同方諮詢 - 淺談業主在土地開發專案中如何保護自己(一)

一般認為,土地開發專案只與開發商有關,與普通民眾關係不大,其實不然。大家知道,擁有獨立屋是我們每個人實現美國夢的不可或缺的組成部分之一。買房之後,我們會發現或多或少,都得在現有房產基礎上做些改進才能滿足自己的需要,比如,最簡單的,在後院加個天井;或者,院子比較大,想加蓋一個運動場之類;再比如,加蓋一間臥室或衛生間等等。在上述這些情形下,我們其實也是在以業主兼開發商的身份進行土地開發,只不過是規模小點兒而已。對於普通人而言,業主自己是無法完成這些開發專案的,大多需要雇請承包商。在工程建築界,但凡談到承包商,都會感到頭疼。為什麼這麼說呢?答案很簡單,因為承包商有太多的空間進行欠規範操作。那麼,作為一個普通人的業主,怎樣做才能避免因承包商這樣或那樣的欠規範操作而蒙受損失呢?固然,尋求專業人士的説明不失為一條捷徑。可是,常常有許多業主在遭受損失後才想起來求助於專業人士,或者就不清楚該向哪一行的人士尋求説明。本文通過一個案例,分析工程承包中承包商的一些欠規範操作,向普通讀者介紹工程建築中的一些基本概念,以説明一般人在碰到類似情形時,即使沒有專業人士的説明,也能適當保護自己。

先來看一個案例。這件事發生在本公司的一個客戶身上,事情的經過是這樣的。這位客戶大約在兩年多前購買了一套住宅。開發商原先規劃在坡下的一塊平地上建運動場,後來由於房市走軟,只好在房屋建成後馬上將其上市,被這位客戶買去。必須說明的是,該地產的開發商之一同時也是其承包商。辦理交割手續時,開發商告知買主,坡下地塊建運動場所需一切許可證已齊備,只待開工興建即可。聽開發商這麼一說,業主也急不可耐地想儘快地將運動場建成。在房產已經過戶後,開發商還很熱心地幫業主張羅著建運動場的事宜。開發商幫著找土木工程師,地質工程師,及土地平整承包商。與此同時,業主也與另一承包商簽訂了運動場施工合同,並支付了保證金。運動場承建商代業主向市里有關部門遞交了土地平整圖及地質報告。而在未獲得市有關部門批復前,原開發商已于數月內“完成”了土地平整,並出具了由土木工程師和地質工程師簽署的土地平整報告,並遞交到市里有關主管部門。在數月內未收到市有關部門的回饋意見後,業主不得已去電詢問有關情況。市主管部門調閱檔案後告知,該運動場加建專案因未交付審圖費而被擱置,業主應先補交審圖費以便開始有關審批手續;同時令業主在土地平整圖紙獲得批准前暫停一切施工活動。在這種情況下,業主決定聘用我公司作為土木工程師,説明其從市里相關部門獲取所需許可證以便使該專案進行下去。筆者接手該專案後,對該專案重新進行了設計,用不到七個月的時間從市里各相關部門獲得批准。就這樣,在中斷約一年後,該專案真正具備了施工條件。然而,在確認原運動場承建商不具備資質後,業主取消了合同。原先的運動場承建商則藉口業主違約及該專案中業主存在違規操作而拒絕返還業主定金。業主不得已進入法律程式以討回定金。從這件案例,我們可以看到,業主由於對土地開發專案的過程及手續缺乏瞭解並輕信了承包商的話而導致工期被耽誤,並且經濟上也遭受了一定的損失。那麼,在整個過程中,承包商是否存在欠規範操作呢?答案是肯定的。請看下回的具體分析。