陳建友房地產律師專欄：全新的加州住宅標準制定買賣協議即將出爐
陳建友律師事務所
地產經紀您準備好了嗎？
加州地產商協會歷年來不斷推出各種住宅交易中所須表格，以供其會員使用，其中一些是地產法有所規定必須使用的、與出售屋相關的表白書，一些是屬於勸告性（advisory）的表格，以便買家了解購屋須作出的檢查義務，不乏一些用來表明經紀人在交易中所扮演的角色及所承擔的具體責任局限的表格。
即將在今年的感恩節的幾天前推出的最新版本的加州住宅標準製訂買賣協議與往年不同之處，在於修改幅度上，尤其幾項重要條款，從作業慣例而言，有著實質性的改頭換面，導致運作上不能一以貫之，值得地產經紀人多留意，也鼓勵筆者在此與大家分享地產律師對新表格的解讀，歡迎參考並參與評論。以下是筆者對更改過或添加的主要條款的分解：
合約轉讓（Assignment）
過去，買家可以不必取得賣家同意之下，隨意把已簽訂的買賣協議轉讓給其他人，往往賣家經紀會收到有買家名字加上「and/or assignee」類似這種文字的出價單，意味著未來交割時，買家未必是原始買家，而交易過程中不須取得賣家的認同，就可擅自作出此決定，賣家沒有反對的權力。新表格存在著對此作法加以限制的條款，要求買家預先取得賣家的認同才可轉讓，但賣家的不認同必須基於合理原因，如同一般租賃協議中的轉讓限制條款，給予賣家在選擇與他進行交易的對象上某些程度的決定權，以確保交易成交的成功率。
代表身份附錄（Representative Capacity Addendum)
新表格也添加了有關第三方以代表身份為當事人簽字的條款，其重要性在於揭發或澄清簽字人扮演的角色，以防日後當事人以簽字無效為由，拒絕履約，導致交易胎死腹中。
舉凡信託、遺產認證或委託書情況都得以委任代表人為當事人進行交易，新增條款可確認代表人簽字的合法性，買賣雙方都有權在買賣過程中，向另一方索取代表身份附錄，以證實簽字人與當事人的關係，這個權力可以以「Notice To Perform」運作方式執行並堅持，通知收受方若沒在限期內把代表身份附錄準時提交給對方，則可能因此失去繼續交易的權力，尤其經紀人不可對此過於掉以輕心，否則將來對客戶難以交待，且面臨尷尬局面。
訂金釋放（Release Of Deposit）
買家所存放的訂金一般將由Escrow為買賣雙方管理，買家不完成交易並提出要求退還訂金的情況下，一般慣例都須雙方簽字，Escrow才有權按雙方一致的指示下把訂金釋放給被指定的一方。若當事人意見分歧，訂金就必須繼續留在Escrow, 有待法院對於訂金的歸屬權作出裁決。但新表格對此慣例有作出稍微改變，新條款給予認為有理獲取訂金的那一方，直接書面向Escrow申請釋放訂金，Escrow一旦接到通知，就必須將此請求以書面通知轉告另一方，若10天後沒接到任何反對聲音，即可將訂金釋放給請求方。
這一條款完成改變了慣例，經紀人無論代表的是那一方，也會因它的存在而無形中額外扛下了以往不須承擔的責任，若沒留意到Escrow寄來的郵件而錯過時限，最終因沈默而被誤以為不反對訂金被釋放，而實際上該經紀人所代表的當事人是有充份理由獲取訂金，但卻因不及時向Escrow表示反對對方的請求，而造成當事人在訂金上喪失權力的時候，經紀人隨即可能會因此與客戶對薄公堂。
類似此條款常見於開發商使用的新屋買賣協議，或商業買賣協議，可是在成屋交易中，此前從未出現，正因為此條款即將被納入加州標準住宅買賣協議，這種處理訂金歸屬權的運作方式從此會成為慣例，但地產經紀也難免須要一段時間來適應新規則，不及時接受培訓的話，恐怕會因不清楚新程序而惹禍上身。
地產經紀責任範圍（Brokers Scope Of Duty）
過去，地產經紀是以勸告的方式透過給予買家的「買家勸告書」來盡其告知客戶經紀人的責任範圍的職務。例如，除了房子本身及其界限內可以用肉眼看到的問題，一般經紀人是毫無義務造訪房子以外的地方，如市或縣政府有關部門，對房子建造的合法性，如有無許可證，進行查證。
由於是透過勸告書，有許多地產經紀仍然會忘記把勸告書交給買家，而導致買家不清楚經紀人的責任範圍，而忽略了到有關部門去了解房子的情況，以致交割後才發現事先就可發現的不良情況，屆時會一口咬定經紀人對遺漏攸關房子合法性的重要事實須承擔責任。
以避免此情況的發生，新表格已從該勸告書上有關這方面責任的文字納入買賣雙方簽署的協議，以便以更有效的方式把重要信息傳達給買交，以求降低買家因不明白經紀人的責任範圍而事後與經紀人發生爭執的機率，從而減少訴訟的產生。
加州地產商協會所製訂的新版標準住宅買賣協議中出現的更改相當繁多，不勝在此一一枚舉，沒經過培訓就開始利用新表格的經紀人，不妨自己花點時間仔細閱讀新表格，以確保不會錯誤填寫表格，以免因對新表格不熟悉而在客戶面前顯得不專業，由於過去所使用的表格已大有改變，即使是有經驗的經紀人都必須小心填寫表格，以免失誤。
文：陳建友律師
加州地產商協會歷年來不斷推出各種住宅交易中所須表格，以供其會員使用，其中一些是地產法有所規定必須使用的、與出售屋相關的表白書，一些是屬於勸告性（advisory）的表格，以便買家了解購屋須作出的檢查義務，不乏一些用來表明經紀人在交易中所扮演的角色及所承擔的具體責任局限的表格。
即將在今年的感恩節的幾天前推出的最新版本的加州住宅標準製訂買賣協議與往年不同之處，在於修改幅度上，尤其幾項重要條款，從作業慣例而言，有著實質性的改頭換面，導致運作上不能一以貫之，值得地產經紀人多留意，也鼓勵筆者在此與大家分享地產律師對新表格的解讀，歡迎參考並參與評論。以下是筆者對更改過或添加的主要條款的分解：
合約轉讓（Assignment）
過去，買家可以不必取得賣家同意之下，隨意把已簽訂的買賣協議轉讓給其他人，往往賣家經紀會收到有買家名字加上「and/or assignee」類似這種文字的出價單，意味著未來交割時，買家未必是原始買家，而交易過程中不須取得賣家的認同，就可擅自作出此決定，賣家沒有反對的權力。新表格存在著對此作法加以限制的條款，要求買家預先取得賣家的認同才可轉讓，但賣家的不認同必須基於合理原因，如同一般租賃協議中的轉讓限制條款，給予賣家在選擇與他進行交易的對象上某些程度的決定權，以確保交易成交的成功率。
代表身份附錄（Representative Capacity Addendum)
新表格也添加了有關第三方以代表身份為當事人簽字的條款，其重要性在於揭發或澄清簽字人扮演的角色，以防日後當事人以簽字無效為由，拒絕履約，導致交易胎死腹中。
舉凡信託、遺產認證或委託書情況都得以委任代表人為當事人進行交易，新增條款可確認代表人簽字的合法性，買賣雙方都有權在買賣過程中，向另一方索取代表身份附錄，以證實簽字人與當事人的關係，這個權力可以以「Notice To Perform」運作方式執行並堅持，通知收受方若沒在限期內把代表身份附錄準時提交給對方，則可能因此失去繼續交易的權力，尤其經紀人不可對此過於掉以輕心，否則將來對客戶難以交待，且面臨尷尬局面。
訂金釋放（Release Of Deposit）
買家所存放的訂金一般將由Escrow為買賣雙方管理，買家不完成交易並提出要求退還訂金的情況下，一般慣例都須雙方簽字，Escrow才有權按雙方一致的指示下把訂金釋放給被指定的一方。若當事人意見分歧，訂金就必須繼續留在Escrow, 有待法院對於訂金的歸屬權作出裁決。但新表格對此慣例有作出稍微改變，新條款給予認為有理獲取訂金的那一方，直接書面向Escrow申請釋放訂金，Escrow一旦接到通知，就必須將此請求以書面通知轉告另一方，若10天後沒接到任何反對聲音，即可將訂金釋放給請求方。
這一條款完成改變了慣例，經紀人無論代表的是那一方，也會因它的存在而無形中額外扛下了以往不須承擔的責任，若沒留意到Escrow寄來的郵件而錯過時限，最終因沈默而被誤以為不反對訂金被釋放，而實際上該經紀人所代表的當事人是有充份理由獲取訂金，但卻因不及時向Escrow表示反對對方的請求，而造成當事人在訂金上喪失權力的時候，經紀人隨即可能會因此與客戶對薄公堂。
類似此條款常見於開發商使用的新屋買賣協議，或商業買賣協議，可是在成屋交易中，此前從未出現，正因為此條款即將被納入加州標準住宅買賣協議，這種處理訂金歸屬權的運作方式從此會成為慣例，但地產經紀也難免須要一段時間來適應新規則，不及時接受培訓的話，恐怕會因不清楚新程序而惹禍上身。
地產經紀責任範圍（Brokers Scope Of Duty）
過去，地產經紀是以勸告的方式透過給予買家的「買家勸告書」來盡其告知客戶經紀人的責任範圍的職務。例如，除了房子本身及其界限內可以用肉眼看到的問題，一般經紀人是毫無義務造訪房子以外的地方，如市或縣政府有關部門，對房子建造的合法性，如有無許可證，進行查證。
由於是透過勸告書，有許多地產經紀仍然會忘記把勸告書交給買家，而導致買家不清楚經紀人的責任範圍，而忽略了到有關部門去了解房子的情況，以致交割後才發現事先就可發現的不良情況，屆時會一口咬定經紀人對遺漏攸關房子合法性的重要事實須承擔責任。
以避免此情況的發生，新表格已從該勸告書上有關這方面責任的文字納入買賣雙方簽署的協議，以便以更有效的方式把重要信息傳達給買交，以求降低買家因不明白經紀人的責任範圍而事後與經紀人發生爭執的機率，從而減少訴訟的產生。
加州地產商協會所製訂的新版標準住宅買賣協議中出現的更改相當繁多，不勝在此一一枚舉，沒經過培訓就開始利用新表格的經紀人，不妨自己花點時間仔細閱讀新表格，以確保不會錯誤填寫表格，以免因對新表格不熟悉而在客戶面前顯得不專業，由於過去所使用的表格已大有改變，即使是有經驗的經紀人都必須小心填寫表格，以免失誤。
文：陳建友律師