等，甚至於建設廉價住宅，但是利用土地征收權來解決法拍問題倒是前所未聞，可以說是有史以來的第一次。
眾所週知，投資法拍屋雖然有機會賺取高利潤，但也存在虧損的風險。一般購買法拍屋不像正常買賣，買主事先沒有權力檢查房屋狀況，因此會有風險，其中常見之風險種類包括產權瑕疵或大額修理費。2012年曾經出現了一種特殊的風險，那就是買下的法拍屋可能會被政府征收。
引用征收權來解決法拍所帶來的社會妨害問題的概念出自於一家位於北加的公司。兩年前，當房市已經陷入谷底，但還未穩步復甦之前，也就是許多城市正面臨經濟危機的時刻，有一個位於加州中部叫史托頓（Stockton)的城市曾經宣佈破產。這條新聞相當引人注目，因為史托頓曾經是在過去房市高峰期成長相當迅速的城市，但是隨著房市崩潰以後，它逐漸變成全加州比例上被法拍風波拖累得最嚴重的城市。
房市高峰時期，即2005至2006年左右，房價極度升高，導致很多中產階級人士因為沒有能力負擔沿海城市昂貴的房價，為了購買新屋、享受天倫之樂，而紛紛前往內陸遷移。當時市場上出現了能夠讓購屋者輕易獲批的「不查收入」等次級房貸，掀起了一股瘋狂購屋熱潮，最終導致房市泡沫化而崩潰，引起了一輪法拍風波。
接著經濟開始衰退，失業率激增，房價迅速下滑，史托頓市政府因而稅收大量減少，入不敷出，赤字與日俱增，進而成為加州近年來第一個宣佈破產的城市。另外，聖莫那丁羅（San Bernardino）市也是一個相當吸引中產階級人士的城市。投資客也曾經推波助瀾，把大量的資金投入這兩個城市，並且利用當時的寬鬆房貸審核作業，不斷的追求短期利潤，把房價抄的越來越高，致使泡沫更為雪上加霜，加速了房市的崩潰。
法拍所帶來的社會問題，不僅限於政府稅收的減少，而且由於房子被法拍了，屋主往往都不太注意房屋的保養，有時候甚至於蓄意毀壞房子。銀行收回房子後，也未必願意保養房子，如除草或清除垃圾。雖然絕大多數的城市都設有妨害社區輕罪刑事條例可用來制裁違規者，但執行可能缺乏效果。
一般條例都有所規定，政府必須事先給予屋主適當的通知和一個糾正的機會，屋主拒絕採取適當措施解決問題的情況下，政府才能夠加以制裁。例如草坪的草長太高了，政府必須先派出檢查員到房子蒐集證據，證實屋主違法，才能發出罰單。政府要將數以千計的違規者繩之於法，不但會浪費資源、增加該城市的經濟負擔，而且這種措施也難免會促使民眾怨聲載道，給政府帶來政治壓力。
2012年，位於南加的內陸帝國的許多城市，如安大略市和芳塔納市有大量（約一半以上）的房子處於值不抵貸的狀態，當地的法拍率是全國總平均的三倍，「溺水」屋問題繼續存在，若不採取行動處理當前的嚴重問題，很可能會出現更多城市宣佈破產，於是該城市就考慮了征收「溺水」屋的概念而提出議案。
為了避免步上史托頓的後塵，聖不那丁諾縣與這兩個城市曾經考慮由政府應用土地征用權，以當時的市價大量購買溺水屋，目的在於一方面能夠讓政府拿下這些溺水屋以方便管理並避免公害問題，另一方面或許能夠間接支撐並避免房價繼續下滑。
政府也曾為這項議案舉行過公聽會，反對者包括銀行業及證券業等商協會，它們認為，這項議案很可能會促使信貸更加嚴格，有害於消費者。持有「溺水」屋的群眾則認為，銀行面臨金融危機時曾經獲得聯邦政府的救助金，避免倒閉，如今輪到它們救助消費者，何嘗不是理所當然。
無論在政壇或華爾街上，該議案所帶來的反應可以說是議論紛紛。主要原因是，有些觀察者認為利用土地征收權來解決法拍問題，既違反憲法又傷害道德。
按此項提議的運作程序，以一家私營公司扮演仲介的角色，協助市政府征收土地，並從每筆交易中賺取四千五百美元的服務費，協助該城市向退休基金或對沖基金等金融組織籌資，以便征收「溺水屋」，政府以低於房貸的市價完成征收「溺水」屋，為屋主清除銀行貸款，把房子賣回去給屋主，提供低利率的100%房貸給屋主，換取一個抵押權，隨後再把抵押權轉賣給該金融組織，以作為償還之前所欠的資金借貸。
從憲法而言，該計劃以公益目的為根據，用土地征收權去收購「溺水屋」，以便管理並保持房子的清潔與美觀有助於避免社區的公眾妨害，確實是有其公益目的，不違反憲法。但是第五次憲法修正書（Fifth Amendment)規定，儘管有公益目的，政府也必須給予土地擁有者合理的賠償金，一般法院是根據被征收的土地的當時市價來計算賠償金。假如房子有抵押貸款，法律規定政府必須支付貸款後，將剩餘的數額支付給屋主。可是遇上房子值不抵貸的情況，假如政府以市價征收房子，就無法在銀行不虧損的情況下清還房貸，因此政府是否能夠支付合理的賠償金給銀行就成了糾紛的焦點，而征收權的運用就或許缺乏合法性了。
還有人認為，無論這種計劃合不合法，引用征收權迫使銀行或華爾街的投資者慘受虧損，去救濟受法拍所困擾的屋主猶如劫富濟貧，或許有違道德。但該效果本屬負面，並非政府的優先目標，也從不在政府的考量之下。
最後該議案沒獲通過，而且近期內也或許不會再被提及，因為正值議案在市議會審議當中，聯準會已開始實施量化寬鬆政策來刺激美國經濟，至今已經見到成效，所以死灰可望不會復燃。
現在看起來，因投資法拍屋被政府征收而遭受虧損的可能性顯得遙遠，但這畢竟已反映出政府引用征收權的創意性，投資者應意識到的重點是，無論是那一類投資，房產被政府征收可能降低回報，或導致血本無歸，故投資房地產應分散風險，最好不要把所有的雞蛋放在一個籃子裡。
文：陳建友律師
眾所週知，投資法拍屋雖然有機會賺取高利潤，但也存在虧損的風險。一般購買法拍屋不像正常買賣，買主事先沒有權力檢查房屋狀況，因此會有風險，其中常見之風險種類包括產權瑕疵或大額修理費。2012年曾經出現了一種特殊的風險，那就是買下的法拍屋可能會被政府征收。
引用征收權來解決法拍所帶來的社會妨害問題的概念出自於一家位於北加的公司。兩年前，當房市已經陷入谷底，但還未穩步復甦之前，也就是許多城市正面臨經濟危機的時刻，有一個位於加州中部叫史托頓（Stockton)的城市曾經宣佈破產。這條新聞相當引人注目，因為史托頓曾經是在過去房市高峰期成長相當迅速的城市，但是隨著房市崩潰以後，它逐漸變成全加州比例上被法拍風波拖累得最嚴重的城市。
房市高峰時期，即2005至2006年左右，房價極度升高，導致很多中產階級人士因為沒有能力負擔沿海城市昂貴的房價，為了購買新屋、享受天倫之樂，而紛紛前往內陸遷移。當時市場上出現了能夠讓購屋者輕易獲批的「不查收入」等次級房貸，掀起了一股瘋狂購屋熱潮，最終導致房市泡沫化而崩潰，引起了一輪法拍風波。
接著經濟開始衰退，失業率激增，房價迅速下滑，史托頓市政府因而稅收大量減少，入不敷出，赤字與日俱增，進而成為加州近年來第一個宣佈破產的城市。另外，聖莫那丁羅（San Bernardino）市也是一個相當吸引中產階級人士的城市。投資客也曾經推波助瀾，把大量的資金投入這兩個城市，並且利用當時的寬鬆房貸審核作業，不斷的追求短期利潤，把房價抄的越來越高，致使泡沫更為雪上加霜，加速了房市的崩潰。
法拍所帶來的社會問題，不僅限於政府稅收的減少，而且由於房子被法拍了，屋主往往都不太注意房屋的保養，有時候甚至於蓄意毀壞房子。銀行收回房子後，也未必願意保養房子，如除草或清除垃圾。雖然絕大多數的城市都設有妨害社區輕罪刑事條例可用來制裁違規者，但執行可能缺乏效果。
一般條例都有所規定，政府必須事先給予屋主適當的通知和一個糾正的機會，屋主拒絕採取適當措施解決問題的情況下，政府才能夠加以制裁。例如草坪的草長太高了，政府必須先派出檢查員到房子蒐集證據，證實屋主違法，才能發出罰單。政府要將數以千計的違規者繩之於法，不但會浪費資源、增加該城市的經濟負擔，而且這種措施也難免會促使民眾怨聲載道，給政府帶來政治壓力。
2012年，位於南加的內陸帝國的許多城市，如安大略市和芳塔納市有大量（約一半以上）的房子處於值不抵貸的狀態，當地的法拍率是全國總平均的三倍，「溺水」屋問題繼續存在，若不採取行動處理當前的嚴重問題，很可能會出現更多城市宣佈破產，於是該城市就考慮了征收「溺水」屋的概念而提出議案。
為了避免步上史托頓的後塵，聖不那丁諾縣與這兩個城市曾經考慮由政府應用土地征用權，以當時的市價大量購買溺水屋，目的在於一方面能夠讓政府拿下這些溺水屋以方便管理並避免公害問題，另一方面或許能夠間接支撐並避免房價繼續下滑。
政府也曾為這項議案舉行過公聽會，反對者包括銀行業及證券業等商協會，它們認為，這項議案很可能會促使信貸更加嚴格，有害於消費者。持有「溺水」屋的群眾則認為，銀行面臨金融危機時曾經獲得聯邦政府的救助金，避免倒閉，如今輪到它們救助消費者，何嘗不是理所當然。
無論在政壇或華爾街上，該議案所帶來的反應可以說是議論紛紛。主要原因是，有些觀察者認為利用土地征收權來解決法拍問題，既違反憲法又傷害道德。
按此項提議的運作程序，以一家私營公司扮演仲介的角色，協助市政府征收土地，並從每筆交易中賺取四千五百美元的服務費，協助該城市向退休基金或對沖基金等金融組織籌資，以便征收「溺水屋」，政府以低於房貸的市價完成征收「溺水」屋，為屋主清除銀行貸款，把房子賣回去給屋主，提供低利率的100%房貸給屋主，換取一個抵押權，隨後再把抵押權轉賣給該金融組織，以作為償還之前所欠的資金借貸。
從憲法而言，該計劃以公益目的為根據，用土地征收權去收購「溺水屋」，以便管理並保持房子的清潔與美觀有助於避免社區的公眾妨害，確實是有其公益目的，不違反憲法。但是第五次憲法修正書（Fifth Amendment)規定，儘管有公益目的，政府也必須給予土地擁有者合理的賠償金，一般法院是根據被征收的土地的當時市價來計算賠償金。假如房子有抵押貸款，法律規定政府必須支付貸款後，將剩餘的數額支付給屋主。可是遇上房子值不抵貸的情況，假如政府以市價征收房子，就無法在銀行不虧損的情況下清還房貸，因此政府是否能夠支付合理的賠償金給銀行就成了糾紛的焦點，而征收權的運用就或許缺乏合法性了。
還有人認為，無論這種計劃合不合法，引用征收權迫使銀行或華爾街的投資者慘受虧損，去救濟受法拍所困擾的屋主猶如劫富濟貧，或許有違道德。但該效果本屬負面，並非政府的優先目標，也從不在政府的考量之下。
最後該議案沒獲通過，而且近期內也或許不會再被提及，因為正值議案在市議會審議當中，聯準會已開始實施量化寬鬆政策來刺激美國經濟，至今已經見到成效，所以死灰可望不會復燃。
現在看起來，因投資法拍屋被政府征收而遭受虧損的可能性顯得遙遠，但這畢竟已反映出政府引用征收權的創意性，投資者應意識到的重點是，無論是那一類投資，房產被政府征收可能降低回報，或導致血本無歸，故投資房地產應分散風險，最好不要把所有的雞蛋放在一個籃子裡。
文：陳建友律師