陳建友房地產律師專欄：如何結合運用1031及121稅法來節稅
陳建友律師事務所
自從美國國會於2004年通過「為美國人創造就業法案」（American Job Creation Act of 2004)後，結合1031及121稅法的功能已成為一種具有「殺傷力」的個人理財規劃的運作。
「1031」只能用以為投資物業中所賺得的獲利所得，把價款投入購買另一物業繼續投資，得以為獲利所得延緩繳稅，直至有朝一日，納稅人終於決定退出投資市場，不再把賣掉物業的價款購買另一物業，選擇屆時為過往所累積獲利繳清稅債。而「121」給予主要自用住宅屋主高達50萬免獲利所得的稅務優惠，條件是賣屋前5年至少有2年以上時間屋主必須入住自用。
中國人熱衷投資住宅作出租用途，日後可選擇用「1031」方式延稅，或將物業收回作為自住用途，因此有人會設想到先把經由「1031」交換方式買下的房子用來出租一段時間後，才入住2年再出售，既符合「1031」又符合「121」，得以吸取兩種不同稅法的獨特優惠，這麼做是否就能達到永遠不必繳利得稅的功效？
自從2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過以後，121條例已再次經過修訂，主要是針對以上所提出的問題。此前，如此運作確實能夠達到永遠不繳利得稅的功效，但121條例於2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。
現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的利得就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面8年用來出租，最後2年用來自住，80%的利得必須繳稅，20%則合格免稅。比如房子由夫妻共同擁有，利得剛好是50萬，那只有10萬的利得不必繳稅。
雖然121經過修訂後，結合使用121及1031來節稅的「殺傷力」已稍被削減，但其功能繼續存在，可以藉用以下3種情況來示範。
一：出租屋改成自住屋（過去未曾以1031買下）
如果房子非經由1031交換方式買下，而買成後即作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠，但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能夠使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。
二：出租屋改成自住屋（過去曾以1031買下）
第二與第一種情況的區別在於房子在前者情況下是經由1031交換方式買下。屋主以投資物業將該房子出租一段足以證明該房子確實是有被用來作投資用的時間，一般12至18個月以上，然後再入住兩年以上後才出售。重要的是，「為美國人創造就業法案」要求屋主必須持有該物業至少5年以上，才能夠使用121免稅優惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同樣地，自住的時間越長，能享用的免稅額越高，實際能享用的免稅額的計算方式無異於第一種情況。
三：自住屋改成出租屋
更有一種情況是因房子的淨值超出了50萬的121免稅額，因此為了完全免繳利得稅，尤其是超出50萬的利得特別沈重的稅繳，更有人會絞盡腦汁, 設法以1031交換方式暫且把稅繳緩後，日後再從長計議。稅法允許屋主在此情況下搬出房子，將其轉換成出租屋，以便將來以1031方式延稅。
問題是，到底需要出租多長的時間才不會讓國稅局對於屋主已具體把該房子改變成投資物業所產生的質疑？其實這個問題沒有一個明確的答案，當然，時間越久，國稅局的質疑就越小。有專家建議12個月以上的出租時間。
一旦出租了足夠的時間，屋主即可賣屋並能享用高達50萬的121利得免稅額，並且能夠將剩餘不能以121免除的利得以1031交換方式再投入另一投資出租屋，而且1031交換買下的出租屋亦可改成自住屋，往後屋主一樣可以以上第二種情況運作。
國稅局雖不提供「免費午餐」，但不排除頒發超值的「折扣卷」，地產投資者就是要懂得透過什麼渠道去領取它。
「1031」只能用以為投資物業中所賺得的獲利所得，把價款投入購買另一物業繼續投資，得以為獲利所得延緩繳稅，直至有朝一日，納稅人終於決定退出投資市場，不再把賣掉物業的價款購買另一物業，選擇屆時為過往所累積獲利繳清稅債。而「121」給予主要自用住宅屋主高達50萬免獲利所得的稅務優惠，條件是賣屋前5年至少有2年以上時間屋主必須入住自用。
中國人熱衷投資住宅作出租用途，日後可選擇用「1031」方式延稅，或將物業收回作為自住用途，因此有人會設想到先把經由「1031」交換方式買下的房子用來出租一段時間後，才入住2年再出售，既符合「1031」又符合「121」，得以吸取兩種不同稅法的獨特優惠，這麼做是否就能達到永遠不必繳利得稅的功效？
自從2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過以後，121條例已再次經過修訂，主要是針對以上所提出的問題。此前，如此運作確實能夠達到永遠不繳利得稅的功效，但121條例於2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。
現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的利得就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面8年用來出租，最後2年用來自住，80%的利得必須繳稅，20%則合格免稅。比如房子由夫妻共同擁有，利得剛好是50萬，那只有10萬的利得不必繳稅。
雖然121經過修訂後，結合使用121及1031來節稅的「殺傷力」已稍被削減，但其功能繼續存在，可以藉用以下3種情況來示範。
一：出租屋改成自住屋（過去未曾以1031買下）
如果房子非經由1031交換方式買下，而買成後即作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠，但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能夠使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。
二：出租屋改成自住屋（過去曾以1031買下）
第二與第一種情況的區別在於房子在前者情況下是經由1031交換方式買下。屋主以投資物業將該房子出租一段足以證明該房子確實是有被用來作投資用的時間，一般12至18個月以上，然後再入住兩年以上後才出售。重要的是，「為美國人創造就業法案」要求屋主必須持有該物業至少5年以上，才能夠使用121免稅優惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同樣地，自住的時間越長，能享用的免稅額越高，實際能享用的免稅額的計算方式無異於第一種情況。
三：自住屋改成出租屋
更有一種情況是因房子的淨值超出了50萬的121免稅額，因此為了完全免繳利得稅，尤其是超出50萬的利得特別沈重的稅繳，更有人會絞盡腦汁, 設法以1031交換方式暫且把稅繳緩後，日後再從長計議。稅法允許屋主在此情況下搬出房子，將其轉換成出租屋，以便將來以1031方式延稅。
問題是，到底需要出租多長的時間才不會讓國稅局對於屋主已具體把該房子改變成投資物業所產生的質疑？其實這個問題沒有一個明確的答案，當然，時間越久，國稅局的質疑就越小。有專家建議12個月以上的出租時間。
一旦出租了足夠的時間，屋主即可賣屋並能享用高達50萬的121利得免稅額，並且能夠將剩餘不能以121免除的利得以1031交換方式再投入另一投資出租屋，而且1031交換買下的出租屋亦可改成自住屋，往後屋主一樣可以以上第二種情況運作。
國稅局雖不提供「免費午餐」，但不排除頒發超值的「折扣卷」，地產投資者就是要懂得透過什麼渠道去領取它。