導言：隨著近來經濟不斷衰退，房地產問題也成為了重要議題。不少曾經價值不菲的房屋目前也大打折扣。如果當您購買房屋時發現問題該怎麼辦？今天我就將針對該問題向各位做出一些建議。

問題：鄭先生，我剛從中國來。由於我以前聽說在美國購房法律總是不站在買主一方，因此我很擔心。如果購房時出現問題，賣主是沒有責任的。你有什麼建議？--小紅，柔斯密。

以前的法律：在過去確實如此。“Caveat Emptor”就是一項控制法，拉丁文裡意思就是“買主注意”。基本上，賣方無論如何都不會形成對買方的欺詐行為。如果買主在買房后突然發現房屋問題，責任將歸結給買主一方，原因是買主沒有在購買前做好相關檢查。

現行法律的總結：目前的法律較過去更保護買主一方，並且可總結為以下幾點：

• 如果買主提前被通知問題所在，並表示接受，賣主則不需承擔任何責任。

• 如果買主提前被通知為題所在，但卻必須依靠賣方來維持交易，賣主有時則需承擔責任。

• 如果您未被提前通知問題所在，而賣方卻知情不報，并且影響到您房屋的價值，賣主則將承擔責任。

隱藏破損vs.明顯破損：在訴訟中常見的一個問題就是決定房屋的破損情況是否顯著。所謂隱藏破損就是指一般買主不容易發現的問題。而一旦被證明是隱藏破損，責任可能由賣方承擔。但如何決定破損的隱藏程度則至關重要。如果破損極爲隱秘，連買方在詳細檢查后都無法發現問題所在時，買方則不用承擔責任。

相反，像房頂有漏洞這一類較明顯的破損則被稱爲明顯破損。如果破損情況很明顯，通常可直觀看到的話，賣方通常都沒有責任。

拍照：無論如何，拍照總能最説明問題。儅您打算買賣房屋時，一定要給房屋拍照。照片可向法官或陪審團反映房屋的真實情況。例如，如果有人稱他們不知道購買的房屋牆壁有問題，購買不久牆壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底，證明牆壁堅固無損，則可幫助法官定案。

口頭承諾：在加州您可證明口頭做的承諾，但標準卻非常高及困難。因此最好將承諾以合同的形式記錄下來。因爲不管對方與您的關係多密切，一旦他們反悔，您將後悔莫及。

意外開支去除：隨著交易的展開，每個人都想完成交易。而交易無法完成，就意味著沒有人能順利拿到錢。地產公正公司得不到錢，買賣雙方得不到錢，賣主也拿不到錢。很多時候買主在對房產仔細檢查后，會逐漸發現不少問題。而賣主又會刻意隱瞞實情，這個時候買主就必須堅持立場。切莫受騙上當，不要匆忙交易。

提醒賣主潛在問題：通常賣主擺脫責任的一個途徑就是聲稱自己對房屋缺陷並不知情，屬合理申辯。因此，作爲買主一旦發現問題就必須使用挂號信寫信通知：1）賣主；2）賣主代理；3）買主代理；4）房產公正公司；5）律師（如果需要）。而約$100的挂號信費用則將在日後的訴訟中為您省去不少煩惱。

希望今天的回答對您有所幫助! 如果您還有任何問題，歡迎您致電至鄭博仁律師事務所，祝您有個愉快的週末，謝謝!