陳建友房地產律師專欄：加州上訴法院敲響「雙重代理」危機的警鐘
陳建友律師事務所
2014年8月21日，洛杉磯世界日報報導關於一位中國富豪告馬利布當地一家地產仲介公司及其旗下的一名紅牌經紀的頭條新聞。民事案件多如牛毛，況且類似買家告地產經紀虛報房子的實際居住面積，已經不是第一次發生的事情了，但媒體為何會給予此案頭條新聞的地位，實在有點耐人尋味。
原來最近加州上訴法院推翻地方法院為該案所作出的一項裁決，在地產商界裡掀起了不小波動，且敗方地產經紀不甘敗訴，已將此案告至加州最高法院，並且已經受其審理，估計明年中旬即將會有個了結，上訴法院的裁決若被肯定，對地產商現行的營運模式，將會帶來非同小可、翻天覆地的衝擊。
案中買家以1225萬的價格，買下了原以為是擁有約15000尺居住面積的房子，居然只有9400多尺。若按尺寸來評估的話，這位不幸的現金買家虧了4百多萬，對一般民眾而言，這固然是筆大數目，所以這種事情的發生，無論從房子「縮水」或損失程度的角度來看，足以成為頭條新聞的理由。但從更深的層面來看，這件案子所引發的效應就更為深遠了，尤其是鼓勵其地產經紀當「雙重代理」地產商，規模越大，影響越大。
很現實的是，地產經紀的成功指標只看業績，不看其他的，不管是金、銀獎牌得主，恐怕評審不太考慮客戶對於得主所提供的服務的滿意度。案中上訴並且敗訴的被告既是該地產中介公司業績獨占鰲頭的紅牌經紀人，去年成交了價值逾3億美金的交易，佔全美國第七名，若只看業績的話，堪稱地產界的佼佼者。此案能走上盡頭也實在不簡單，看來這位億萬富豪買家為的不是錢，而是「公道」兩個字，於是充滿著決心與對方鬥爭到底，否則這件案子早就庭外和解了，因為以經紀人的地位而言，不值得去冒險走上身敗名裂之路。
其實案子在考驗的，不僅是一位地產界佼佼者的人格，而更重要的是一個體制的誠信。反對「雙重代理」制的少數地產經紀不少是曾經吃過「雙重代理」不道德行為的苦頭的買家經紀，有人稱之為「法律縱容的詐騙」，這種言詞表面上或許會讓某些人覺得說得有些過份，但對一位律師來說，確實也言之不過。
理由是，若一位經紀人與他所代理的客戶的關係是「Fiduciary」既信託關係，而法定信託關係要求受託者須對委託者忠心耿耿（英「undivided loyalty」），而同時加州立委立下民事法規，禁止經紀人向買賣雙方互相表白彼此價格上的底線，而邏輯上賣方要爭取的是最高的賣價，買家則背道而馳，要爭取的是最低買價，兩位立場南轅北轍的當事人由同一位代理人爭取相反的利益，何異於一位律師在離婚案裡代表夫妻兩個人？
法律明文規定，違背信託（英「breach of fiduciary duty）」是詐騙的種類之一，那麼，禁止一位須盡其忠心耿耿責任的經紀人向當事人告知對方價格上的底線，不就是導致經紀人違背信託了嗎？故理論上，每一位從事「雙重代理」的經紀人都在詐騙他們的當事人，而全美只有4個州規定「雙重代理」是不合法的，加州不包括在內。這種言論恐怕難以說服同業者，因為「雙重代理」制的受益者主要還是大型地產商。
綜觀「雙重代理」制的利與幣，好處方面，一個觀點是，同一個經紀人協調雙方的作業會有更高的效率，能夠提前或準時交割，其實這種想法未必正確，因為辦事效率的高低完全看經紀人的素質與能力，由於經紀人良莠不齊，不能一以貫之，另一觀點是，買賣雙方或許覺得經紀人能夠兩頭賺，比較願意少收佣金，那麼賣家可以把省下的佣金，透過減低售價轉到買家身上，這種想法也未必正確，是買家天真的想法，賣家豈不把省下的佣金放在自己的口袋裡，不會因經紀人同意削減佣金而帶來「雙贏」的效益。壞處方面，簡單而言就是經紀人無法對雙方忠心耿耿，一方若受益，另一方就肯定受損，因為好處是從另一方得來的。
這個案件之所以被地產商矚的原因不在於「雙重代理」制是否會被廢除，因為那是由加州立委，而不是由法院來決定的，重點在於法院對於同一個「broker」期下的不同買賣兩方的各自「salesperson」本身對於當事人是否持有信託責任的看法。以往幾乎所有地產業者向來認為，在此情況下，雖然「broker」固然是「雙方代理」，兩位「salesperson」即便由同一個「broker」聘僱，只須單方面對他所代表的那一方承擔信託責任，可是法院另有見解，裁定兩位「salesperson」不分當事人都是任何一方的「fiduciary」。
了解什麼是信託責任的真正意義的人士能理解為何此案會給大地產商如此的焦慮，過去地產商能夠以期下兩位不同的「salesperson 」來多少減少作「雙重代理」的風險，此案例若被最高法院肯定，往後或許地產商對實行已久的生意模式會有所改變，有人會出於風險考量而主動放棄成為「雙重代理」。當然，誰會主動這麼做，端看個人道德水平，立委若不廢除「雙重代理」制，有許多人還是照做「雙重代理」不誤，因為是合法的，管他道德不道德。
文：陳建友律師
原來最近加州上訴法院推翻地方法院為該案所作出的一項裁決，在地產商界裡掀起了不小波動，且敗方地產經紀不甘敗訴，已將此案告至加州最高法院，並且已經受其審理，估計明年中旬即將會有個了結，上訴法院的裁決若被肯定，對地產商現行的營運模式，將會帶來非同小可、翻天覆地的衝擊。
案中買家以1225萬的價格，買下了原以為是擁有約15000尺居住面積的房子，居然只有9400多尺。若按尺寸來評估的話，這位不幸的現金買家虧了4百多萬，對一般民眾而言，這固然是筆大數目，所以這種事情的發生，無論從房子「縮水」或損失程度的角度來看，足以成為頭條新聞的理由。但從更深的層面來看，這件案子所引發的效應就更為深遠了，尤其是鼓勵其地產經紀當「雙重代理」地產商，規模越大，影響越大。
很現實的是，地產經紀的成功指標只看業績，不看其他的，不管是金、銀獎牌得主，恐怕評審不太考慮客戶對於得主所提供的服務的滿意度。案中上訴並且敗訴的被告既是該地產中介公司業績獨占鰲頭的紅牌經紀人，去年成交了價值逾3億美金的交易，佔全美國第七名，若只看業績的話，堪稱地產界的佼佼者。此案能走上盡頭也實在不簡單，看來這位億萬富豪買家為的不是錢，而是「公道」兩個字，於是充滿著決心與對方鬥爭到底，否則這件案子早就庭外和解了，因為以經紀人的地位而言，不值得去冒險走上身敗名裂之路。
其實案子在考驗的，不僅是一位地產界佼佼者的人格，而更重要的是一個體制的誠信。反對「雙重代理」制的少數地產經紀不少是曾經吃過「雙重代理」不道德行為的苦頭的買家經紀，有人稱之為「法律縱容的詐騙」，這種言詞表面上或許會讓某些人覺得說得有些過份，但對一位律師來說，確實也言之不過。
理由是，若一位經紀人與他所代理的客戶的關係是「Fiduciary」既信託關係，而法定信託關係要求受託者須對委託者忠心耿耿（英「undivided loyalty」），而同時加州立委立下民事法規，禁止經紀人向買賣雙方互相表白彼此價格上的底線，而邏輯上賣方要爭取的是最高的賣價，買家則背道而馳，要爭取的是最低買價，兩位立場南轅北轍的當事人由同一位代理人爭取相反的利益，何異於一位律師在離婚案裡代表夫妻兩個人？
法律明文規定，違背信託（英「breach of fiduciary duty）」是詐騙的種類之一，那麼，禁止一位須盡其忠心耿耿責任的經紀人向當事人告知對方價格上的底線，不就是導致經紀人違背信託了嗎？故理論上，每一位從事「雙重代理」的經紀人都在詐騙他們的當事人，而全美只有4個州規定「雙重代理」是不合法的，加州不包括在內。這種言論恐怕難以說服同業者，因為「雙重代理」制的受益者主要還是大型地產商。
綜觀「雙重代理」制的利與幣，好處方面，一個觀點是，同一個經紀人協調雙方的作業會有更高的效率，能夠提前或準時交割，其實這種想法未必正確，因為辦事效率的高低完全看經紀人的素質與能力，由於經紀人良莠不齊，不能一以貫之，另一觀點是，買賣雙方或許覺得經紀人能夠兩頭賺，比較願意少收佣金，那麼賣家可以把省下的佣金，透過減低售價轉到買家身上，這種想法也未必正確，是買家天真的想法，賣家豈不把省下的佣金放在自己的口袋裡，不會因經紀人同意削減佣金而帶來「雙贏」的效益。壞處方面，簡單而言就是經紀人無法對雙方忠心耿耿，一方若受益，另一方就肯定受損，因為好處是從另一方得來的。
這個案件之所以被地產商矚的原因不在於「雙重代理」制是否會被廢除，因為那是由加州立委，而不是由法院來決定的，重點在於法院對於同一個「broker」期下的不同買賣兩方的各自「salesperson」本身對於當事人是否持有信託責任的看法。以往幾乎所有地產業者向來認為，在此情況下，雖然「broker」固然是「雙方代理」，兩位「salesperson」即便由同一個「broker」聘僱，只須單方面對他所代表的那一方承擔信託責任，可是法院另有見解，裁定兩位「salesperson」不分當事人都是任何一方的「fiduciary」。
了解什麼是信託責任的真正意義的人士能理解為何此案會給大地產商如此的焦慮，過去地產商能夠以期下兩位不同的「salesperson 」來多少減少作「雙重代理」的風險，此案例若被最高法院肯定，往後或許地產商對實行已久的生意模式會有所改變，有人會出於風險考量而主動放棄成為「雙重代理」。當然，誰會主動這麼做，端看個人道德水平，立委若不廢除「雙重代理」制，有許多人還是照做「雙重代理」不誤，因為是合法的，管他道德不道德。
文：陳建友律師