要找一個理想的居住環境是所有來美國的人第一件就會面臨的事情，租一個好的房子除了選擇好的環境地點之外還要避免面對房東與房客之間的糾紛，所以在糾紛發生之前就做好事前的預防是非常必要的。當您了解作為房東或者是房客您有何種權利義務時，當問題發生，您就不會求助無門或者是任人宰割。許律師將用一系列的文章介紹房東和房客之間的權利和義務，並將講解法律的規定和實務上的作法。

當您搜尋各式各樣的媒體資源，找了許多的房子也參觀過許多待租的住宅後終於決定了一間滿意且符合您預算房子，一切都準備就緒後準備和您的房東簽約前您必須留意一些問題，例如，口頭上的協議是否已經有法律上的效力？Lease agreement 和Rental agreement有什麼不一樣？他們之間的優缺點是什麼？要注意哪些契約上的事情呢？哪些東西我必須寫下來才能保障我呢？

RENTAL AGREEMENTS AND LEASES
在您租一個單位之前，房東和房客必須要選擇一種協議：短期租約(Rental agreement)或是長期租約(Lease)。這種協議的達成讓房客有了居住和使用房子的權利，我們稱之為租賃。

短期租約(Rental agreement)是以一個較短的週期為付款的期限，例如每日、每週、每月。以每月付一次週期我們稱為month-to month rental agreement又叫做month-to month tenancy，這是最常見的一種租賃期間。這種租期的到期日是在每個月底，之後每付一次房租就視為續租。Rental agreement不會協議租期總共是幾個星期、幾個月，只要房客繼續付房租，房東沒有請房客離開，房客就可以繼續使用房子。

短期租約時間的長短影響了三件事：
1. 房客多久付一次房租
2. 如果房東或房客要終止合約時多久之前要通知對方
3. 如果房東要更改合約之中的條文或租期的長短多久之前要通知對方

口頭租約協議Oral rental agreement
口頭協議是指房客和房東以口頭達成協議(沒有任何的文字記錄)，房客同意一段時間支付房租，即使沒有以任何文字記錄，這種契約仍是有效的。但是如果房客和房東之間因為某些因素產生了糾紛，雙方將沒有辦法能夠保障或證明自己的權利。然而即使是口頭協議，房東仍然有義務要給你一些資訊，例如：房東的名字、地址、電話、代理人的資料、誰負責收取房租、房租以何種形式付款(現金、支票、匯票)。在有些情況下口頭協議還是必須要寫成文字記錄，例如：房客打算租房子多久(九個月、一年)、房東允許飼養寵、房東同意支付所有的花費(水電、垃圾處理費、園丁)。另外需特別注意只要房東和房客達成一年或一年以上的租期，依據法律規定就必須要寫成協議，如果沒有寫成協議的話契約就沒有拘束力。

下一期的許志明律師專欄，將為您繼續介紹「文字租約協議」以及「長期租約」。

許志明‧薛尊仁聯合律師事務所
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《許志明律師專欄》 房東vs.房客 Part 2