陳建友房地產律師專欄：房客種大麻房東收拾殘局
陳建友律師事務所
近日來，出租屋被房客用來種大麻的新聞頻繁，幾乎沒幾個星期都可以在媒體上看到大麻屋被曝光的報導。房客種大麻已形成一個普遍的現象，不足為奇。但令人感到驚訝的是，大麻屋居然出現在中上檔華人社區裡，如北加的米爾比塔斯（Milpitas)市及南加的亞凱迪亞（Arcadia)市就是最新的例子。
往往要不是因為失火，或房客防守不夠周密，房東很可能都會被矇在鼓裡，一直到租約結束，房客已飽滿賺取豐厚的利潤，把房子歸還給房東以後，房東進入驗收房子時，發現房子被改造成面目全非，才會恍然大悟，原來房客曾經在室內種植大麻，留下了爛攤子給房東收拾。即便房客良心發現而主動替房東把房子還原，也難免會留下一些蛛絲馬跡。
為房客埋單上萬的能源帳單
有一位陳先生曾經委托一位地產經紀為他出租一棟在屋崙近1萬平方尺大的倉庫。自從前任的房客搬走了之後，倉庫已空置了整整半年的時間，為了盡快將倉庫出租出去，他對於房客的篩選不要求嚴格過濾，加上這位經紀人是他一位朋好友的兒子，所以他很放心地把出租的工作交給他處理，從來不過問他到底用什麼方法找到房客。
經紀人找到一位房客，同意以5千元為每月租金，水電及瓦斯費由房客支付，該房客毫不猶疑地付了第一個月的租金，連同一個月的押金，總共1萬元。第一個月的租金已拿出來當作經紀人的佣金。
經紀人在雙方還未簽訂正式租約之前，就允許房客先搬進去做「準備工作」。陳先生曾經問經紀人為何不等到租約簽訂之後才讓房客搬進去，經紀人解釋說他已代表房東與房客簽了一份「簡單」的合約書。事後陳先生請律師檢閱了該「合約」，才發現其實它僅僅是一份收據，文件没顯示租約的主要條件如租金、租期等等，缺乏其他重要的條件如維修責任等等。
因此，陳先生委托律師準備一份標準商業租約，以備雙方簽妥一份比較正式的合約，可是出乎意料之外，房客竟然拒絕補簽合約，聲稱已有合約的存在，他所指的是就是那份收據。本來陳先生千方百計想與他解約，但是收據是為期三年的租約，而房客每月都準時繳租，也只好日後從長計議，等待適當的機會，再與房客簽份比較完善的租約。
有一天經紀人很恐慌地來電說，他剛看完報紙，當天的頭條新聞是有關警方在一所倉庫內逮捕了一名人士，懷疑他在倉庫內種大麻，該倉庫內果然種了很多大麻。報紙所報導的倉庫赫然就是陳先生所擁有並剛剛才出租的倉庫，而警方所拘捕的那位人就是他的房客。
警方後來寫信通知陳先生這件案子的發生，並且傳他到警局接受盤問，經過陳先生把出租倉庫的整個過程陳述之後，警察才將他釋放，並且允許他進入該倉庫。
房客已把倉庫內水電管道完全改變，室內堆滿了垃圾，許多玻璃窗已被打破。這一回陳先生總共花了大約4萬元左右把倉庫恢復原狀。
後來收到煤氣帳單時，他發現房客在短短的時間內用了一萬七千元的煤氣。煤氣公司堅持陳先生承擔這筆債務，因為帳戶未曾轉名，仍然是他的名下，儘管煤氣是房客使用的，此時，陳先生腦子裡充滿了疑問：與房客所簽的「合約」有效嗎？房客從未把鑰匙交給他，怎麼辦？可以把倉庫重租出去嗎？煤氣公司有權要求新房客償還舊房客所欠的帳單作為恢復服務的條件嗎？
法律規定，為期一年以上的口頭合約無效。所以陳先生與房客為期三年的協定必須是書面的，而且其內容必須明確地註明該地產地址、租金、、雙方姓名、租約開始及終止日期，才符合法律的最低要求。
雖然他與房客之間沒有一份含有雙方簽字的租約，但是那份租約含有他經紀人的簽字，假若他有授權經紀人簽字，儘管房客沒簽字，租約依然有執行效用。該「收據」似乎符合法律規定。雖然文件上提到雙方將來再簽一份正式合約，但是這並不造成合約失效，所以這份「收據」很可能會被法院視為一份有效合約書，除非陳先生從未書面授權經紀人代表他簽約。
經紀人除了必須履行他對客戶應盡之責任外，不能隨意做出超出他權力範圍的事情，譬如在沒有得到客戶的同意之下代表他簽字。若陳先生委托他找房客，但並沒有授權他簽約，結果他不但沒盡責找到好房客，而且還未經過房東的同意下，擅自與房客簽了約，最終闖禍而導致房東荷包嚴重失血，對此也確實責無旁貸、自食其果。
可是，陳先生不但不及時宣佈該「收據」無效，反而在行動上默認了這份合約書有效性，他在不抗議的情況下收了房客的租金，與他產生了房東房客關係，所以他只能夠以驅逐程序把地產收回來。既然房客按時繳租，陳先生只好利用其他理由驅逐他。由於種大麻是犯法的，儘管他按時繳租，若能即時發現，房東可以藉此為驅逐理由。
能源帳單的問題比較棘手。一般而言，能源公司只針對房東追討，儘管能源是房客使用的，除非房東已提前通知能源公司房客將負責繳付帳單，並且已獲得能源公司的書面同意，否則的話，房客若大量並非法使用能源而造成帳單大幅度提高，最終倒楣的是房東。假如房東拒絕支付帳單，能源公司將有權不恢復供應能源，陳先生還是無法把倉庫再出租出去。
賣房需表白室內被改造
一位林女士出租了一棟獨立屋給一對華裔夫婦。第一次來面談時，房客妻子帶著一位小孩來會見林女士，她告訴林女士說，她們一家是新移民，還未建立信用，但她們願意支付多一點押金，請求林女士不必調查她們的信用記錄，並接受她們為房客，林女士也就因此不查信用，與她們簽下為期一年的租約。
可是，房客只繳了3個月的租金，沒給出什麼理由，鑰匙也不交出來，就悄悄的搬走了，而租期還剩下9個月。林女士只好僱用鎖匠來開鎖。一進入房子，林女士感到吃驚的是，沒經過她的同意，有人竟然以低質量的材料將地板換新，璧紙被弄髒、需要更新，更糟糕的是，房子的樓閣裡的氣管全被換道，將房子還原恐怕需要花費近2萬塊的開支。
房客搬走後還雇用律師，要求林女士退還7千元的押金。林女士按照加州法律的要求，21天內準時提供押金清單給房客。可想而知，扣除過去所欠租金及未來需支付之修理費，房客不僅沒有押金可取悅，還倒欠林女士上萬元。
起初，林女士不明白房客為何不先通知她，就私自將她的房子改造了。一直到有人向她說，除了種大麻或生產毒品之外，還會有什麼原因呢？她才開始領悟原因所在。正想賣房的她，就擔心等她把房子還原後，到時候是否應該將此經過告知買家？需要怎麼向買家說明才妥當。
其實，林女士將自己所知道的事實告知買家就足夠了，那就是把修理報告及帳單交給買家即可，除非她具體曉得房客曾經在此進行非法業務，她不需提供任何具有猜測性的資訊給買家。換言之，賣家只需對買家坦誠，不需協助買家做出任何的調查工作。
房東從以上個案得到的教誨是，過濾房客切勿尋求捷徑而掉以輕心，否則引狼入室而後悔莫及，以免有漏網之魚，務必隨時提升警覺，如有必要，可在不侵犯房客隱私的前提下，加以監控。
文：陳建友律師
往往要不是因為失火，或房客防守不夠周密，房東很可能都會被矇在鼓裡，一直到租約結束，房客已飽滿賺取豐厚的利潤，把房子歸還給房東以後，房東進入驗收房子時，發現房子被改造成面目全非，才會恍然大悟，原來房客曾經在室內種植大麻，留下了爛攤子給房東收拾。即便房客良心發現而主動替房東把房子還原，也難免會留下一些蛛絲馬跡。
為房客埋單上萬的能源帳單
有一位陳先生曾經委托一位地產經紀為他出租一棟在屋崙近1萬平方尺大的倉庫。自從前任的房客搬走了之後，倉庫已空置了整整半年的時間，為了盡快將倉庫出租出去，他對於房客的篩選不要求嚴格過濾，加上這位經紀人是他一位朋好友的兒子，所以他很放心地把出租的工作交給他處理，從來不過問他到底用什麼方法找到房客。
經紀人找到一位房客，同意以5千元為每月租金，水電及瓦斯費由房客支付，該房客毫不猶疑地付了第一個月的租金，連同一個月的押金，總共1萬元。第一個月的租金已拿出來當作經紀人的佣金。
經紀人在雙方還未簽訂正式租約之前，就允許房客先搬進去做「準備工作」。陳先生曾經問經紀人為何不等到租約簽訂之後才讓房客搬進去，經紀人解釋說他已代表房東與房客簽了一份「簡單」的合約書。事後陳先生請律師檢閱了該「合約」，才發現其實它僅僅是一份收據，文件没顯示租約的主要條件如租金、租期等等，缺乏其他重要的條件如維修責任等等。
因此，陳先生委托律師準備一份標準商業租約，以備雙方簽妥一份比較正式的合約，可是出乎意料之外，房客竟然拒絕補簽合約，聲稱已有合約的存在，他所指的是就是那份收據。本來陳先生千方百計想與他解約，但是收據是為期三年的租約，而房客每月都準時繳租，也只好日後從長計議，等待適當的機會，再與房客簽份比較完善的租約。
有一天經紀人很恐慌地來電說，他剛看完報紙，當天的頭條新聞是有關警方在一所倉庫內逮捕了一名人士，懷疑他在倉庫內種大麻，該倉庫內果然種了很多大麻。報紙所報導的倉庫赫然就是陳先生所擁有並剛剛才出租的倉庫，而警方所拘捕的那位人就是他的房客。
警方後來寫信通知陳先生這件案子的發生，並且傳他到警局接受盤問，經過陳先生把出租倉庫的整個過程陳述之後，警察才將他釋放，並且允許他進入該倉庫。
房客已把倉庫內水電管道完全改變，室內堆滿了垃圾，許多玻璃窗已被打破。這一回陳先生總共花了大約4萬元左右把倉庫恢復原狀。
後來收到煤氣帳單時，他發現房客在短短的時間內用了一萬七千元的煤氣。煤氣公司堅持陳先生承擔這筆債務，因為帳戶未曾轉名，仍然是他的名下，儘管煤氣是房客使用的，此時，陳先生腦子裡充滿了疑問：與房客所簽的「合約」有效嗎？房客從未把鑰匙交給他，怎麼辦？可以把倉庫重租出去嗎？煤氣公司有權要求新房客償還舊房客所欠的帳單作為恢復服務的條件嗎？
法律規定，為期一年以上的口頭合約無效。所以陳先生與房客為期三年的協定必須是書面的，而且其內容必須明確地註明該地產地址、租金、、雙方姓名、租約開始及終止日期，才符合法律的最低要求。
雖然他與房客之間沒有一份含有雙方簽字的租約，但是那份租約含有他經紀人的簽字，假若他有授權經紀人簽字，儘管房客沒簽字，租約依然有執行效用。該「收據」似乎符合法律規定。雖然文件上提到雙方將來再簽一份正式合約，但是這並不造成合約失效，所以這份「收據」很可能會被法院視為一份有效合約書，除非陳先生從未書面授權經紀人代表他簽約。
經紀人除了必須履行他對客戶應盡之責任外，不能隨意做出超出他權力範圍的事情，譬如在沒有得到客戶的同意之下代表他簽字。若陳先生委托他找房客，但並沒有授權他簽約，結果他不但沒盡責找到好房客，而且還未經過房東的同意下，擅自與房客簽了約，最終闖禍而導致房東荷包嚴重失血，對此也確實責無旁貸、自食其果。
可是，陳先生不但不及時宣佈該「收據」無效，反而在行動上默認了這份合約書有效性，他在不抗議的情況下收了房客的租金，與他產生了房東房客關係，所以他只能夠以驅逐程序把地產收回來。既然房客按時繳租，陳先生只好利用其他理由驅逐他。由於種大麻是犯法的，儘管他按時繳租，若能即時發現，房東可以藉此為驅逐理由。
能源帳單的問題比較棘手。一般而言，能源公司只針對房東追討，儘管能源是房客使用的，除非房東已提前通知能源公司房客將負責繳付帳單，並且已獲得能源公司的書面同意，否則的話，房客若大量並非法使用能源而造成帳單大幅度提高，最終倒楣的是房東。假如房東拒絕支付帳單，能源公司將有權不恢復供應能源，陳先生還是無法把倉庫再出租出去。
賣房需表白室內被改造
一位林女士出租了一棟獨立屋給一對華裔夫婦。第一次來面談時，房客妻子帶著一位小孩來會見林女士，她告訴林女士說，她們一家是新移民，還未建立信用，但她們願意支付多一點押金，請求林女士不必調查她們的信用記錄，並接受她們為房客，林女士也就因此不查信用，與她們簽下為期一年的租約。
可是，房客只繳了3個月的租金，沒給出什麼理由，鑰匙也不交出來，就悄悄的搬走了，而租期還剩下9個月。林女士只好僱用鎖匠來開鎖。一進入房子，林女士感到吃驚的是，沒經過她的同意，有人竟然以低質量的材料將地板換新，璧紙被弄髒、需要更新，更糟糕的是，房子的樓閣裡的氣管全被換道，將房子還原恐怕需要花費近2萬塊的開支。
房客搬走後還雇用律師，要求林女士退還7千元的押金。林女士按照加州法律的要求，21天內準時提供押金清單給房客。可想而知，扣除過去所欠租金及未來需支付之修理費，房客不僅沒有押金可取悅，還倒欠林女士上萬元。
起初，林女士不明白房客為何不先通知她，就私自將她的房子改造了。一直到有人向她說，除了種大麻或生產毒品之外，還會有什麼原因呢？她才開始領悟原因所在。正想賣房的她，就擔心等她把房子還原後，到時候是否應該將此經過告知買家？需要怎麼向買家說明才妥當。
其實，林女士將自己所知道的事實告知買家就足夠了，那就是把修理報告及帳單交給買家即可，除非她具體曉得房客曾經在此進行非法業務，她不需提供任何具有猜測性的資訊給買家。換言之，賣家只需對買家坦誠，不需協助買家做出任何的調查工作。
房東從以上個案得到的教誨是，過濾房客切勿尋求捷徑而掉以輕心，否則引狼入室而後悔莫及，以免有漏網之魚，務必隨時提升警覺，如有必要，可在不侵犯房客隱私的前提下，加以監控。
文：陳建友律師