張大欽律師：SEC起訴洛杉磯EB5律師證券詐騙，區域中心投資要小心利益衝突
張大欽律師事務所
外國投資者選擇EB5區域中心投資移民方式，必須接受區域中心內在的兩個特性： 1） 風險性。 2）區域中心的謀利性。 風險性是法律內置的，無法完全避免， 但可以通過認真篩選專案來有效減少。 既然每個區域中心都存在謀利目的，投資者寧願自己的錢讓那些有能力又能實現好結果的人來賺。 最要命的是，某些區域中心既賺了你的錢，有沒能帶來好的結果。耽誤了大把時間和機會，投資者賠了夫人又折兵。代價實在太大。
如何挑選一個穩妥可靠的區域中心專案是投資者普遍關心的話題。日前，有移民律師兼任區域中心所有人、投資項目所有人，利用多重身份騙取投資者利益。他們一方面身為投資者的代理律師，應為客戶謀取最大利益；另一方面作為項目所有人，希望收取更多的投資款和利潤。兩種利益衝突之下，往往投資者成為犧牲品。
近日，美國證券交易委員會（SEC）以證券詐騙起訴洛杉磯EB5移民律師Justin Moongyu Lee、其妻子Rebecca Taewon Lee、其律所合夥人Thomas Edward Kent以及其名下五個註冊公司。此三人同時擔任了區域中心的所有人、項目所有人、以及該專案投資者的代理律師。他們利用三重身份之便利，吸引並誤導了23位投資者，募集1150萬美元挪作他用。最終投資專案沒有建成，目標工作崗位沒有設立，投資者面臨了嚴重的經濟損失。
• 2006年，Justin Lee和Kent二人通過了USCIS審批，成為堪薩斯州尤利西斯某區域中心的所有人。他們在申請時稱該中心能為堪薩斯州西南部帶來“可觀的經濟效益”和“數千個”新的工作機會。
• 然而至2008年中旬，該中心內的主要的乙醇生產廠項目的建造出現障礙，繼續建造已不能帶來任何經濟利益。結果Justin Lee和Kent二人通過編造虛假檔，向USCIS隱瞞了其沒有按照EB5規定創設工作機會的失敗事實。
• 與此同時，Justin Lee的資金周轉出現困難，於是他未經允許便從投資者託管帳戶中汲取資金。Lee夫婦二人從乙醇廠投資者的帳戶暗中挪用了數百萬美元。部分用於投資位於費城的鐵礦項目，並通過該項目的獲利來賠付部分投資者。
• Lee等三人曾在洛杉磯召開投資者研討會。在研討會中，該乙醇生產廠為討論重點。三人在明知該廠已全面停工的情況下，繼續利用虛假的商業計畫書來欺騙消費者，計畫書中稱截止2010年6月該廠還在建造中，並將於2011年11月完工。
通過上述事實可以清楚看出，他們三人利用了投資者的弱勢地位，設計了騙局直接哄騙投資者，儘管此三人有償還投資者的行為，但該行為不能抵消他們已經嚴重違背了證券法中反詐騙規定的事實。除了證券詐騙外，Justin Lee還面臨著來自FBI、USIIC、IRS的刑事起訴。
EB5投資者，在選擇區域中心專案時應注意如下事項：
首先，應該瞭解該區域中心過去專案開發經驗，業績和記錄。 一定要問清楚區域中心之前的專案有多少投資者， 有多少I-526已經批准， 有多少I-829已經批准， 有沒有exemplary package 預審預批，有沒有投資者的投資本金獲得償還。儘管過去項目的操作業績不能保障現在或將來項目的必然成功，但是至少，它意味著更大的成功概率。 到過山頂下來的人和還沒開始爬的人是不一樣的。到過山頂的人知道爬山的過程要面對多少困難和險阻，他們能比較好地克服和應對。
其次，應該瞭解該中心開發商自己的投資比率占投資額的比重、外國投資者占投資額的比重、有沒有銀行承諾貸款、抵押物業的合理市場價值，有多少資金已到位、以及開發商募集資金的進度和能力等。
再者， 要看開發方是否有能力按照商業計畫書所描述的如期推動項目進展，並提供定期的詳細的關於工作創造方面的彙報。
最後， 也是最重要一點，應瞭解專案公司的資本結構和管理架構：其區域中心負責人，開發商是否同時為代理律師、是否存在不可克服的利益衝突、是否有有效的監管平衡制約機制等。需要指出的是，衝突利益在幾乎所有區域中心專案中都多多少少或明或暗地存在。肥水多留自家田。衝突利益一點都沒有是不可能的。 但是衝突利益要全面如實披露，而且能有效制約平衡非常重要。 不敢如是披露衝突利益經不起盡職調查的專案肯定是有問題的。 如果區域中心經營人，專案開發商， 指定代理律師都是同一個人，這裏過高的衝突利益容易導致出軌或鋌而走險。最低限度地，投資者應該選擇自己信得過的律師來代理自己的移民案件。 區域中心執意要投資者用區域中心指定律師的做法是既不合理也不合法的。投資者的利益和區域中心的利益是直接衝突的，一個負責任的律師不應該既代理區域中心又代理投資者。 誰出律師費， 誰就有權利選擇自己的律師，這恐怕是再簡單不過的道理。
以上內容僅是概括的建議，具體的判斷是需要通過收集大量材料並整理判斷出有用的資訊才能得出的，這往往需要委託有經驗的律師來辦理。
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如何挑選一個穩妥可靠的區域中心專案是投資者普遍關心的話題。日前，有移民律師兼任區域中心所有人、投資項目所有人，利用多重身份騙取投資者利益。他們一方面身為投資者的代理律師，應為客戶謀取最大利益；另一方面作為項目所有人，希望收取更多的投資款和利潤。兩種利益衝突之下，往往投資者成為犧牲品。
近日，美國證券交易委員會（SEC）以證券詐騙起訴洛杉磯EB5移民律師Justin Moongyu Lee、其妻子Rebecca Taewon Lee、其律所合夥人Thomas Edward Kent以及其名下五個註冊公司。此三人同時擔任了區域中心的所有人、項目所有人、以及該專案投資者的代理律師。他們利用三重身份之便利，吸引並誤導了23位投資者，募集1150萬美元挪作他用。最終投資專案沒有建成，目標工作崗位沒有設立，投資者面臨了嚴重的經濟損失。
• 2006年，Justin Lee和Kent二人通過了USCIS審批，成為堪薩斯州尤利西斯某區域中心的所有人。他們在申請時稱該中心能為堪薩斯州西南部帶來“可觀的經濟效益”和“數千個”新的工作機會。
• 然而至2008年中旬，該中心內的主要的乙醇生產廠項目的建造出現障礙，繼續建造已不能帶來任何經濟利益。結果Justin Lee和Kent二人通過編造虛假檔，向USCIS隱瞞了其沒有按照EB5規定創設工作機會的失敗事實。
• 與此同時，Justin Lee的資金周轉出現困難，於是他未經允許便從投資者託管帳戶中汲取資金。Lee夫婦二人從乙醇廠投資者的帳戶暗中挪用了數百萬美元。部分用於投資位於費城的鐵礦項目，並通過該項目的獲利來賠付部分投資者。
• Lee等三人曾在洛杉磯召開投資者研討會。在研討會中，該乙醇生產廠為討論重點。三人在明知該廠已全面停工的情況下，繼續利用虛假的商業計畫書來欺騙消費者，計畫書中稱截止2010年6月該廠還在建造中，並將於2011年11月完工。
通過上述事實可以清楚看出，他們三人利用了投資者的弱勢地位，設計了騙局直接哄騙投資者，儘管此三人有償還投資者的行為，但該行為不能抵消他們已經嚴重違背了證券法中反詐騙規定的事實。除了證券詐騙外，Justin Lee還面臨著來自FBI、USIIC、IRS的刑事起訴。
EB5投資者，在選擇區域中心專案時應注意如下事項：
首先，應該瞭解該區域中心過去專案開發經驗，業績和記錄。 一定要問清楚區域中心之前的專案有多少投資者， 有多少I-526已經批准， 有多少I-829已經批准， 有沒有exemplary package 預審預批，有沒有投資者的投資本金獲得償還。儘管過去項目的操作業績不能保障現在或將來項目的必然成功，但是至少，它意味著更大的成功概率。 到過山頂下來的人和還沒開始爬的人是不一樣的。到過山頂的人知道爬山的過程要面對多少困難和險阻，他們能比較好地克服和應對。
其次，應該瞭解該中心開發商自己的投資比率占投資額的比重、外國投資者占投資額的比重、有沒有銀行承諾貸款、抵押物業的合理市場價值，有多少資金已到位、以及開發商募集資金的進度和能力等。
再者， 要看開發方是否有能力按照商業計畫書所描述的如期推動項目進展，並提供定期的詳細的關於工作創造方面的彙報。
最後， 也是最重要一點，應瞭解專案公司的資本結構和管理架構：其區域中心負責人，開發商是否同時為代理律師、是否存在不可克服的利益衝突、是否有有效的監管平衡制約機制等。需要指出的是，衝突利益在幾乎所有區域中心專案中都多多少少或明或暗地存在。肥水多留自家田。衝突利益一點都沒有是不可能的。 但是衝突利益要全面如實披露，而且能有效制約平衡非常重要。 不敢如是披露衝突利益經不起盡職調查的專案肯定是有問題的。 如果區域中心經營人，專案開發商， 指定代理律師都是同一個人，這裏過高的衝突利益容易導致出軌或鋌而走險。最低限度地，投資者應該選擇自己信得過的律師來代理自己的移民案件。 區域中心執意要投資者用區域中心指定律師的做法是既不合理也不合法的。投資者的利益和區域中心的利益是直接衝突的，一個負責任的律師不應該既代理區域中心又代理投資者。 誰出律師費， 誰就有權利選擇自己的律師，這恐怕是再簡單不過的道理。
以上內容僅是概括的建議，具體的判斷是需要通過收集大量材料並整理判斷出有用的資訊才能得出的，這往往需要委託有經驗的律師來辦理。
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