陳建友房地產律師專欄：投資地產永遠不用繳利得稅可能嗎？
陳建友律師事務所
4年前有位匿名的女士曾經打電話向筆者提出這個問題：如果一個人把現有的出租屋出售，然後以1031交換方式去購買一棟房子準備作為自住屋，住滿2年後又將它出售，那麼賣房後獲得的資本利得是否就完全能避開支付利得稅了呢？
美國沒有「免費的午餐」
當時筆者聽了不禁菀薾，認為這種想法簡直是異想天開，不可能的事兒！總覺得若能夠達到這種效果，別說矽谷的富人，幾乎每位擁用至少一個出租物業的人士都會爭先恐後的排隊來了解，如何永不繳利得稅的秘訣。於是筆者就很客氣的反應說：「國稅局是沒提供免費午餐的，無論如何，利得稅是逃不掉的必繳稅，總有一天是需要繳的，不是您繳就是您的後代繳。」
表面上看，筆者給予匿名女士的答案似乎順理成章，一點都沒有錯誤，因為自住屋不是用來出租的，不能算是投資物業，而1031交易只限用於以投資物業交換另一投資物業。因此，若實踐了，這兩筆買賣交易就不合格作為1031交換延稅用途，就這麼簡單。
投資房子的節稅秘訣
當然，筆者當時實際上不是如此解讀她的問題。其實她雖沒明確的說出來，但筆者理解她是在問說：若賣掉出租屋，然後再去購買一棟準備將來自住的房子，但為了滿足1031稅法的要求，先把買下的房子作為投資物業，一買成就以出租方式經營物業一段時間，日後停止出租後自己遷入其中，把它當作自住屋，住滿兩年以上才售出，如此結合1031延稅與121免稅的功能，以吸取兩種不同稅法的優惠，進而達到完全不繳利得稅的功效，可行嗎？
即便是這麼解讀她的問題，筆者潛意識中認為這是絕非可能的事情，想像國稅局是不可能刻意的留下這麼大的漏洞而至今不將其堵住。於是對於匿名女士提出的問題，筆者就沒做進一步的跟蹤。
可是4年後又有位陶先生提出類似的問題，兩個情況的區別在於陶先生是專為他的退休規劃而登門造訪向筆者咨詢。既然是付費的客戶，筆者不得不為他作出深入的探索，儘管乍時對於同一個問題，筆者早已立下同一定論，但鑒於陶先生是客戶，基於不違反職業道德的考量，筆者還是決定投入充份的時間去「探索真理」，帶著「大不了最終探索的結果再一肯定了我對這個問題的見解」的態度。以下是筆者對現下的稅法探索後的結果及分析：
如何結合運用1031與121稅法來節稅
自美國國會於2004年通過「為美國人創造就業法案」（American Job Creation Act of 2004)後，結合1031及121稅法的功能是一種具有「殺傷力」的個人遺產規劃的運作。
自2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過以後，121條例已再次經過修訂，主要是針對於匿名女士所提出的問題：即出售一棟出租轉換成自住用途的房子，並滿足121入住時間的要求，利得不超出免利得的數額上限的話，是否就能永遠不必繳利得稅？此前，如此運作確實能夠達到那個功效，但121條例於2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。
現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的利得就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面8年用來出租，最後2年用來自住，80%的利得不合格免稅，只有20%合格免稅。比如房子由夫妻共同擁有，利得是剛好50萬，那只有10萬能免稅。
雖然121經過修訂後，結合使用121及1031的「殺傷力」已稍被削減，其功能繼續存在、可以藉用以下3種情況來示範。
一：出租屋轉換成自住屋（過去未曾以1031買下）
如果房子非經由1031交換方式買下，買成後作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，先入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠，但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。
二：出租屋轉換成自住屋（過去曾以1031買下）
第二種情況與第一兩者之間的免稅額的使用限制上大同小異，區別在於房子在前者情況下是經由1031交換方式買下。屋主以投資物業將該房子出租一段足以證明該房子確實是有被用來作投資用的時間，一般12至18個月以上，然後再入住兩年以上後才出售。重點是「為美國人創造就業法案」要求屋主必須持有該物業至少5年以上，才能夠使用121免稅優惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同樣地，自住的時間越長，能享用的免稅額越高，實際能享用的免稅額的計算方式無異於第一種情況。
三：自住屋轉換成出租屋
更有一種情況是因房子的淨值超出了50萬的121免稅額，因此為了完全免繳利得稅，尤其是超出50萬利得特別沈重的稅繳，更有人會絞盡腦汁, 設法以1031交換方式暫且把稅繳緩後，日後再從長計議。稅法允許屋主在此情況下搬出房子，將其轉換成出租屋，以1031方式延稅。
問題是，到底需要出租多長的時間才不會讓國稅局對於屋主已具體把該房子改變成投資物業產生質疑？其實這個問題沒有一個明確的答案，當然，時間越久，國稅局的質疑就越小。有專家建議12個月以上的出租時間。
一旦出租了足夠的時間，屋主即可賣屋並能享用高達50萬的121利得免稅額，並且能夠將剩餘不能以121免除的利得以1031交換方式再投入另一投資出租屋，則1031交換買下的出租屋亦可轉換成自住屋，往後屋主一樣可以以上第二情況運作。
筆者從以上分析所達到的結論是，國稅局雖不提供「免費午餐」，但不排除頒發超值的「折扣卷」，您就是要懂得透過什麼渠道去領取它。筆者也在此向匿名女士深表歉意，希望她能有機會閱讀這篇文章，選擇以上對她最有利的策略來運作，從而省下大筆的稅金。
文：陳建友律師
美國沒有「免費的午餐」
當時筆者聽了不禁菀薾，認為這種想法簡直是異想天開，不可能的事兒！總覺得若能夠達到這種效果，別說矽谷的富人，幾乎每位擁用至少一個出租物業的人士都會爭先恐後的排隊來了解，如何永不繳利得稅的秘訣。於是筆者就很客氣的反應說：「國稅局是沒提供免費午餐的，無論如何，利得稅是逃不掉的必繳稅，總有一天是需要繳的，不是您繳就是您的後代繳。」
表面上看，筆者給予匿名女士的答案似乎順理成章，一點都沒有錯誤，因為自住屋不是用來出租的，不能算是投資物業，而1031交易只限用於以投資物業交換另一投資物業。因此，若實踐了，這兩筆買賣交易就不合格作為1031交換延稅用途，就這麼簡單。
投資房子的節稅秘訣
當然，筆者當時實際上不是如此解讀她的問題。其實她雖沒明確的說出來，但筆者理解她是在問說：若賣掉出租屋，然後再去購買一棟準備將來自住的房子，但為了滿足1031稅法的要求，先把買下的房子作為投資物業，一買成就以出租方式經營物業一段時間，日後停止出租後自己遷入其中，把它當作自住屋，住滿兩年以上才售出，如此結合1031延稅與121免稅的功能，以吸取兩種不同稅法的優惠，進而達到完全不繳利得稅的功效，可行嗎？
即便是這麼解讀她的問題，筆者潛意識中認為這是絕非可能的事情，想像國稅局是不可能刻意的留下這麼大的漏洞而至今不將其堵住。於是對於匿名女士提出的問題，筆者就沒做進一步的跟蹤。
可是4年後又有位陶先生提出類似的問題，兩個情況的區別在於陶先生是專為他的退休規劃而登門造訪向筆者咨詢。既然是付費的客戶，筆者不得不為他作出深入的探索，儘管乍時對於同一個問題，筆者早已立下同一定論，但鑒於陶先生是客戶，基於不違反職業道德的考量，筆者還是決定投入充份的時間去「探索真理」，帶著「大不了最終探索的結果再一肯定了我對這個問題的見解」的態度。以下是筆者對現下的稅法探索後的結果及分析：
如何結合運用1031與121稅法來節稅
自美國國會於2004年通過「為美國人創造就業法案」（American Job Creation Act of 2004)後，結合1031及121稅法的功能是一種具有「殺傷力」的個人遺產規劃的運作。
自2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過以後，121條例已再次經過修訂，主要是針對於匿名女士所提出的問題：即出售一棟出租轉換成自住用途的房子，並滿足121入住時間的要求，利得不超出免利得的數額上限的話，是否就能永遠不必繳利得稅？此前，如此運作確實能夠達到那個功效，但121條例於2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。
現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的利得就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面8年用來出租，最後2年用來自住，80%的利得不合格免稅，只有20%合格免稅。比如房子由夫妻共同擁有，利得是剛好50萬，那只有10萬能免稅。
雖然121經過修訂後，結合使用121及1031的「殺傷力」已稍被削減，其功能繼續存在、可以藉用以下3種情況來示範。
一：出租屋轉換成自住屋（過去未曾以1031買下）
如果房子非經由1031交換方式買下，買成後作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，先入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠，但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。
二：出租屋轉換成自住屋（過去曾以1031買下）
第二種情況與第一兩者之間的免稅額的使用限制上大同小異，區別在於房子在前者情況下是經由1031交換方式買下。屋主以投資物業將該房子出租一段足以證明該房子確實是有被用來作投資用的時間，一般12至18個月以上，然後再入住兩年以上後才出售。重點是「為美國人創造就業法案」要求屋主必須持有該物業至少5年以上，才能夠使用121免稅優惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同樣地，自住的時間越長，能享用的免稅額越高，實際能享用的免稅額的計算方式無異於第一種情況。
三：自住屋轉換成出租屋
更有一種情況是因房子的淨值超出了50萬的121免稅額，因此為了完全免繳利得稅，尤其是超出50萬利得特別沈重的稅繳，更有人會絞盡腦汁, 設法以1031交換方式暫且把稅繳緩後，日後再從長計議。稅法允許屋主在此情況下搬出房子，將其轉換成出租屋，以1031方式延稅。
問題是，到底需要出租多長的時間才不會讓國稅局對於屋主已具體把該房子改變成投資物業產生質疑？其實這個問題沒有一個明確的答案，當然，時間越久，國稅局的質疑就越小。有專家建議12個月以上的出租時間。
一旦出租了足夠的時間，屋主即可賣屋並能享用高達50萬的121利得免稅額，並且能夠將剩餘不能以121免除的利得以1031交換方式再投入另一投資出租屋，則1031交換買下的出租屋亦可轉換成自住屋，往後屋主一樣可以以上第二情況運作。
筆者從以上分析所達到的結論是，國稅局雖不提供「免費午餐」，但不排除頒發超值的「折扣卷」，您就是要懂得透過什麼渠道去領取它。筆者也在此向匿名女士深表歉意，希望她能有機會閱讀這篇文章，選擇以上對她最有利的策略來運作，從而省下大筆的稅金。
文：陳建友律師